Процедура продажи квартиры с материнским капиталом. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Трудные случаи

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

• сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
• недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

• свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
• паспорт гражданина России (для каждого родителя);
• документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
• обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
• справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

• отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
• документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
• согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
• документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

• согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
• новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание!Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

• продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
• обменять;
• продать с целью строительства отдельного дома;
• реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

• семья переезжать в другой регион или город;
• ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
• семья получила возможность расширить жилплощадь;
• появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

• зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
• получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
• снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

• разрешение от ООиП;
• документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
• документы на продаваемое и покупаемое жилье;
• предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

• наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
• жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

1. С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Купить жилое помещение семье с детьми может помочь государство сертификатом на семейный капитал, предоставляющим 453 тысячи рублей. Однако со временем может назреть вопрос, как продать квартиру с материнским капиталом. Ответ зависит от нескольких обстоятельств:

• возраста детей;
• наличия ипотечного кредита;
• формой наделения детей долями собственности.

Рассмотрим каждый пункт с его особенностями.

Важность возраста детей

Материнский капитал выдается на всю семью и должен служить интересам всех ее членов. Если родители потратили его на улучшение жилищных условий, они обязаны наделить долей собственности в приобретенном жилье всех своих детей.

Если к моменту продажи жилья, купленного с привлечением материнского капитала, дети уже достигли 18 лет, то необходимо их письменное согласие на проведение этой сделки.

Если же хотя бы один из детей несовершеннолетний, то без разрешения органов опеки и попечительства не обойтись. Сотрудники этого ведомства призваны стоять на защите интересов детей, и потому для согласия им нужно тщательно ознакомиться с условиями сделки и быть уверенными, что детям после продажи жилого помещения будут выделены не меньшие доли в ином жилом объекте.

Что нужно сделать, чтоб органы опеки дали разрешение?

Органы опеки защищают права несовершеннолетних, в том числе при заключении сделок, что прописано в письме Министерства Образования РФ от 20.02.1995 года № 09-М, а также в . Для получения согласия на продажу имущества, купленного с использованием материнского капитала, необходимо предоставить заявление на выдачу разрешения, дополнив его пакетом официальных бумаг, которые предоставляются в подлиннике с приложением копий:

• паспорта, удостоверяющие личности законных представителей ребенка (родителей или опекунов);
• паспорта несовершеннолетних детей, которым уже исполнилось 14 лет;
• свидетельство о браке или о его расторжении;
• согласие на совершение сделки других собственников в письменной форме;
• банковская справка, подтверждающая факт внесения денег на счет, который был открыт на имя ребенка с отражением всех операций на настоящую дату (если доля в имуществе была заменена денежными средствами);
• бумаги с указанием рыночной стоимости продаваемого жилого помещения (выдаются работниками МФЦ или БТИ);
• документы о стоимости покупаемого жилья (для приобретенной недвижимости);
• выписка из ЕГРН о правах на недвижимость, которую собираются продать, и сделок к ним;
• технический паспорт на недвижимую собственность;
• справка из ТСЖ или управляющей компании, подтверждающая, что у семьи нет задолженностей по коммунальным платежам за продаваемое жилье.

Заявление можно подать лично, явившись в отдел опеки и попечительства или в МФЦ, а также через веб-сайт «Госуслуги». Результат же можно забрать лично, приехав в соответствующее ведомство (или многофункциональный центр). Услуга оказывается бесплатно в течение 15 календарных дней.

Так как в разных субъектах формулировки несколько различаются, для подачи заявления в электронном виде лучше всего написать в строке поиска: «Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного». И уже выбирать из предложенных услуг в своем регионе.

Наличие ипотечного кредита

Если квартира, комната или дом, купленные в ипотеку, нужно продать, а кредит не погашен и, соответственно, доли детям не выделены, необходимо получить не только одобрение сотрудников опеки и попечительства, но и согласие работников банка. Это условие продиктовано .

Без одобрения банка сделка по продаже недвижимой собственности, на которой висит ипотека, может быть признана недействительной, а само жилье - стать собственностью банка.

Есть несколько вариантов совершения сделки.

1. Досрочное погашение ипотечного кредита с последующей продажей квартиры, дома или комнаты. У покупателя берется задаток, и им закрывается ипотека, после чего снимается обременение – и недвижимость продается. Этот способ, с одной стороны, быстрый и простой, с другой – небезопасный для покупателя, и поэтому последнего обычно сложно найти.
2. Продажа недвижимого имущества с выплатой ипотеки в процессе заключения сделки. Операция проводится с участием банка в роли получателя задатка. Покупатель при этом открывает в банке две ячейки: одну в сумме невыплаченного кредита (для банка), другую - для продавца. Далее заключается сделка купли-продажи и регистрируется в Росреестре, после чего продавец берет средства из первой ячейки и гасит заем. Банк дает покупателю справку о том, что задолженность погашена, и покупатель берет в ЕГРН выписку, что обременения нет. После этого продавец получает деньги из второй ячейки. Этот вид сделки совершенно безопасный для всех ее участников.
3. Продажа недвижимой собственности с долгом по ипотеке. Обычно этот вид сделки используется тогда, когда у покупателя недостаточно денег для покупки жилья. Ипотека просто переоформляется на покупателя. Также есть возможность перекредитования, когда ипотека переводится в иной банк. При этом покупатель должен внести в качестве первого взноса долг по ипотеке продавца. Этот способ также безопасен, однако не всегда можно быстро найти покупателя с достаточной суммой для первого взноса. Процедуру обычно проводят агентства недвижимости, находящиеся при банке, а их услуги дорогостоящие.

Что касается разрешения органов опеки, здесь также могут возникнуть трудности в связи с наличием обязательства о выделении долей детям, в котором указано конкретное жилое помещение. Если работников опеки удовлетворит новое обязательство взамен предыдущего или иные формы удовлетворения интересов детей, сделку можно заключать.

Какие документы нужны для продажи ипотечного жилья

Для каждого варианта продажи жилья, купленного за материнский капитал, потребуются свои документы, которые нужно предоставить сотрудникам банка.

Полный список бумаг:

• паспорта тех членов семьи, у кого они имеются;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
• техпаспорт на продаваемое жилище, который заказывается в БТИ (бюро технической инвентаризации) или МФЦ;
• выписка из домовой книги, отражающая количество зарегистрированных в жилом помещении лиц (помещение должно быть свободно, иначе банк не одобрит сделку);
• справка об отсутствии задолженностей по коммуналке (выдается управляющей компанией);
• выписка из Росреестра на продаваемое жилье;
• согласие органов опеки;
• письменное согласие второго супруга на продажу жилого объекта (если он оформлен в собственность одного владельца сертификата), которое оформляется у нотариуса;
• справка об оценке стоимости жилого помещения (ее берут в специализированной оценочной фирме, которую рекомендует банк).

Наделение детей долями

Родители обязаны наделить детей долями взамен проданных, иначе сотрудники опеки и попечительства не дадут согласия на сделку. Для этого существует несколько способов:

• купить новое жилье взамен проданного и выделить в нем доли детям;
• наделить детей долями собственности в жилье родственников;
• открыть для детей счета в банке, чтобы перевести на них денежную компенсацию.

Новые доли взамен проданных

Чтобы дать детям новые доли, необходимо проводить сделки по продаже и покупке жилья одновременно. Если жилье приобретается без ипотеки, дети должны сразу стать собственниками. Это лучше сделать еще и потому, что несовершеннолетние не могут быть нигде не прописаны. Их можно снять с регистрационного учета, вписав в графу планируемой регистрации новый адрес. Сотрудникам опеки нужно подать бумаги, которые могут подтвердить факт приобретения новой недвижимости. Это может быть предварительный акт купли-продажи, заверенный нотариально, договор мены на более просторное жилое помещение с доплатой.

В предварительный договор о покупке новой недвижимости лучше не включать пункт о штрафах за срыв договора: если одобрение органов опеки не будет получено, придется заплатить штраф.

Если берется новая ипотека, нужно написать новое обязательство о выделении долей, получив одобрение органов опеки и попечительства, после чего заключать сделку с банком.

Если же взамен проданного жилья не планируется покупка нового, детям могут выделить доли в своей недвижимости родственники. При этом доля собственности ребенка может быть ниже, но лишь в том случае, если в регионе, где находится новое жилье, выше стоимость квадратных метров, и это подтверждено справкой.

Как выделить доли деньгами?

Можно детей обеспечить не долями в новой собственности, а денежной компенсацией за проданные доли с согласия работников опеки. Для этого нужно выполнить следующую пошаговую инструкцию:

1. получить одобрение органов опеки на сделку;
2. прийти в отделение банка с удостоверением личности, а также паспортами или свидетельствами о рождении детей;
3. открыть на имя каждого ребенка счет (это может быть также долгосрочный вклад, предполагающий процентные начисления);
4. зачислить необходимую сумму на каждый счет.

Ребенок, достигнув возраста совершеннолетия, получит доступ к деньгам и самостоятельно решит, на что их потратить. Также деньгами могут воспользоваться родители, конечно же, исключительно в интересах ребенка. Например, для покупки ему жилья или при необходимости дорогостоящего лечения. Однако для этого нужно предоставить сотрудникам опеки отчет по тем целям, на которые будут направлены средства.

Итог

Процесс продажи жилья, купленного под маткапитал, будет различаться в зависимости от нескольких условий. Важную роль играет наличие ипотечного обременения. Если жилье в полной собственности семьи, никаких препятствий не возникнет. Если же есть ипотека, продать дом, комнату или квартиру может помочь банк. Если есть несовершеннолетние дети, их интересы будут представлять сотрудники органов опеки и попечительства – они проследят, чтобы взамен проданных долей дети получили новые квадратные метры или достойную денежную компенсацию.

Рождение второго ребенка в семье позволяет родителям оформить дополнительную поддержку от лица государства – материнский капитал. Средства фактически на руки соискателям не предоставляются, и располагают люди только . Расходовать деньги также можно только на строго определенные нужды. К примеру, является одним из востребованных направлений по использованию МК.

Получение заветного сертификата дает возможность решить сразу несколько проблем, связанных с проживанием, однако иногда ситуация может кардинально измениться, и семье необходимо будет продать купленное жилье. К примеру, семья решит переехать в другой район или купленная жилплощадь будет иметь дефекты.

По этой причине появляется вполне закономерный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, как это сделать и какие документы могут потребоваться в процессе проведения сделки купли-продажи.

Согласно действующему законодательству (ст.36 ГК РФ), продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, запрещена без особого разрешения органов опеки и попечительства. Дело в том, что во время приобретения жилья при помощи МСК родители обязаны выполнить одно очень важное условие – каждый член семьи, включая малолетних детей, должен получить свою долю квартиры в собственность.

Соответственно, реализовать жилплощадь в дальнейшем можно будет только с разрешения всех собственников, а поскольку интересы несовершеннолетних граждан защищает служба опеки, то и разрешение потребуется оформлять через данный орган.

Сотрудник ведомства при составлении и подписании соответствующего документа обязан строго следить за тем, чтобы права и интересы ребенка соблюдались в полной мере. Родители перед тем, как продать квартиру, обязаны доказать, что несовершеннолетний не будет лишен своей доли собственности, а в новом жилище все нормы будут соответствовать предыдущем, включая санитарно-гигиенические и метраж квартиры.

Лишь при соблюдении этих параметров будет получено полное разрешение, без которого продажа жилья считается невозможной. Если родители проигнорируют данное требование, то сделка по продаже квартиры будет в дальнейшем признана ничтожной и аннулирована.

Какие документы могут потребоваться для оформления разрешения на продажу?

По закону, реализация жилплощади, купленной на средства маткапитала, осуществляется только при наличии специального разрешения и в присутствии сотрудника органа опеки. Если жилье продается с целью улучшения условий проживания, то этот факт должен быть зафиксирован в документальном порядке. В качестве необходимых документов могут потребоваться следующие:

• заявление в стандартной форме от родителей ребенка;
• акт о рождении малыша и других детей;
• паспорта родителей;
• разрешение родителей на участие ребенка в будущей сделке;
• оценочное заключение на квартиру и другие технические документы;
• справка об отсутствии долгов по платежам за квартиру.

Если граждане собираются обменять квартиру на дом, то необходимо дополнительно подать бумаги, подтверждающие, что дом подключен ко всем необходимым энергосетям, и заключение о том, из какого материала он построен. Если все документы в порядке, то разрешение будет выдано соискателю в порядке, определенном законодательно. При наличии причин, ухудшающих условия проживания малыша или лишающих его права на часть жилплощади, документ не предоставляется.

Какие риски могут возникнуть при продаже недвижимости купленной с использованием средств МСК?

Приняв решение о продаже жилья, родители должны понимать, что процедуру следует соблюдать максимально точно и строго. Это связано с тем, что нарушение отдельных требований законодательства может стать причиной аннулирования сделки и лишения граждан дальнейшей возможности продать жилище.

Нарушение прав детей на долю жилплощади – это самое грубое и распространенное нарушение. После того как ребенок достигнет 18 лет, в течение трех лет он может обратиться в суд о признании проведенной в прошлом сделки недействительной, и судья встанет на его сторону, поскольку ребенок был лишен своей законной доли недвижимости. В случае аннулирования сделки они будут обязаны вернуть квартиру прежним владельцам, а те, в свою очередь, обязаны будут выплатить денежные средства.

Для покупателя ситуация может также стать негативной. Прежде всего, ежегодная инфляция значительно «съедает» часть денежной массы, и неизвестно, в каком количестве придется возвращать средства. Неутешительной ситуация окажется и с начислением налогов, поскольку реальная стоимость жилья достаточно часто занижается. Если у покупателя жилье было единственным, то он вообще может оказаться на улице.

Заключение

Чтобы реализовать жилье, купленное на средства маткапитала, необходимо оформить специальное разрешение в органе опеки и попечительства. Данный документ необходим в качестве гаранта соблюдения прав и интересов маленького ребенка в отношении его доли недвижимости.

Чтобы оформить разрешение, потребуется заранее подготовить пакет обязательной документации и обратиться к сотруднику ведомства. Нарушение требования ведет к наложению штрафных санкций и к аннулированию сделки.

Шесть лет действия программы предоставления «материнского капитала» после рождения второго или последующих детей в семье показали, что одним из самых распространенных вариантов использования полученной суммы становится направление средств на улучшение жилищных условий. Часто препятствием такой покупки становится опасение, что в дальнейшем приобретенные квадратные метры будет сложно реализовать. Например, квартиру, купленную за счет предоставляемой государством суммы, в будущем продать не получится. Определенные препятствия возникнуть на самом деле могут, чтобы их преодолеть, стоит перед принятием решения оценить все перспективы и потенциальные негативные моменты. Хорошей помощью в этой ситуации становится внимательное изучение Федерального закона от 29 декабря 2006 г. №236-ФЗ. Этот документ до сих пор специалисты называют «сырым», но его положения часто становятся основой грамотных действий.

Предусмотрена ли законом возможность продать недвижимость, купленную на материнский капитал?

После оформления покупки, особенно в случае, если стоимость вносилась сразу, новая жилплощадь полностью переходит в собственность покупателя. В дальнейшем на квартиру или дом, купленные в рамках реализации средств, предусмотренных федеральным законодательством для семей со вторым новорожденным, распространяются принципы и правила, действующие в отношении обычной продажи и покупки объектов недвижимости на территории нашего государства. Учитывая, что с 1 января 2014 года материнский капитал увеличен до 429 408 рублей 50 копеек, во многих регионах страны он может стать солидным дополнительным взносом в общую стоимость покупки, вопрос, можно ли продать квартиру, купленную с помощью материнского капитала, в дальнейшем становится все более актуальным. Кстати, те, кто еще не реализовал свое право, после внимательного знакомства с изменениями в 236-ФЗ, узнают, что на руки им будет выдана актуализированная сумма, а не та, которая была вписана в документ в момент документирования реализации своего права.

Даже эта достаточно солидная сумма все-таки обычно становится вкладом в покупку долгожданного собственного жилья в частном секторе или в городской высотке небольшой общей площади. Как правило, такой объект недвижимости почти любая семья старается расширить. В законе и подзаконных документах срок владения квадратными метрами, купленными с использованием средств, полученных после появления в семье второго или любого следующего малыша, не оговаривается. При наличии средств на новое приобретение продать их можно в любой момент.

Ограничением по сроку проведения сделки становятся только указанные в законе три года. Только по их истечению после со дня рождения или усыновления наследника можно проводить любые сделки с выделенными и указанными в сертификате суммами. То есть после истечения трех лет, покупки объекта недвижимости и полного оформления его в собственность продавать такие «принесенные аистом» комнаты и дома можно буквально на следующий день.

В законе предусмотрен и момент, позволяющий реализовать сумму, названную сертификатом, раньше, чем через три года после рождения крохи. В соответствии с частью 6.1 статьи 7 ФЗ №236, подать заявление на получение средств можно в любой момент в том случае, если средства необходимы для выплаты долгов по кредиту на покупку жилья или на оплату действующего ипотечного кредита, оформленного на имя официального представителя сына или дочери.

Ограничения, которые могут возникнуть при продаже объекта недвижимости

Рассматривая, как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, важно помнить, что в список собственности на такой объект недвижимости обязательно включается мальчик или девочка. Тот самый, рождение которого стало основой для получения суммы, названной законодательством. Дальнейшие сделки с полученной за счет появления нового члена семьи собственности, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок, оформляется только с участием представителей органов опеки и попечительства.

Альтернативным вариантом становится невключение малыша в число собственников. По положениям ФЗ №236 это является нарушением законодательства и обязательно выяснится при продаже любого жилья, купленного на средства материнского капитала. Это будет выявлено при первой же проверке объекта недвижимости. Сегодня все агентства недвижимости внимательно относятся к сделкам, участниками которых становятся семьи с детьми, рожденными после 01.01.2007 года. Проверка проводится по всем лицам, зарегистрированным в квартире минимум с этой даты.

При оформлении такой сделки важно помнить, что в органы опеки необходимо предоставить максимальную информацию о новом жилье ребенка-собственника. В соответствии с законодательством, оно должно быть не меньше по площади и не хуже, чем действующие условия проживания. В случае ухудшения жилищных условий крохи органы опеки и попечительства могут рассмотреть возможность внесения на персонифицированный счет суммы, эквивалентной стоимости «его» квадратных метров на момент продажи. Пользоваться таким счетом ребенок сможет только после того, как будет признан дееспособным. Разрешение от органов опеки и попечительства должно быть официально зарезервировано в местной районной администрации персоной не ниже главы.

Проблема с тем, как продать жилье, купленное на материнский капитал, через несколько лет с ребенком, включенным в список собственников, может возникнуть уже по причине отказа ребенка на оформление сделки. Являясь собственником, он способен оказать значительное влияние на этот процесс.

Оформление ипотеки на основе предварительной продажи жилья, купленного на «материнские деньги»

В условия продажи квартиры или дома, купленного на материнский капитал, с 2007 года включается максимально количество позиций, призванных защитить права малыша, рождение которого стало причиной предоставления средств. В том числе значительное количество дополнительных требований необходимо исполнить в случае, если купленная на выделенные государством средства квартира становится основой следующей сделки с получением ипотеки. Программы приобретения объектов жилой собственности в ипотеку с внесением первоначального взноса в виде жилья, в котором семья проживает, сегодня распространены. Но большинство банков с осторожностью относятся к предоставлению кредита с первоначальным взносом в виде единственной квартиры семьям с несовершеннолетними детьми. Тем более опасение у банков вызывают любые варианты сделок, где дети являются совладельцами.

Сейчас известно, что срок действия этой программы продлен до 2016 года. Учитывая положительные примеры её реализации, можно предполагать, что она продолжит существование и в дальнейшем, помогая улучшать демографическую обстановку страны и уровень жизни её жителей.

Стоимость недвижимости на сегодняшний день достаточно велика. Именно по этой причине государство практикует различные схемы субсидирования, за счет которых покупка квартиры существенно облегчается. На данный момент одной из таких субсидий является материнский капитал.

Общие положения

Государство разными способами осуществляет поддержку семей, в которых двое или же большее количество .

Одна из таких схем поддержки – . Величина его на 2019 года составляет более 400 тыс. рублей.

Данная сумма может является целевой и может быть использована различными способами. При этом важно помнить, что одним из наиболее выгодных вариантов использования материнского капитала является недвижимости.

Также следует помнить, что продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала может быть осуществлена только лишь при наличии соответствующего разрешения от специальных органов опек и попечительства.

К основным вопросам, рассмотреть которые обязательно нужно будет заблаговременно, следует отнести:

1. Что это такое?
2. Кто может попасть под категорию.
3. Куда следует обратиться.

Что это такое

Материнский капитал – субсидия целевого характера, которая распространяется на определенную категорию граждан.

Именно поэтому продажа жилья, которое было приобретено полностью или же частично путем использования соответствующего сертификата имеет большое количество самых разных особенностей, нюансов.

Со всеми ними лучше всего разобраться заранее. Важно помнить о необходимости соблюдения прав несовершеннолетних.

Непосредственно за выдачу данного сертификата отвечает сегодня Пенсионный фонд РФ . Для получения материнского капитала потребуется обратиться в региональное отделение ПФР.

Размер материнского капитала в течение всего период своего существования индексировался.

Изначально его величина составляла всего 250 тыс. рублей (на 2007 год). При этом на 2019-2017 года установлена данная величина на уровне 453 тыс. рублей.

Нередко данные средства использовались как первоначальный взнос при осуществлении процедуры покупки квартиры в ипотеку.

Важно заранее при этом следует помнить, что после покупки требуется оформить документы на ребенка – он должен стать доли в квартире.

При невыполнении данного требования соответствующие органы могут выпустить предписание по поводу возврата денежных средств.

В то же время возможно осуществить продажу квартиры, которая куплена при использовании материнского капитала. Но следует помнить, что реализовать данную процедуру возможно только лишь при выполнении целого ряда различных условий.

Именно поэтому покупателю, который будет осуществлять покупку квартиры в таком случае, стоит быть максимально осторожным. Так как нередко случаются факты касательно отмены сделки в судебном порядке.

Кто может попасть под категорию

Непосредственно материнский капитал выдается только лишь при выполнении определенных условий.

На данный момент в перечень таковых условий входит следующее:

Также следует помнить, что право на продажу квартиры имеется только лишь у ограниченного перечня лиц.

На данный момент в такой перечень входят:

• непосредственно собственники жилья;
• представители интересов собственника – родители, усыновители, специализированные органы;
• доверенное лицо.

В соответствии с действующим на сегодняшний день законодательством различного рода манипуляции с недвижимостью, в том числе продажу, имеют право осуществлять только лишь собственники.

Именно поэтому одним из наиболее важных документов при продаже жилья является правоустанавливающие. Но иногда случается, что по какой-то причине самостоятельно осуществить продажу собственник возможности не имеет.

В таком случае все необходимые для реализации процедуры полномочия передаются доверенному лицу. Но для осуществления процедур необходимо будет в обязательном порядке оформить специальный документ – .

Он должен быть удостоверен нотариально, в противном случае действия не имеет. Так же к нему прилагают документ, удостоверяющий личность самого доверенного лица. В таком случае возникает право на осуществление продажи.

Иногда же случается, что процесс продажи реализуется иными органами. Например, это могут быть судебные или же какие-либо другие.

Нередко жилье изымается с целью осуществления погашения задолженности. Для этого оно продается на специальном аукционе.

В таком случае различные манипуляции, связанные с реализацией, обычно осуществляют именно судебные приставы-исполнители. Важно заранее ознакомиться со всеми нюансами, связанными с данной процедурой.

Куда следует обратиться

Сам алгоритм продажи квартиры, приобретенной с помощью материнского капитала, может быть осуществлен только лишь при выполнении важного условия – наличия согласия органов опеки и попечительства.

В соответствии с действующими законодательными нормами часть квартиры, которая была приобретена за счет материнского капитала, должна быть оформлена обязательно на ребенка.

Так как частично собственником жилья является именно несовершеннолетний, то при отсутствии согласия на сделку органов опеки и попечительства продажа квартиры будет попросту невозможна.

Потому первое, куда следует обратиться при реализации жилья – данное учреждение. Помимо этого понадобится посетить с целью сбора необходимых в таком случае документов обширный перечень других учреждений.

В данный список входит следующее:

1. Нотариальная контора.
2. Эксплуатационная компания.
3. Паспортный стол.
4. Росреетр, ЕГРП.

Бюро технических экспертиз понадобится посетить с целью получения , а также обширного перечня других документов.

Если в квартире осуществлялась – обязательно потребуется составить специальный план-проект.

Нередко данный документ также необходим для свершения сделки. Нотариус понадобится для проведения процедуры заверения договора купли-продажи.

Многие покупатели требуют в качестве обязательного документа именно наличие специальной , которая подтверждает отсутствие задолженности за коммунальные услуги. Оформить такую справку возможно в эксплуатационной компании.

Также важным моментом является оформление . При отсутствии таковой будет достаточно проблематично осуществить процесс оформления квартиры.

Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала

Продажа квартиры, приобретенной с участием в данной процедуре средств материнского капитала, может быть осуществлена при выполнении определенного ряда специальных условий.

Существует целый ряд различных важных моментов, с которыми следует обязательно ознакомиться предварительно.

К таковы в первую очередь относят следующее:

• необходимые условия;
• последовательность действий;
• порядок оформления;
• требуемые документы;
• риски продавца;
• важные нюансы;
• чем регулируется.

Необходимые условия

Для реализации процедуры продажи квартиры потребуется выполнение целого ряда самых разных важных требований.

В перечень таковых обязательных, при невыполнении которых сделка попросту не может быть осуществлена, входит следующее:

Наиболее важным моментом является именно процесс получения разрешения от соответствующего органа. Важно помнить, что приоритетной задачей государства является защита интересов несовершеннолетних граждан.

Если по какой-то причине они будут ущемлены, суд сделает все возможное для восстановления справедливости. Вплоть до отмены сделки и возврата жилья собственнику.

Именно поэтому в случае, если имеет место необходимость приобретения жилья такого типа, внимательно изучить документы.

Если соответствующий опыт касательно оформления сделки такого типа по какой-то причине отсутствует, то следует в обязательном порядке обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Это позволит избежать большого количества самых разных сложностей. В первую очередь – судебного разбирательства. Судебная практика по этому поводу достаточно обширная, стоит заранее с ней ознакомиться.

Последовательность действия

Сам процесс оформления договора купли-продажи недвижимости осуществляется стандартным способом.

Процедура данная включает в себя следующие основные этапы:

Если по какой-то причине желание самостоятельно осуществлять процесс купли-продажи отсутствует, можно просто передать соответствующую доверенность квалифицированным специалистам.

За определенную плату частные риелторы или же целые риелторские агентства осуществят все необходимые действия.

Порядок оформления

Важным этапом сделки является оформление прав собственности на конкретную недвижимость.

Сделать это возможно будет только лишь через специальное учреждение – Росреестр. Для этого потребуется подать соответствующее заявление в установленной форме.

Также все необходимые действия можно осуществить через МФЦ – специальный многофункциональный центр. С его помощью процесс оформления возможно будет ускорить до максимума.

Но важно помнить, что далеко не все МФЦ и не во всех регионах представляют услугу рассматриваемого типа.

Именно поэтому прежде, чем обратиться в соответствующее учреждение, важно выяснить, имеет ли место возможность оформления прав собственности таким образом.

Для реализации процедуры государственной регистрации понадобится уплатить . Величина её составит 2 тыс. рублей.

Важно помнить, что размер пошлины будет учитываться с коэффициентом 0.7 – если для реализации всех действий будет использоваться Портал государственных, муниципальных услуг.

Данный момент устанавливается Налогового кодекса РФ. Длительность процедуры государственной регистрации составляет не более 10 дней.

Если же регистрация осуществляется на основании нотариально заверенных документов – то потребуется всего лишь 3 дня.

Важно также помнить, что продажа квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, обязательно осуществляется при уплате налогового сбора. В случае физических лиц величина ставки составит 13%.

В определенных ситуациях возможно получение . Также потребуется в обязательном порядке оформить соответствующим образом налоговую . Если продажу осуществляет не являющийся резидентом РФ, то размер ставки составит 30%.

Аналогичным образом обстоит дело с юридическими лицами. Необходимо будет в обязательном порядке осуществить процесс оплату налогового сбора.

В случае, если в определенный период времени оплата осуществлена не будет, то может быть наложен штрафа, а также пеня.

Требуемые документы

Для осуществления процедуры продажи квартиры потребуется собрать достаточно обширный перечень самых разных документов.

Главная » Вопросы по кредитам » Процедура продажи квартиры с материнским капиталом. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Трудные случаи