Расчеты по арендной плате: налогообложение и учет. Особенности учета аренды оборудования

Наиболее важным звеном организации арен­дных сделок является экономически обоснованный состав и раз­мер арендных платежей. Так как в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом (произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимате­ля либо наносит ущерб собственнику и государству). Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим до­ходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производственного использования.

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

В механизме арендной платы выделяют три существенных момента:

Состав платежей;

Размер платежей;

Способы (методы) расчетов.

Наиболее распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельного по каждой его составной частей. Платежи вносятся, как правило, в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливаемся на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Арендная плата может вноситься путем передачи части продукции или посредством оказания определенных услуг. В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

В случае сдачи действующими предприятиями в аренду отдельных объектов основных средств арендная плата включается в состав доходов от внереализационных операций. Амортизационные отчисления начисляются арендодателем и возмещаются за счет полученной арендной платы с отнесением их в состав расходов от внереализационных операций. Исключение составляют амортизационные отчисления, производимые арендатором по имуществу по договору аренды предприятия. В этом случае арендатор включает плату в затраты на производство.

При установлении размера арендной платы учитываются наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты. Beличина арендной платы не останется постоянной на протяжении договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь - с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, ту размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год (табл. 1.). При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и ведению текущего ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия арендодателя произвел отдель­ные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собст­венностью - в противном случае ему выплачивается их стоимость. Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляет­ся арендодателем.

Таблица 2

Арендная плата

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от участия собственника в его проведении (Ск);

Налог на имущество (Ни);

Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент - Ца).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз):

Наиболее сложным и спорным остается определение арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю, как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению арендаторы, использующие относительно лучшие получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Арендные отношения отображаются в бухгалтерском учете обеих сторон договора.

Бухгалтерское сопровождение у арендодателя осуществляется в следующей последовательности:

— Выставление счета арендатору, прием авансовых платежей.
— Начисление арендной платы - выставление акта выполненных работ, начисление НДС.
— Начисление переменной части (при наличии), составление акта арендатору.
— Получение денежных средств от арендатора в счет оплаты переменной части договора.

Бухгалтерское отображение у арендатора:

— Перечисление денежных средств поставщику на основании счета или договора.
— Принятие услуг, учет затрат в расходах компании на основании акта арендодателя, принятие НДС к вычету.

Оплата переменной части арендного договора, учет затрат.

Для удобства ведения бизнеса на определенной территории многие юридические лица арендуют производственные и офисные помещения. Арендный договор подразумевает собой соглашение, согласно которому арендодатель (собственник имущества) предоставляет право арендатору использовать имущество (помещения, оборудование) без перехода права собственности за определенную плату. В договоре прописываются основные условия начисления платы (основная, переменная часть), возможность производить улучшения актива.

Бухгалтерское сопровождение у арендодателя

Так как арендодатель является собственником помещений (оборудования), в бухгалтерском учете данные активы отображаются на сч.01. При передаче активов в аренду для дополнительного учета открывается субсчет для отражения сданного в аренду имущества.

Учет платежей арендодателя и оказания услуг отображается в бухгалтерском учете компании, в зависимости от основной деятельности юридического лица, указанного в ЕГРЮЛ.

Если основной предпринимательской деятельностью фирмы является сдача имущества в аренду, то услуги аренды будут отображаться в составе продаж и учитываться на сч.90:

• Дт 62 Кт 90.01 — начисление услуг, отражение в учете задолженности арендатора.
• Дт 90.03 Кт 68 - начисление НДС к уплате в ИФНС России.
• Дт 20 Кт 02,70 и т. д. - начисление затрат.
• Дт 90.02 Кт 20 (44) - списание затрат арендатора (например, амортизация основных средств, переданных в аренду).
• Дт 50,51 Кт 62 - получение оплаты от арендатора.
• Дт 91.9 Кт 99 - отображена прибыль.

Если предоставление активов в аренду не является основной деятельностью компании, то в бухгалтерском учете поступления от аренды учитываются в составе прочих доходов, а бухгалтерское сопровождение расчетов представляется следующим образом:

• Дт 76 Кт 91.1 - начислена аренда, отображен долг арендатора.
• Дт 91.02 Кт 02 (76,70 и т. д.) - затраты по активам, переданным в аренду, учитываются в составе прочих издержек.
• Дт 91 Кт 68 - начисление налога на добавленную стоимость.
• Дт 50,51 Кт 76 - оплата арендатора.

Бухгалтерское сопровождение аренды в учете арендатора

Полученное во временное пользование имущество (помещения, оборудование) учитываются в бухгалтерском учете компании-арендатора на забалансовом счете 001.

Учет операций по договору аренды зависит от назначения использования арендованных средств.

Если арендуемые помещения (иные активы) используются в производственных целях:

• Дт 60 Кт 50,51 - взнос авансового платежа по договору.
• Дт 20 (23,25,26,44) Кт 60 - получен акт оказанных услуг по аренде (учитывается без НДС).
• Дт 68 Кт 19 - входной НДС принят к вычету.

Если активы, взятые в аренду, применяются для непроизводственной деятельности компании:

• Дт 60 Кт 50,51 - взнос авансового платежа.
• Дт 91.02 Кт 60 - принятие оказанных услуг по аренде (без НДС).
• Дт 19 Кт 60 - начислен входной НДС.
• Дт 91 Кт 19 - входной НДС возмещен собственными средствами фирмы.

Ремонт

Улучшения арендуемых активов могут быть подразделены на отделяемые и неотделяемые, причем неотделяемые улучшения могут быть выполнены только с письменного разрешения арендатора.

Ремонт средствами арендатора

Если арендатор выполняет ремонтные работы своими средствами, то все издержки учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности (Д 20,44) в корреспонденции со счетами:

• Учета материалов (Кт 10).
• Заработной платы сотрудников (Кт 70).
• Расходов на привлечение сторонних организаций для выполнения ремонтных работ (Кт 60,76).

Если договором аренды предусмотрено выполнение необходимых ремонтных работ средствами арендодателя, то в бухгалтерском учете арендатора данные издержки могут быть учтены в составе будущих арендных платежей.

Практический пример

Основной предпринимательской деятельностью ПАО «Ленинец» является предоставление офисных помещений в аренду. Был заключен договор с ООО «Кактус» на аренду ими офисного помещения 20 м2, основные условия которого: внесение ежемесячных авансовых платежей в размере 15 тыс. рублей (с НДС). Коммунальные платежи оплачиваются арендатором напрямую в коммунальные службы и в текущем месяце составили 5000 рублей (в т. ч. НДС 18% 762, 71 рублей).

Бухгалтерские проводки в учете ПАО «Ленинец»:

Дт 01 «передача имущества в аренду» Кт 01 - офис передан в аренду ООО.

15 тыс. рублей - получена оплата от ООО.

Дт 62 Кт 90.01

15 тыс. рублей - начислена арендная плата.

Дт 90.03 Кт 68

2288,14 рублей - начислен НДС к уплате.

Бухгалтерские проводки в учете ООО «Кактус»

15 000 рублей - перечислены денежные средства.

12 711,86 руб.

Проводки по аренде помещения у арендатора: правильность заполнения документов

Приняты оказанные услуги.

2288,14 руб. - принят входной НДС.

2288,14 рублей - НДС принят к вычету.

4237,29 рублей - приняты к учету коммунальные услуги.

762,71 руб. - принят входной НДС.

762,71 руб. - НДС принят к вычету.

5000 рублей - оплата коммунальных услуг произведена наличными.

Виктор Степанов, 2018-06-04

Вопросы и ответы по теме

По материалу пока еще не задан ни один вопрос, у вас есть возможность сделать это первым

Справочные материалы по теме

Особенности начисления амортизации основных средств переданных в аренду и лизинг

Имущество передается в аренду по соответствующему договору, согласно которому арендодатель передает в пользование арендатору имущество и начисляет арендную плату, при этом право собственности остается у арендодателя.

Арендодатель начисляет амортизацию, по переданному имуществу, и производит его ремонт на условиях, прописанных в договоре.

Учет объектов основных средств, переданных в аренду ведется у арендодателя на субсчете "Основные средства, переданные в аренду" к счету 01 "Основные средства". Арендатор учитывает принятые основные средства на забалансовом счете Дт – 001. Необходимо помнить, что существует особый порядок отражения в учете начисленной амортизации по основным средствам, переданным в аренду. Очень важным здесь является вопрос о том, что является ли передача в аренду имущества основным видом хозяйственной деятельности организации или нет. В зависимости от этого по-разному рассматривают в учете поступающие арендные платежи. Если предоставление в аренду имущества – один из основных видов хозяйственной деятельности организации, то поступающие арендные платежи рассматриваются как выручка от реализации и отражаются по Дебету 60,76 – Кредиту 90/1. Следовательно, начисление амортизации, как и другие расходы за предоставляемые услуги, рассматриваются как расходы по обычным видам деятельности и включаются в издержки производства: Дебет 20, 25 … — Кредит 02 – отражено начисление амортизации по основным средствам, переданным в аренду.

Если предоставление в аренду имущества не является одним из основных видов деятельности, то поступающие арендные платежи рассматриваются как прочие доходы и отражаются по Дебету 60,76 – Кредиту 91/1. Следовательно, все расходы, связанные с этой деятельностью, а также амортизация основных средств, переданных в аренду, рассматриваются как прочие расходы и отражаются по Дебету 91/2 – Кредиту 02 – отражено начисление амортизации по переданным в аренду основным средствам. По окончании договора аренды имущество возвращается арендодателю.

Счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности", предназначен для обобщения информации о наличии и движении основных средств, предоставленных организацией за плату во временное пользование или владение, с целью получения дохода. Материальные ценности, приобретенные организацией для предоставления в аренду или лизинг, принимаются к учету по дебету счета 03 и кредиту 08. Амортизация материальных ценностей, предоставляемых во временное пользование или владение учитывается обособленно по кредиту счета 02. По основным средствам, учтенным на счете 01 "Основные средства" и 03 "Доходные вложения в материальные ценности" организация исчисляет и уплачивает налог на имущество организаций с остаточной стоимости.

Лизинг бывает: финансовым (прямой) и операционным.

Финансовый лизинг предусматривает погашение договорной стоимости имущества в течение срока действия договора, а также уплату процентов за пользование имуществом. В зависимости от характера операций финансовый лизинг подразделяется на:

Прямой – после окончания договора, объект лизинга переходит в собственность к лизингополучателю

Возвратный – организация продает свое имущество лизингодателю и сразу же как лизингополучатель берет его обратно в долгосрочную аренду (удобен в случае, когда необходимо получить свободные денежные средства)

Смешанный – основан на долевом участии лизингодателя и лизингополучателя при приобретении объекта лизинга.

Операционный лизинг подразумевает, что после окончания договора, имущество возвращается лизингодателю. В обмен на право владения и пользования лизингополучатель уплачивает в пользу лизингодателя лизинговые платежи. Лизинговые платежи – общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора, в которую входит:

— возмещение затрат лизингодателя по приобретению и передаче предмета лизинга лизингополучателю,

— возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором услуг,

доход лизингодателя.

В общую сумму может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором предусмотрен переход права собственности к лизингополучателю.

В учете лизингодателя сначала отражается приобретение имущества, предназначенного для передачи в лизинг.

Дальнейшие операции зависят от того, будет ли объект лизинга учтен на балансе лизингодателя. По соглашению сторон предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя. Амортизационные отчисления производит тот, у кого на балансе находится предмет лизинга, при этом возможно применение ускоренной амортизации предмета лизинга (таблицы 4-5).

Таблица 4 Учет операций у лизингодателя и лизингополучателя, если имущество находится на балансе у лизингодателя

Таблица 5 Учет операций у лизингодателя и лизингополучателя, если имущество находится на балансе у лизингополучателя

Как видим по данным таблиц 4-5, начисление амортизации зависит от того, у кого находятся на балансе лизинговое имущество.

Начиная с 1 января 2009 г. коэффициент ускоренной амортизации (не более 3) в отношении объектов основных средств, являющихся предметом лизинга, при любом методе начисления амортизации применяется только к лизинговому имуществу, относящемуся к четвертой – десятой амортизационным группам.

Согласно п. 2 ст. 259.3 Кодекса налогоплательщики вправе применять к основной норме амортизации специальный коэффициент, но не выше 3 в отношении амортизируемых основных средств, являющихся предметом договора финансовой аренды (договора лизинга). Указанный специальный коэффициент не применяется к основным средствам, относящимся к первой – третьей амортизационным группам.

Федеральным законом от 29.10.98 г. № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" разрешено применение ускоренной амортизации в отношении предмета лизинга. Однако этим законом не определено, при применении каких способов начисления амортизации можно использовать коэффициент ускоренной амортизации. ПБУ 6/01 и Методические рекомендации по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные приказом Минфина России от 13.10.03 г. № 91н, позволяют в отношении предмета лизинга применять коэффициент ускоренной амортизации только при способе уменьшаемого остатка. При линейном способе начисления амортизации применение данного коэффициента правилами бухгалтерского учета не предусмотрено.

Плательщики, применяющие нелинейный метод начисления амортизации и передавшие (получившие) основные средства по договорам лизинга, заключенным до введения указанного правила, выделяют его в отдельную подгруппу. Амортизация этого имущества начисляется по объектам амортизируемого имущества в соответствии с методом и нормами, которые существовали на момент передачи (получения), а также с применением специального коэффициента не выше 3.

Начиная с 2009 г.

прядок применения коэффициента ускоренной амортизации в отношении объектов основных средств, являющихся предметом лизинга, меняется. А именно: в пп. 1 п. 2 ст. 259.3 НК РФ нет указания на используемый метод начисления амортизации по этим объектам, относящимся к первой – третьей амортизационным группам. А это значит, что специальный коэффициент (не более 3) при любом способе амортизации применяется только к лизинговому имуществу, относящемуся к четвертой – десятой амортизационным группам. Относительно переданных по договору лизинга основных средств, амортизация по которым начала начисляться с 1 января 2009 г., не вызывает сомнений тот факт, что налогоплательщик не вправе применять специальный коэффициент (не выше 3) к объектам первой – третьей амортизационных групп при любом способе начисления амортизации. Однако финансовое ведомство не уточнило, может ли организация применять коэффициент не более 3 после 1 января 2009 г., если до этой даты она амортизировала предмет лизинга линейным методом с использованием повышающего коэффициента. На данный вопрос нет однозначного ответа.

С одной стороны, в пп. 1 п. 2 ст. 259.3 НК РФ указано на то, что специальный коэффициент не применяется к основным средствам, относящимся к первой – третьей амортизационным группам. Это правило действует с 1 января 2009 г., и, поскольку НК РФ не устанавливает никаких особенностей и переходных положений, оно применяется ко всем амортизируемым основным средствам, являющимся предметом договора финансовой аренды. Следовательно, лизинговое имущество, относящееся к первой –третьей амортизационным группам, амортизация по которому начислялась до 01.01.2009 с применением повышающего коэффициента, после этой даты амортизируется без использования такого коэффициента. С другой стороны, после 01.01.2009 такие основные средства могут амортизироваться с применением повышающего коэффициента. Обоснованием этой точки зрения служат прежние разъяснения Минфина об использовании специальных коэффициентов.

Налогом на добавленную стоимость (НДС) облагаются операции по поступлению, продаже, сдаче основных средств в аренду.

НДС по приобретенным основным средствам принимается к вычету при одновременном соблюдении условий:

— основные средства приобретены для осуществления деятельности, облагаемой НДС,

— основные средства введены в эксплуатацию,

— на приобретенные основные средства имеется надлежащим образом оформленный счет-фактура.

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УЧЕТА ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ В КЧ РГУП «МАЛОКАРАЧАЕВСКОЕ АТП»

Для коренного улучшения бухгалтерского учета необходима механизация и автоматизация бухгалтерских работ. Автоматизированная форма учета основана на использовании электронно-вычислительной техники, она представляет собой комплексную автоматизацию учетного процесса, начиная от сбора первичных учетных данных до получения бухгалтерской отчетности.

Автоматизация бухгалтерского учета основывается на едином взаимосвязанном технологическом процессе обработки документации по всем разделам учета. Современная вычислительная техника обеспечивает автоматизацию полного комплекса учетных задач, что ведет к созданию автоматизированных рабочих мест бухгалтеров. В настоящее время все предприятия ведут учет с использованием вычислительной техники на основе различных пакетов прикладных программ по бухгалтерскому учету. Разработчиками программных средств выпущено на рынок достаточно большое количество программ по бухгалтерскому учету: "1С:Бухгалтерия", "Инфобухгалтер", "Турбо-бухгалтер", "БЭСТ", "Галактика", "Парус", "12 месяцев", "Бухсофт" и другие.

Аренда помещения проводки у арендодателя

Также на предприятиях создаются собственные программы, учитывающие специфику конкретного производства.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Налоговый кодекс РФ: в двух частях. -10-е издание. – М.: "Ось-89", 2013 г.

2. План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций (утв. приказом Минфина РФ от 31 октября 2000 г. № 94н с изменениями от 18 сентября 2006 г.) – М.: Бератор, 2011 г.

3. Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утв. приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 г. № 34н с изменениями от 24 марта 2011 г.)

4. Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (утверждено Приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 г. № 26н в редакции от 27.11.2012 г. // Комментарии к нормативным актам. – 2011. — № 16

5. Приказ Минфина России от 06.10.2012г. "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации" ПБУ 1/2011г.

6. Приказ Минфина России от 22 июля 2003 года № 67н "О формах бухгалтерской отчетности организаций" – М.: Бератор, 2007.

7. Приказ Минфина России от 6 июля 1999 г. № 43н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Бухгалтерская отчетность организации" ПБУ 4/99", в редакции от 18.09.2006г. – М.: Бератор, 2009. – 33с.

8. Приказ Минфина России от 9 июня 2001г. № 44н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01", в редакции от 26.03.2007г. – М.: Гросс Медиа, 2012 г.

9. Приказ Минфина России от 28 декабря 2001 г. № 119н "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов" – М.: ИНФРА-М, 2013 г.

10. Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы (утв. постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 с изменениями от 18 ноября 2006 г.) – М.: ГроссМедиа, 2006. – 240 с.

11. Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств (утверждены приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. № 91н) – М.: ГроссМедиа, 2011 г.

12. Постановление Госкомстата РФ от 21.01.2003 года № 7 "Об утверждении унифицированных форм по учету основных средств" // Практическая бухгалтерия. – 2013 г. — № 12.

13. Антипкин С. Основные средства как вклад в уставный капитал организации // Финансовая газета. – 2013. — № 10.

14. Аникин П. Учет основных средств: новое ПБУ против МСФО // Консультант. – 2011 г. — № 7.

15. Асеева Л. Амортизация основных средств // Финансовая газета. – 2014. — № 19.

16. Беляева Н.А. Амортизация основных средств в налоговом учете: определение первоначальной стоимости и срок полезного использования // Налоговый учет для бухгалтера. – 2012 г. — № 5.

17. учебник бух учета

18. Гулина А.А. Основные средства по новому // Главбух. – 2014.

19. Жирнова И. Ю. Изменения в учете основных средств // Главбух. – 2012 г. — № 8.

20. Ершова С.И. Амортизация в целях налогового учета // Практическая бухгалтерия. — 2009. — № 1. С. 15-19.

21. анализ книга

22. Минаева М.А., Столбов Е.П. Изменения в правилах учета основных средств (ПБУ 6/01) // Налоговый учет для бухгалтера. – 2015 г. — № 3. 35.

23. Неугодова И.Г. Амортизация. Лизинг и аренда основных средств // Главбух. – 2013 г. — № 8.

В данной публикации изложен порядок начисления и выплаты арендной платы в налоговом и бухгалтерском учете.

Операции аренды земли и имущества осуществляет практически каждое сельхозпредприятие. Чаще всего для обеспечения производства сельхозпредприятия арендуют земельные участки и имущество (технику, здания и т. п.) у физических лиц, получивших земельные и имущественные паи в процессе реформирования сельского хозяйства. Об особенностях начисления и выплаты арендной платы в налоговом и бухгалтерском учете и пойдет речь в этой консультации.

Формы выплаты и размер

Размер, форма и сроки выплаты арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ст. 762 ГК и ст. 21 Закона № 161).

На практике применяются такие формы выплаты аренд­ной платы, как:

Денежная;

Натуральная (товарами, сельхозпродукцией);

Отработочная (предоставление различных услуг).

В договоре можно предусмотреть сочетание разных форм арендной платы (ст. 22 Закона № 161).

Сроки выплаты также могут быть разными: ежемесячно, ежеквартально, раз в год и т. п. Если в договоре срок не указан, то арендная плата должна выплачиваться ежемесячно (ст. 762 ГК).

Что касается ее размера, то, как определено Указами Президента № 92 и № 62, одним из приоритетных за­даний развития аграрного сектора экономики является установление минимальных размеров арендной платы, а именно:

1,5% стоимости земельного участка - при аренде земельных участков сельхозназначения (земельных паев);

1% стоимости арендованного имущества - при аренде имущественных паев.

Премии собственнику имущества в размере не менее 1 % от его стоимости;

Амортизационной составляющей в размере амортотчислений на арендованное имущество, которое является источником формирования Фонда восста­новления арендованных основных средств (о порядке формирования и учета такого Фонда см. «БАЛАНС-АГРО», 2007, № 15, с. 28).

На наш взгляд, указанные размеры арендной платы можно считать рекомендованными. Подтверждает данную точку зрения то, что в самих документах речь идет о приоритетных направлениях деятельности

правительства и госадминистраций в условиях рефор­мирования сельского хозяйства. А ведь арендные от­ношения между физическими и юридическими лицами являются гражданско-правовыми и не контролируются государственными органами. Такого же мнения придер­живается и Госкомзем (изложено в письме от 20.10.03 г. № 1417-2-КО1291/6647).

Таким образом, подчеркнем еще раз: размер аренд­ной платы за земельные участки (паи) и имущество (имущественные паи) устанавливается в договоре по соглашению сторон и может быть как больше, так и меньше тех, что рекомендованы Указами Пре­зидента.

Если арендная плата выплачивается в натуральной форме, то ее перерасчет в денежную форму осущест­вляется по ценам, согласованным сторонами в договоре аренды или допсоглашении к нему (подробнее см. ответ юриста на с. 27 этого номера).

Нередко у бухгалтеров возникает вопрос: обязательно ли индексировать размер арендной платы исходя из индексов инфляции?

Что касается аренды земли, то обязательно, за ис­ключением тех случаев, когда в договоре аренды четко прописано, что арендная плата индексации не подлежит (ст. 21 Закона № 161). При аренде имущества обяза­тельная индексация не предусмотрена - этот вопрос стороны решают сами в договоре.

Налогообложение

Налог на прибыль

Для плательщиков этого налога расходы на выплату арендной платы включаются в состав валовых, по­скольку земельные участки и имущество арендуются для ведения хозяйственной деятельности предприятия (пп. 5.2.1 Закона о прибыли).

Арендатор увеличивает валовые расходы на сумму арендной платы по итогам налогового периода, в кото­ром она начисляется (пп. 7.9.6 Закона о прибыли).

Обратите внимание: если договором аренды иму­щества предусмотрено создание Фонда восстановления арендованных основных средств, то на валовые расходы относится вся начисленная арендная плата, включая и средства Фонда, которые являются ее частью.

При выплате арендной платы в натуральной или отра­боточной форме осуществляется операция продажи продукции или услуг. Поэтому на дату передачи продукции или оказания в счет арендной платы услуг нужно увеличить валовой доход (п. 1.31 с учетом пп. 4.4.1 Закона о прибыли).

Поскольку при этом имеет место бартерная операция (услуги по аренде оплачиваются в неденежной форме), сумма валового дохода определяется исходя из обыч­ных цен на продукцию или услуги (пп. 7.1.1 упомянутого Закона). Заметим, что обычной ценой в данном случае будет справедливая (рыночная) цена на выданную про­дукцию или предоставленные услуги.

Если арендная плата выплачивается денежными сред­ствами, никаких особенностей при обложении НДС нет, ведь такая операция не считается поставкой продукции или услуг.

А вот если речь идет о выплате в натуральной форме или услугами, то налицо операция поставки, которая является объектом обложения НДС (пп. 3.1.1 Закона об НДС).

Отсюда следует, что на дату поставки продукции или предоставления услуг в счет арендной платы пред­приятие должно начислить налоговые обязательства и выписать налоговую накладную. При этом базой обло­жения НДС является обычная цена на продукцию (услу­ги), поскольку это бартерная операция (п. 4.2 Закона об НДС). А обычной в данной ситуации будет справед­ливая (рыночная) цена на продукцию (услуги).

Напомним, датой увеличения налоговых обязательств считается (пп. 7.3.1 Закона об НДС):

Для продукции (товаров) - дата, на которую прихо­дится фактическая поставка продукции;

Для услуг - дата подписания документа, удостове­ряющего факт выполнения работ (оказания услуг) в счет арендной платы, например акта оказанных услуг или выполненных работ.

Отражение налоговых обязательств в декларации по НДС зависит от того, какой продукцией выплачива­ется арендная плата:

Если услугами или продукцией собственного про­изводства (кроме молока, скота, птицы, шерсти, молочной продукции или мясопродуктов), то в специ­альной декларации по НДС, которая представляется согласно п. 11.29 Закона об НДС;

Если продукцией животноводства (молоко, скот, птица, шерсть, молочная продукция или мясопро­дукты), произведенной в собственных перераба­тывающих цехах, тогда в специальной декларации по НДС, которая подается согласно п. 11.21 За­кона об НДС;

Если же покупными товарами, то в общей декла­рации по НДС, по которой производятся расчеты с бюджетом.

И еще один момент. Если арендодателями являются физические лица, при выписке налоговой накладной в строках «Индивидуальный налоговый номер покупате­ля» и «Номер свидетельства о регистрации плательщика налога на добавленную стоимость (покупателя)» дела­ется пометка «X» (п. 8.1 Порядка № 165). Выписывается налоговая накладная на каждого арендодателя в двух экземплярах, которые остаются у арендатора.

Доход, полученный физическими лицами от предостав­ления имущества в аренду или субаренду, включается в состав их налогооблагаемого дохода, из которого удерживается НДФЛ (пп. 4.2.7 Закона № 889).

Обязанность удержать и уплатить в бюджет НДФЛ с дохода в виде арендной платы возлагается на предприятие-арендатора, то есть именно оно явля­ется налоговым агентом (пп. 9.1.1 Закона № 889).

Объект налогообложения при аренде земельных участков сельхозназначения (земельных паев), а также имущественных паев определяется исходя из размера арендной платы, указанного в договоре, но не меньше минимальной суммы арендного пла­тежа, установленной законодательством.

И снова повторим. По нашему мнению, рекомендо­ванный Указами № 92 и № 62 размер арендной платы не является законодательно установленным минималь­ным размером арендного платежа. Однако на практике именно таковым его считают налоговые органы. Поэто­му желательно, чтобы фактический размер арендной платы все же не был ниже президентского.

Ставка НДФЛ при налогообложении арендной платы общая - 15 % (п. 7.1 Закона № 889).

Налоговая социальная льгота к доходу в виде арендной платы не применяется, так как последняя не входит в состав фонда оплаты труда (п. 3.35 Инструкции № 5).

НДФЛ уплачивают в бюджет при выплате дохода еди­ным платежным документом (пп. 8.1.2 Закона № 889). Если же арендная плата вносится в неденежной форме (выдается продукцией или услугами) или наличными средствами из кассы предприятия, то НДФЛ уплачи­вается в бюджет на протяжении следующего за такой выплатой дня.

Если арендная плата начислена, но не выплачена, сроки уплаты НДФЛ зависят от вида арендованного имущества. Остановимся на этом подробнее.

Так, если арендуется недвижимость (земля, а также объекты имущества, которые расположены на земле и не могут быть перемещены в другое место без потери своих качественных или функциональных ха­рактеристик), при налогообложении арендной платы применяется специальный порядок уплаты НДФЛ в бюджет. Названные доходы окончательно облага­ются налогом при их выплате за их счет (пп. 9.1.5 Закона № 889).

Например, согласно условиям договора предприятие начисляло плату за аренду земельных участков еже­месячно с начала года, а выплатило ее арендода­телям продукцией после сбора урожая в августе. В этом случае на основании указанной специальной нормы оно может перечислить НДФЛ также в августе (на следующий день после выдачи продукции).

Правильность такого вывода подкрепляется и Опреде­лением ВАСУ № К-12328. В нем, в частности, указа­но, что нормы Закона № 889, в которых говорится об окончательном обложении НДФЛ отдельных видов доходов при их выплате за их счет, касаются именно даты перечисления НДФЛ в бюджет.

Если же в аренду сдается движимое имущество, то применяется общий порядок уплаты НДФЛ в бюджет (пп. 8.1.2 Закона № 889). То есть при начисленной, но не выплаченной физическому лицу арендной плате налоговый агент обязан удержать и перечислить НДФЛ в течение 30 календарных дней после окончания месяца начисления дохода (пп. 4.1.4 «а» и 5.3.1 За­кона № 2181).

В форме №1ДФ доход в виде арендной платы отра­жается под кодами признака дохода:

«08» - при аренде земли и недвижимости;

«14» - при аренде движимого имущества.

Арендная плата в натуральной форме

В случае начисления арендной платы в натуральной форме (продукцией, товарами или услугами) объект налогообложения определяется исходя из обычной цены такой продукции, товаров, услуг (с учетом НДС). Кроме того, эта цена умножается на повышающий коэффициент 1,176471 (п. 3.4 Закона № 889).

Это значит, что если начисленный доход составляет 2 т зерна пшеницы, обычная (рыночная) стоимость кото­рого 1 200 грн/т (с учетом НДС), то налогооблагаемый доход будет равен 2 823,53 грн. (1 200 грн. х 2 т х 1,176471). Следовательно, сумма НДФЛ, подлежащая удержанию, - 423 грн. (2 823,53 грн. х 15 %).

Рассмотрим, когда применяется либо не применяется повышающий коэффициент.

Норма п. 3.4 Закона № 889 гласит, что этот коэффи­циент применяется, если арендная плата начислена в натуральной форме, то есть уже при начислении до­хода арендатор точно знает, сколько и какой продукции он будет выдавать в качестве арендной платы.

Таким образом, коэффициент нужно применять только тогда, когда в договоре аренды четко указано коли­чество и вид продукции, которую должен получить арендодатель (как в примере выше - 2 т зерна пше­ницы).

Если же в договоре количество продукции, подлежащей выплате в качестве арендной платы, не определено, а указан только денежный эквивалент арендной платы, то повышающий коэффициент не применяется. Ведь в данном случае арендная плата начисляется в денеж­ной форме и на этот момент еще не известно, сколько и какую продукцию получит арендодатель (напомним, НДФЛ удерживается в момент начисления дохода фи­зическому лицу). В натуральной форме она может быть выплачена позже по соглашению сторон (например, на основании заявления арендодателя).

Какой отсюда напрашивается вывод? Понятно, что рас­ходы по уплате НДФЛ, увеличивающиеся в результате применения повышающего коэффициента, полностью ложатся на предприятие. В связи с этим, чтобы не об­ременять себя дополнительными затратами, в договоре целесообразнее предусматривать денежную форму арендной платы. А уже потом по взаимному согласию можно продавать сельхозпродукцию или предоставлять услуги в счет задолженности по арендной плате.

Бухгалтерский учет

Арендная плата, начисленная за пользование объектом аренды, признается расходами предприятия (П(С)БУ 16 «Расходы» и Рекомендации № 132).

Других прямых расходов (счет 23 «Производство»), если она может быть непосредственно отнесена на конкретный объект затрат (пп. 2.20 «б»);

Общепроизводственных расходов (одноимен­ный счет 91), если объект аренды используется в производственных целях, но отнести арендную плату на конкретный объект затрат невозможно (пп. 2.21 «з»).

Расчеты с арендодателями отражаются на субсчете 684 «Расчеты по начисленным процентам»:

По кредиту - начисление арендной платы;

По дебету - ее выплата арендодателям денежными средствами, стоимость выданной продукции и това­ров, выполненных работ, оказанных в счет арендной платы услуг, удержанные суммы НДФЛ.

Порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете арендатора операций по аренде земельных участков сельхозназначения и имущества у физических лиц рассмотрим на числовых примерах.

Арендная плата начисляется в денежной форме, а погашается - в натуральной

Согласно договору аренды арендная плата со­ставляет 1 600 грн. и подлежит индексации исходя из индекса инфляции за прошлый год (индекс инфляции за 2007 год - 1,166). Таким образом,

ее сумма равняется 1 865,6 грн. (1 600 грн. х х 1,166). Сумма удержанного НДФЛ - 279,84 грн. (1 865,6 грн. х 15 %). Следовательно, арендо­дателю должно быть выплачено 1 585,76 грн. (1. 865,6 грн. - 279,84 грн.).

По заявлению арендодателя в счет задолженности по арендной плате предприятие продало ему зер­но ячменя по цене 450 грн/т (цена согласована сторонами в акте приемки-передачи). Количество зерна, подлежащее выдаче, составляет 3,52 т (1 585,76 грн.: 450 грн.). Обычная цена зерна - 625 грн., кроме того, НДС - 125 грн. Учетная стои­мость зерна, подлежащего выдаче, - 600 грн/т.

При удержании НДФЛ повышающий коэффициент 1,176471 не применяется, поскольку арендная плата начислена в денежной форме.

Каждая хозяйственная операция должна быть оформлена первичным учетным документом (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе договор, заключенный сторонами , график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества , счет на оплату услуг и т. д. При этом акт об оказании услуг аренды нужен, только если он предусмотрен договором аренды. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764, от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763, ФНС России от 1 ноября 2013 г. № ОА-4-13/19652).

Признание дохода

Доход в виде арендной платы признавайте в бухучете ежемесячно в сумме, определенной в договоре аренды (п. 15 ПБУ 9/99). Признание дохода не зависит от того, перечислил арендатор платеж или нет (п. 12 ПБУ 9/99).

Для организаций, которые вправе вести бухучет в упрощенном виде, предусмотрен особый порядок учета доходов (ч. 4, 5 ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Использование счетов бухгалтерского учета для отражения расчетов по аренде зависит от того, является эта операция для организации отдельным видом деятельности или нет .

Сдача в аренду как отдельный вид деятельности

Если предоставление имущества в аренду является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы учитывайте в составе доходов от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99). При этом в учете делайте проводку:

Дебет 62 (76) Кредит 90-1
- начислена арендная плата;

- начислен НДС с суммы арендной платы (если деятельность организации облагается НДС).

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду - отдельный вид деятельности организации

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду нежилое помещение и в следующем месяце передала его арендатору.

Начиная с февраля «Альфа» начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. (в т. ч. НДС - 13 729 руб.). Оплата от арендатора также поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

В феврале в бухучете организации сделаны следующие записи:

Дебет 62 Кредит 90-1

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

Дебет 51 Кредит 62
- 90 000 руб. - поступила оплата от арендатора.

Сдача в аренду не является отдельным видом деятельности

Если предоставление имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы включайте в состав прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99). В этом случае в учете сделайте запись:

Дебет 62 (76) Кредит 91-1
- начислена арендная плата.

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду - разовая операция для организации

В марте ООО «Альфа» сдало в аренду одно из своих пустующих помещений. Сумма ежемесячной арендной платы - 60 000 руб. (в т. ч. НДС - 9153 руб.). Оплата от арендатора поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

В марте в бухучете организации сделаны следующие записи:

Дебет 62 Кредит 91-1
- 60 000 руб. - начислена арендная плата;

Дебет 91 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 9153 руб. - начислен НДС с суммы арендной платы;

Дебет 51 Кредит 62
- 60 000 руб. - поступила оплата от арендатора.

Авансовые платежи

Арендатор может оплачивать аренду предварительно - авансом.

Полученный авансовый платеж отразите на отдельном субсчете к счету 62:

Дебет 51 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным»
- поступил аванс от арендатора.

После того как наступит период, в счет которого получена сумма предварительной оплаты, в учете сделайте записи:

Дебет 62 (76) Кредит 90-1 (91-1)
- начислена арендная плата;

Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 (76)
- зачтена часть аванса, полученного от арендатора.

Такой порядок учета основан на положениях пункта 3 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов.

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы, поступившей авансом. Передача имущества в аренду - отдельный вид деятельности организации

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» передала в аренду нежилое помещение сроком на 18 месяцев. Ежемесячная величина арендной платы составляет 90 000 руб. (в т. ч. НДС - 13 729 руб.).

В этом же месяце арендатор перечислил аванс в размере 1 620 000 руб. (90 000 руб. × 18 мес.).

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В январе:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»
- 1 620 000 руб. - поступил аванс от арендатора;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 247 119 руб. (1 620 000 руб. × 18/118) - начислен НДС с полученного аванса;

Дебет 62 Кредит 90-1
- 90 000 руб. - начислена арендная плата;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 13 729 руб. - начислен НДС с суммы арендной платы;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
- 90 000 руб. - зачтена часть аванса, полученного от арендатора, в счет его задолженности по арендной плате;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
- 13 729 руб. - предъявлен к вычету из бюджета НДС, начисленный с суммы полученного аванса.

Выкуп арендованного имущества

Договор аренды может предусматривать выкуп имущества арендатором. В этом случае в бухучете операция по передаче выкупленного имущества по договору аренды отражается как его реализация (п. 1 ст. 624 ГК РФ). На дату перехода права собственности на переданный в аренду объект отразите:

• расходы, связанные с его выбытием (например, доставка, остаточная стоимость имущества) (абз. 5 п. 11 ПБУ 10/99);

• доходы от его продажи (выкупная стоимость имущества) (абз. 6 п. 7 ПБУ 9/99).

Главная » Ипотека » Расчеты по арендной плате: налогообложение и учет. Особенности учета аренды оборудования