Взыскание с бывшего собственника платежей по ипотеке. Долги по ипотеке - что делать

Приняв решение о взятии ипотечного кредита, заемщик обязуется выполнять обязательства, установленные в договоре с кредитной организацией, - выплачивать ежемесячно определенную сумму в счет погашения займа. Обычно ипотечный кредит исчисляется в крупных денежных суммах. Поэтому просрочки платежей увеличивают долг в разы, так как по ним начисляются проценты, пеня и штрафные санкции.

Само же жилое помещение является залоговым недвижимым имуществом, которое можно потерять, пренебрегая своими обязательствами: кредитор вправе его продать. Но если долг по ипотечному кредитованию уже есть, что делать с задолженностью и какие последствия ожидают недобросовестного должника?

Долг по ипотеке

При оформлении ипотечного кредита заемщик соглашается с условиями договора и принимает на себя ответственность погашать денежные обязательства перед банком.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. (далее - Закон № 102-ФЗ) и ГК РФ устанавливают четкие правила взаимодействия как для кредитора, так и заемщика. Залогом выступает недвижимое имущество, которое является гарантией кредитора в возвращении денежных средств.

Но не всегда заемщик может в срок внести оплату за кредит. Причины тут могут быть разные - от тяжелого финансового положения до изменения процентной ставки кредитором в одностороннем порядке (такое условие может быть прописано в договоре). В таких случаях с первого дня пропущенной выплаты, согласно ст. 395 ГК РФ, на сумму долга начисляются проценты - соответственно возрастет в разы итоговая задолженность.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с долгом по ипотеке, то вам следует помнить, что:

• Все случаи уникальны и индивидуальны.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Что делать?

Для заемщика важно помнить, что вариант скрываться и не идти на контакт с кредитором чреват потерей имущества, так как платить все равно придется. Чем раньше начнутся переговоры о погашении задолженности, тем менее вероятны пагубные для должника последствия. Необходимо уведомить банк о своей материальной несостоятельности в письменной форме и попробовать решить вопрос совместно. Главное при этом показать, что вы как должник не отказываетесь от своих обязательств.

Существует несколько вариантов выхода из сложившейся ситуации:

1. Реструктуризация задолженности . Предполагает изменение условий погашения задолженности - срока кредитования, процентной ставки или суммы ежемесячных выплат. Это позволит должнику снизить финансовую нагрузку, избежать штрафов и пени, так как просрочки не будет.
2. Рефинансирование поможет заемщику погасить задолженность, взяв другой кредит. Такая мера имеет свои минусы: ежемесячные платежи необходимо будет делать по двум кредитам, а процентная ставка у нового займа обычно высокая. Но заемщик в таком случае получает возможность установить иной срок уплаты по кредиту и закрыть задолженность.
3. Отсрочка платежа . Должник вправе обратиться в банк с заявлением об отсрочке платежа в связи с тяжелым материальным положением и попросить о продлении срока кредита, что снизит сумму ежемесячного взноса.
4. Продажа залогового имущества во внесудебном порядке позволит реализовать залоговое имущество по выгодной цене и погасить долг кредитной организации.
5. Признание заемщика банкротом в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. Заявление о признании банкротом может быть подано должником в арбитражный суд в течение 30 рабочих дней с момента, когда он узнал, что не может выполнить взятые на себя обязательства перед кредитором в полном объеме, а размер задолженности превышает 500 тысяч рублей. Признание должника банкротом не освобождает его от исполнения обязательств по ипотечному кредиту. В данном случае заложенное имущество будет продано с торгов в счет погашения задолженности.

Последствия

Заемщику необходимо также знать, с какими трудностями он может столкнуться при задержке или приостановке выплат по ипотечному кредиту.

В обеспечение возврата кредита банк начинает процедуру возврата денежных средств, предполагающую:

• связь с должником по телефону или по почте с требованием погасить задолженность и с указанием мер воздействия в случае невыполнения им своих обязательств;
• уступку требования по кредиту третьему лицу в порядке цессии и на основании ст. 382-392.3 ГК РФ;
• взыскание задолженных денежных средств в судебном порядке.

Согласно действующему законодательству залогодержатель может выдвинуть к заемщику требование о полном погашении кредиторской задолженности, включая дополнительно начисленные проценты, пеню и штрафные санкции. Если данное требование не будет удовлетворено, банк вправе обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании на имущество, заложенное по договору об ипотеке. В случае удовлетворения исковых требований кредитора должник рискует потерять залоговое имущество, и не факт, что вырученные за продажу жилья денежные средства покроют общую сумму долга. Процедура взыскания, согласно Закону № 102-ФЗ, включает выселение должника из залогового имущества и реализацию его через торги.

Обратите внимание! Должник может обратиться в суд с заявлением о предоставлении рассрочки задолженности по судебному решению.

Идеальным вариантом для должника будет прийти к мировому соглашению с кредитором о погашении задолженности, а не ждать, когда по делу будет вынесено судебное решение и дело будет передано в службу судебных приставов для начала исполнительного производства о выселении.

Если дело все же дошло до суда, советуем обратиться к юристу, который профессионально разбирается в нюансах ипотечного кредитования и сможет вам помочь не только минимизировать потери, но и отстоять свои права в суде. Шанс на благоприятный исход в таком случае возрастает.

Обсудите вопрос долга по ипотеке с юристом

Если вы оказались в сложной жизненной ситуации, когда не осталось денежных средств для выплат по ипотеке, то прямая угроза нависнет над вашей недвижимостью. А ведь это не только место вашего проживания, но ещё и залоговое имущество кредитора. А в договоре ипотечного кредитования совершенно чётко и недвусмысленно записано, что в случае невыплаты ипотечного займа кредитор имеет право по решению суда продать предмет залога, и за счёт вырученных денежных средств вернуть задолженность. В отличие от потребительских займов, в ипотечном кредитовании фигурируют крупные суммы. Это всегда надо иметь в виду, не занимать выжидательную позицию и не стремится избегать встреч с кредитором.

В разряд банковских должников могут переходить и те заёмщики, которые аккуратно, ежемесячно вносят платежи. Банки могут требовать досрочной выплаты всей оставшейся суммы долга, если они обнаружат, что заёмщик допустил отклонение от условий договора в отношении залогового жилища. К подобным нарушениям могут относиться:

Сдача в аренду;
перевод из жилого фонда в нежилой;
самовольная перепланировка.

Этот список может быть продолжен, всё зависит от конкретного договора. Если у вас появился долг, или есть риск, что банк может потребовать погасить кредит досрочно, то вам необходимо предпринять ряд действий. В первую очередь известить банк о возникновении определённых проблем. Не следует откладывать посещение банка, будет хуже, если кредитор узнает о ваших форс-мажорных обстоятельствах не от вас. Посещение банка позволит прояснить многие тревожные моменты, но не надо ждать, что тяжёлый пресс сразу же спадёт.

Беседуя со своим кредитором, необходимо придерживаться определённых правил техники безопасности.

Нельзя упоминать в разговоре с представителем банка следующие моменты:

1. Ваше жильё, объект ипотеки, это единственное место проживания для вас и ваших родственников. Нельзя ни на секунду забывать о том, что это для вас потерять единственное жильё – трагедия, а для банка – средство взыскать с вас долг. Подобный факт является добавочным козырем в руках кредитора для того, чтобы воздействовать на ваше слабое место. Он не станет проявлять к вам сочувствия, а постарается энергично, хотя и в рамках закона, вытянуть с вас причитающиеся ему деньги. Известно много примеров, когда кредитор или коллектор на словах обещают войти в положение должника и даже оказать ему помощь, но на деле всё делают наоборот.

2. О новых изменениях в состоянии ипотечного жилья – переводе в нежилой фонд, сдачу в аренду, неузаконенной перепланировке. Получив такое известие, кредитор может в одностороннем порядке расторгнуть с вами договор.

3. О наличии ценного имущества – дачи, автомобиля, гаража, земельного участка и др. Если имущество зарегистрировано на других людей, банку об этом знать всё равно ни к чему. Банк не имеет права наложить арест на ваше имущество, однако полученные сведения будут ему служить против вас и могут изрядно подпортить вам нервы.

4. Если вам придётся вести разговор с представителем коллекторского агентства, то не надо сообщать им рабочий номер своего телефона, телефоны своих родных и близких.

5. О возможных изменениях в своём финансовом состоянии. Необходимо держать втайне от кредитора сведения о будущих денежных поступлениях от продажи автомобиля или дачи, крупных гонорарах и т.п. Для банка это всегда будет в арсенале возможных средств воздействия на своего заёмщика. Поэтому, если вы попросите отсрочку кредита на 2 – 3 месяца, до того времени, как получите деньги, то наверняка никакой отсрочки вам не дадут.

Между ипотечным долгом и долгом по обычному потребительскому кредиту имеется существенное различие. Потребительский кредит и кредит по пластиковой карте не имеют, как правило, предмета обеспечения долговых обязательств. У банка довольно высокая вероятность не получить оплату по выданному потребительскому кредиту. Среди возможных причин могут значиться:

Отъезд заёмщика в неизвестном направлении;
разорение и полная юридическая неплатежеспособность должника;
заёмщик попал в МЛС, т.е. в тюрьму;
переоформление должником своих активов на других лиц.

В подобном случае взыскать долг очень проблематично. А вот об ипотеке этого не скажешь, там очень просто вернуть долг. В этом случае кредитор обращается в суд, суд выносит постановление об аресте залоговой недвижимости. В дальнейшем квартира (или дом) продаётся, а вырученные деньги идут на погашение долга. Заёмщику надо помнить об одном: чем больше времени пройдёт от момента появления задолженности до момента её устранения, тем больше будет у него издержек и других неприятностей.

В банке заёмщику будут объяснять, что взыскание с него долга через суд, с последующей продажей его жилья, обернётся для него потерей значительных финансовых выгод. Когда будет продано с торгов его залоговое жилище, то деньги от продажи пойдут в первую очередь на возмещение:

Основного долга;
штрафных процентов и пени;
прочих издержек банка, относящихся к взысканию и продаже залога.

Оставшаяся разница от суммы продажи жилья и погашенного долга перейдёт к бывшему должнику. Но так бывает не всегда. Возможен вариант, когда заёмщик ещё и останется должным банку.
Существуют ли какие-нибудь способы сбросить тяжесть ипотечного долга? Да, существуют. Далее они описаны.

1. Срок кредита продлевается

Банки готовы пойти на продление кредитного срока в том случае, если срок ранее полученного кредита был меньше максимально возможного, и при этом заёмщик в состоянии погасить половину оставшегося долга. Поскольку срок кредитования увеличится, а сумма основного долга уменьшится наполовину, то ежемесячный платёж значительно сократится. Серьёзный недостаток этого варианта – необходимость найти крупную сумму денег для разового платежа. Мало у кого так получится.

2. Переуступка права на залог третьим лицам

Необходимо сообщить банку о своей неплатёжеспособности и попросить о переуступке своих долговых обязательств по кредиту третьему лицу. При положительном исходе результатов проверки кандидатуры нового заёмщика, просьба о переуступке будет разрешена. Основная трудность этого способа – наличие человека, согласного взять на себя чужой долг.

3. Перекредитование в другом банке

Перекредитование состоит в том, что заёмщик получает новый ипотечный кредит наличными в другом банке, который идёт на погашение предыдущего ипотечного кредита. Для реализации всего этого заёмщику крайне необходима помощь квалифицированного специалиста банковской сферы, который помог бы выбрать подходящую ипотечную программу. Получив новый ипотечный кредит, заёмщик погашает весь свой долг перед первым банком и становится должником второго банка. К новому банку переходит право залога на то же самое жильё, которое было в залоге у предыдущего банка. Проценты при перекредитовании выше, чем при первом ипотечном кредите. К тому же в теперешней непростой экономической обстановке оформить перекредитование довольно сложно.

Перекредитование может оказаться выгодным в том случае, если ипотечный кредит был оформлен 4 – 5 лет назад. За это время произошло снижение ставок по данной разновидности кредитов. Кредит по программе перекредитования выдаётся на срок 1 – 30 лет, но с оговоркой – не меньше срока, остававшегося до погашения прежнего кредита. За оказание услуги рефинансирования банки берут комиссию. Заёмщик оплачивает расходы на перерегистрацию залога. Время перерегистрации составляет 1 – 2 месяца.

4. Продажа предмета залога

Банки начинают выдвигать свои требования о погашении долга не сразу, а как минимум через 3 месяца с момента появления задолженности. И если после этого в течение 1-го месяца долг не будет ликвидирован, банк обратится в суд с заявлением о погашении долга за счёт продажи залоговой недвижимости. Всё это время должника будут беспокоить коллекторы – приходить домой и на работу, постоянно звонить по телефону. От момента обращения банка в суд до продажи недвижимости может пройти от 3 – 4 месяцев до полутора лет, а иногда и значительно дольше (если недвижимость неликвидная). По истечении этого времени в сумму долга будут входить, помимо основных процентов, штрафы и неустойки.

Чтобы сократить срок погашения долга и избежать судебной волокиты, банк предложит заёмщику продать закладную квартиру и на вырученные деньги расплатиться с ним. Для этого кредитор даёт разрешение заёмщику на продажу квартиры. Поскольку поиски покупателя идут как со стороны покупателя, так и со стороны банка (с привлечением агентств недвижимости), то обычно он находится относительно быстро. Этому способствует и то обстоятельство, что этот же банк предлагает будущему покупателю оформить ипотечный кредит на покупку этой квартиры.

Однако этот вариант будет подходящим при соблюдении одного условия – деньги от продажи жилья покроют долг по ипотеке со всеми штрафами и неустойками. Но если квартира понизилась в цене и её продажа не позволит полностью рассчитаться с банком, то её продажа не будет иметь смысла, заёмщик может оказаться бездомным.

Экономическая обстановка в стране такова, что любой человек может остаться без работы и лишиться стабильного дохода. Тем более в условиях финансового кризиса. А из-за отсутствия заработка нет и возможности внести ежемесячный платеж по ипотеке, что ведет к рискам потери квартиры, которая находится в залоге у банка. Таким образом многие граждане сталкиваются с долгами по ипотеке и не всегда знают, как правильно действовать, чтобы не потерять квартиру.

К причинам, которые заставляют банк отбирать квартиру, относится не только отсутствие платежа, но и нарушение пунктов договора, касающихся ненадлежащего использования жилья, просрочка по страховым платежам, использование данного имущества в качества залога по другому кредитному договору. Будьте внимательны, не создавайте лишние проблемы.

Что делать, если не можете платить ипотеку?

Если сложилась такая ситуация и платить за ипотеку действительно нечем, не совершайте самую распространенную ошибку – не прячьтесь от банка, не молчите, обязательно берите отвечайте на звонки служащих, а лучше всего – идите сами в банк.

Перед этим, конечно, ознакомьтесь с федеральным законом, регулирующим кредитные отношения. Закон этот числится за номером N 102-ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 . Там содержатся основные положения, которые определяют отношения между залогодателем и залогодержателем. Банки могут играть на незнании граждан своих прав и законов.

Зачастую, банк может пойти на встречу, предоставив кредитные каникулы, которые помогут избежать начисления штрафных санкций за просрочку (не стоит забывать, что в таком случае следующий платеж будет больше, ведь это лишь отсрочка платежа, но никак не полное его отсутствие).

Рефинансирование ипотеки - это "кредит на кредит" в другом банке. Оформляя займ по программе рефинансирования, вы, тем самым погашаете свой долг по ипотеке. Новый кредит, естественно, должен быть более выгоден для вас: сниженная ставка или удобный ежемесячный платеж.

Но и этот вариант совсем не прост. Если вы не сделали этого при оформлении ипотеки, то сейчас вам необходимо будет ознакомиться с пунктами договора о реструктуризации, досрочном погашении и рефинансировании ипотеки в другом банке.

Во-первых, не каждый банк согласится дать разрешение на погашение ипотеки через другую организацию - ведь тогда он потеряет часть прибыли. Во-вторых, банк, осуществляющий рефинансирование будет проверять вашу платежеспособность и выдвигать высокие требования к кандидатам.

Другие варианты погашения ипотеки

Если есть возможность, стоит сдать квартиру или комнату, при этом использовать вырученные деньги для осуществления платежа; возможен и такой выход, как продажа части имущества или квартиры полностью – тогда решить проблему получится без помощи банка.

В случае продажи доли или комнаты в квартире, не стоит забывать, что после погашения у помещения будет не один собственник. Обязательно обратите внимание на договор: если в него вписаны пункты о запрете продажи долей залога или передачи его в аренду, то такие способы не станут спасением.

Если в качестве решения проблемы была выбрана продажа доли квартиры, то можно вписать такое условие, как «без предоставления проживания», тогда покупатель получит только фактическую прописку.

В самом крайнем случае, во избежание потери жилья, квартиру необходимо выставить на продажу квартиру в ипотеку. Тогда альтернативным местом проживания может быть приобретенное жилье меньшей площади или более дешевая квартира в одном из удаленных районов.

Имейте в виду: банк не имеет права выселить из квартиры семью с детьми без предоставления иного жилья и согласия органов опеки. Конечно, речь не идет об одном ребенке в трех – четырехкомнатной квартире, чаще всего, это касается «однушек».

Банк отбирает квартиру - что делать?

Если коротко описать этот, на самом деле очень длинный и сложный процесс, то он выглядит так: после того, как банк выиграл судебное разбирательство и получил исполнительный лист, жилплощадь описывает отдел судебных приставов и, если погашение долга все также отсутствует, то квартира переходит в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое и будет осуществлять оценку недвижимости.

Дальше начинаются процедуры, которые дают вам определенную "фору" для возврата жилья. После установления цены на такую квартиру ее дальнейшую судьбу решают торги. Вся информация о данных торгах располагается на сайте Росимущества. Для участия в торге необходимо оставить на сайте заявку и осуществить взнос первоначального платежа.

Торг считается состоявшимся, если в нем участвуют несколько человек, а сумма, предложенная за лот, выше стартовой. В случае не выполнения условий, торги считаются не состоявшимися, и следующая стартовая стоимость торгов будет на 15% меньше.

Если повторные торги опять были признаны неудачными, то принимается решением о переходе залоговой недвижимости в собственность банка, с целью погашения долга. Если торг все же состоялся и суммы от продажи достаточно для покрытия задолженности перед банком, тогда долг считается погашенным.

Весь этот процесс очень долгий и многие владельцы недвижимости за это время находят способ решить свои финансовые проблемы и, либо погашают долг по ипотеке собственными силами или с помощью рефинансирования, либо составляют мировое соглашение с банком.

Главная » Виды кредитов » Взыскание с бывшего собственника платежей по ипотеке. Долги по ипотеке - что делать