«Подводные камни» квартир с материнским капиталом. "подводные" камни материнского капитала

Ипотека с использованием материнского капитала выдается семьям, в которых есть два ребенка и более. Материнский капитал выдается единожды и при одном условии - второй и последующие дети родились/усыновлены с 1.01.2007г. по 31.12.2016г. Федеральный закон действует на всей территории РФ по единым условиям.

Ипотека с использованием материнского капитала может оформляться сразу после получения сертификата, т.е. нет необходимости ждать три года.

Сертификат на материнский капитал, ипотека, условия кредитования банками

Ипотека (полная или определенная часть) может быть погашена средствами материнского капитала, может использоваться как первоначальный взнос. Ипотека с использованием материнского капитала в банке может быть оплачена сертификатом даже в том случае, если кредит оформлен на супруга.

Внесенные изменения в федеральный закон от 24.12.2010г. исключают указание на срок заключения договоров по кредитным займам, тогда как ранее закон предписывал то, что ипотечный кредит необходимо было оформить до 31.12.2010 г. Теперь материнский капитал, ипотека, условия кредитования банками можно направлять в счет погашения задолженности по ипотеке на постоянной основе.

Ипотека с использованием материнского капитала в банке существенно облегчает покупку квартиры молодыми семьями с двумя и более детьми. Дл нуждающихся предусмотрены и другие социальные субсидии. Например, социальная ипотека. Если молодая семья по рождению двоих и последующих детей получила сертификат, подпадает под условия социальной ипотеки, тогда есть смысл задуматься о том, как рассчитать социальную ипотеку , суммировать государственные деньги и купить комфортную квартиру.

Подводные камни

Ипотека с использованием материнского капитала - банки предлагают различные условия каждой семье. Процент получения ипотечного кредита с помощью МСК очень велик. Ипотека под материнский капитал - это «дружественный союз» только на бумаге, а на деле появляются нестыковки. Основная проблема состоит в том, что в федеральном законе прописано оформление жилья, приобретаемое при помощи материнского капитала, в совместную семейную собственность: доли распределяются между родителями и детьми. Тогда как большинство существующих ипотечных программ обременения в такой форме не допускают, т.к. вплоть до конца выплат по ипотечному кредиту квартира/дом находится в залоге у кредитующего банка. Для этой сложной задачи нашлось решение: необходимо предоставить письмо с обязательством в течение полугода после перечисления денежных средств оформить данное жилье (квартиру/дом) в совместную собственность родителей, детей, а также других членов семьи, которые проживают совместно с ними.

Весь прошлый год шли толки о том, будут ли убирать программу материнского капитала, или она и дальше будет помогать тем, кто решился родить второго ребенка. Напомним, что материнский капитал - это помощь семьям, в которых растут двое и более детей. Получить сертификат можно только один раз.

Основным поводом заговорить о сворачивании программы послужили долги Пенсионного фонда, который и обеспечивает семьи деньгами. К счастью, несмотря на заверения экспертов, что программа провалилась, ее продлили.

Правда, теперь решается вопрос о том, все ли граждане «достойны» получить деньги за рождение второго малыша. Так, уже выдвигались тезисы, предлагавшие сузить аудиторию тех, кто «заслуживает». Притом версии звучали самые противоположные: одни депутаты требовали запретить выдавать материнский капитал малоимущим семьям (мол, специально размножаются, чтобы что-то поиметь от государства), другие высказывались за то, чтобы выделить в отдельную группу людей с высоким уровнем дохода и уже их лишить дополнительных выплат, упирая на то, что те и так получают много денег.

Во что выльются изменения, особенно с учетом того, что на днях депутатам предложили рассмотреть законопроект, предусматривающий сокращение платежей по ипотечным кредитам в случае рождения детей, пока неясно. Но попробуем отталкиваться от того, что есть.

А есть следующее: программу продлили до 31 декабря 2018 года. С 2017 года выплаты будут индексироваться, и специалисты даже прогнозируют, что в сумме они составят до полумиллиона рублей, точнее 480 000 руб. В 2016-м семьи, решившиеся на второго ребенка, получат по 453 000 руб.

За что платим?

Материнский капитал

С момента старта программы в 2007 году было сломано много копий на тему, можно ли разрешить тратить маткапитал исключительно на улучшение жилищных условий или же дополнить перечень другими тратами? Выдвигались идеи разрешить оплачивать с помощью заветной суммы автомобили (в итоге сегодня на эти деньги можно купить отечественную машину), министр социальной защиты Максим Томилин призывал выдавать ежемесячно наличными средства из маткапитала малоимущим семьям, дети-инвалиды получили возможность за счет средств материнского капитала проходить реабилитацию. Сегодня деньги по программе также можно потратить на накопительную часть пенсии мамы. До 31 марта 2016 года семьям, в которых ребенок родился до 31 декабря 2015 года, можно получить 20 000 наличными из средств материнского капитала (на необходимые нужды). Отчитываться перед пенсионным фондом не нужно.

Вместе с тем, как показывает практика, чаще всего семьи тратят положенные им деньги на те цели, которые в программе предусматривались изначально: на улучшение жилищных условий и на образование. Кстати, по итогам прошлого года количество людей, вложивших средства от капитала в образование, увеличилось на 24% в сравнении с показателями 2014 года.

«Из-за роста цен на жилье маткапитал становится «каплей в море», вероятно, поэтому россияне в это кризисное время предпочитают долгосрочные инвестиции - в том числе и в учебу детей», - считают эксперты Пенсионного фонда.

Также они добавляют, что наиболее популярным направлением по расходованию средств маткапитала по-прежнему остается улучшение жилищных условий - около 500 тысяч заявителей желают потратить обещанные финансы именно так. При этом почти 300 тысяч российских семей планируют использовать средства на погашение долга по кредиту и ипотеке на покупку жилья, еще 200 тысяч семей - на улучшение жилищных условий без привлечения кредитных средств.

Виктория Пашкова, адвокат:

«Семьи выбирают жилье. Пожалуй, это единственный способ защиты материнского капитала от обесценивания. Плюс это единственный способ, который позволяет его использовать в соответствии с законом, не дожидаясь момента достижения ребенком трех лет. По данным ПФР, примерно треть получателей материнского капитал уже использовали его именно так. Плюс сами банки заемщикам с двумя и более детьми предлагают специальные ипотечные программы с использованием средств материнского капитала».

Меж тем, несмотря ни на что, количество махинаций с материнским капиталом не иссякает. Его по-прежнему пытаются потратить не по назначению. Государство реагирует, выстраивает систему защиты - и у граждан множатся вопросы.

Подводные камни и ответы на важные вопросы

Материнский капитал

Сроков давности для подачи заявления на материнский капитал законодательством не установлено. Женщина, родившая тройню, получает доплату в 1,5 млн рублей.

Дети, рожденные за границей, но имеющие гражданство РФ, тоже обеспечивают маме право на получение материнского капитала.

При покупке квартиры с помощью материнского капитала необходимо оформить доли на всех детей, иначе при продаже квартиры у потенциального покупателя могут возникнуть проблемы с ее приобретением.

Приобрести квартиру на средства материнского капитала можно по достижении ребенком трех лет. Исключение: если вы собираетесь погашать при помощи маткапитала ипотечный кредит. Тогда пенсионный фонд выделит деньги сразу, но сумма будет перечислена в обход вашего кошелька. Однако это не главная проблема: к сожалению, не все компании-застройщики соглашаются работать с материнским капиталом, потому что переводящий средства пенсионный фонд делает это с существенными задержками в несколько месяцев.

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова:

«Материнский капитал не обязательно должен быть заявлен при заключении сделки. Возможна оплата взноса по договору долевого участия и в дальнейшем по ходу заключенной сделки. Доля сделок с использованием материнского капитала составляет не менее 10-15%. Довольно часто материнский капитал используют при погашении ипотечного кредита.

В нашем регионе высокие цены на жилье, поэтому материнский капитал не является определяющим стимулом для заключения сделки по приобретению недвижимости. Если в провинции размер материнского капитала может составлять до трети покупки, то в Петербурге общий бюджет покупки больше, а доля материнского капитала намного меньше. Но, безусловно, такая форма господдержки - важное подспорье для семьи. Законодатели с каждым годом расширяют возможности использования семейного капитала, поэтому потенциал роста сделок с его использованием невелик».

Купить еще одну квартиру, если у вас уже есть одна, с использованием средств маткапитала можно. Другой вопрос, что если маткапитал покрывает лишь часть стоимости квартиры, необходимо учитывать, что банк выдает ипотеку только тем, у кого есть доход. Так что – да, декрет может стать препятствием к улучшению жилищных условий.

Некоторые на форумах делятся болью: при попытке продать квартиру, купленную с помощью маткапитала, они столкнулись с тем, что сделать это можно только с помощью органов опеки и попечительства. Кроме того, в такой квартире, как мы помним, обязательно должны быть поделены доли с учетом детей. Так вот: пользователи сталкиваются с тем, что банки отказываются давать кредиты под залог квартиры, в которой есть доли несовершеннолетних.

Важно: маткапитал в случае развода родителей не считается совместно нажитым имуществом, а потому достается тому, кто его на себя оформлял.

Николай Калмыков, директор экспертно-аналитического центра Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (РАНХиГС):

«Материнский капитал - значительное подспорье семьям при крупных приобретениях. Вместе с тем, в рамках повышения эффективности его применения, данная мера поддержки должна развиваться - возможно, стоит пошагово искать возможность целевого усиления поддержки отдельных категорий граждан, чтобы мера поддержки имела дополнительный фокус на тех, кому в наибольшей степени это необходимо.

Вместе с тем важно, чтобы материнский капитал был именно «капиталом семьи».

Радостное событие — рождение второго малыша — активно поощряется государством посредством . Казалось бы, пользуйся и радуйся такому подарку. Однако, радоваться приходится не всем. В процессе сбора документов на сертификат и внимательного изучения направлений средств, вся радость примерно у 1/3 семей куда-то исчезает: возникают вопросы, не разъясненные в брошюре о материнском капитале. Трудности могут возникнуть уже при подаче документов на сертификат. А после его получения — при сборе документов на погашение кредита.

В каких случаях возникают сложности с получением сертификата

Итак, что нужно учесть при оформлении сертификата, если:

• есть ребенок от первого брака, рожденный до февраля 2007 года.
• мать при повторном браке оставила свою фамилию, а через некоторое время поменяла на фамилию мужа.
• сменилось свидетельство о рождении ребенка.
• дети прописаны по разным адресам.

Если свидетельство о рождении на старшего ребенка получено до 7 февраля 2007 года, обязательно должен быть вкладыш о гражданстве.

Если смена фамилии матери произошла на основании свидетельства о перемене имени, то свидетельство о рождении ребенка тоже подлежит замене. В этом случае вкладыш о гражданстве (если он был) от старого свидетельства уже не действителен. На обратной стороне нового свидетельства необходимо поставить штамп. Сделать это можно в паспортно-визовой службе вашего района. Обязательно берите с собой оригиналы и копии свидетельства, паспортов обоих родителей, сделайте копию вкладыша, свидетельства о браке, в общем, всех документов, которые касаются вас и ребенка!

В ситуации, когда невозможно предоставить паспорт кого-то из родителей, сотрудники паспортного стола отправляют запрос на подтверждение его гражданства. Поэтому придется подойти еще раз, уже за штампом. И только потом подавать документы на сертификат.

В любом случае, позвоните в пенсионный фонд и уточните все, что вас смущает.

Официальный список документов для получения сертификата

1. Паспорт РФ.
2. Свидетельства о рождении (усыновлении) всех детей.
3. Документы на детей о гражданстве РФ. Это либо штамп, либо вкладыш (см. выше). Дети не обязательно должны быть прописаны по одному адресу. Их регистрацию предъявлять не нужно.

Все документы предоставляются с копиями тех страниц, где есть записи. Сделайте копии самостоятельно заблаговременно.

Пенсионное свидетельство не требуется, но лучше взять с собой.

Перечислен стандартный набор документов. В исключительных случаях, не прописанных в брошюре о материнском капитале, уточняйте в пенсионном фонде, что из документов нужно еще.

Куда потратить

Программой господдержки определены три возможности использования средств:

1. Образование детей: всех или кого-то одного. Как вариант, можно оплачивать детский сад или дополнительные занятия в аккредитованных учреждениях.
2. Пенсия мамы.
3. Приобретение жилья. Это самое актуальное из направлений. С одной стороны — реальная помощь, с другой — воспользоваться ей иногда очень проблематично.

Любая попытка обналичить является мошенничеством и преследуются по закону. Также, нельзя купить долю у ближайших родственников: родителей, бабушек. На этом основании в ПФ могут отказать. Ближайшие родственники могут только подарить свою долю.

Невозможно купить долю в квартире или доме. Предоставляется возможность выкупить долю до целой, если у вас уже имеется в собственности часть квартиры (вопрос тоже спорный, так как не часто жилье приобретается в долях с чужими людьми). Эта ситуация остается на усмотрение комиссии при пенсионном фонде.

Все три направления станут доступны, когда малышу, дающему право на капитал, исполнится три года. Исключение составляет кредит на строительство дома, покупку квартиры или дома, ипотечный кредит, который был взят до получения сертификата.

Условия для погашения процентов или основного долга по кредиту на жилье

1. Жилплощадь находится в Российской Федерации.
2. Договор оформлен на владелицу сертификата или ее супруга.
3. Обязательно наличие свидетельства о браке, если кредит оформлен на супруга.
4. Цель кредита в кредитном договоре - приобретение, строительство жилья по конкретному адресу.
5. Собственниками могут являться владелица сертификата и (или) ее супруг. Если помещение оформлено на кого-либо еще, кроме супругов, вполне вероятен отказ.

Если все соответствует основным условиям, можно готовить документы и писать заявление о направлении средств на погашение кредита или его части. Главное, чтобы сумма капитала не превышала остаток долга. Материнским капиталом можно распорядиться частично, поэтому в заявлении указывается конкретная сумма.

Документы для погашения кредита

1. Заявление на распоряжение — выдается в отделении ПФ РФ.
2. Сертификат.
3. Паспорт.
4. Копия договора о покупке жилья.
5. Копия свидетельства о собственности, если в договоре с рассрочкой платежа не предусмотрена передача жилья в собственность после полного расчета.
6. Копия договора с уполномоченной организацией (банком) на приобретение жилья.
7. Копия ипотечного договора (если предусмотрен кредитным договором).
8. Справка из кредитного учреждения (банка) о сумме оставшегося долга.
9. Обязательство собственника каждому из членов семьи выделить доли. Составляется у нотариуса. Прежде, чем идти к нотариусу, уточните у сотрудника пенсионного фонда форму обязательства — на практике выяснилось, что она не единая. Оформление платное.

Если документы подает муж владелицы сертификата, требуется свидетельство о браке. Имейте при себе оригиналы и копии всех документов.

Конечно, все ситуации не перечислить. Но кому-то именно эта информация обязательно поможет сэкономить время и нервы.

Государство позволяет обналичить из материнского капитала только 25 тыс. руб., зато всю сумму можно вложить в недвижимость. В результате за последние годы для рынка жилья маткапитал превратился в настоящую бомбу замедленного действия, пострадать от которой могут добросовестные покупатели недвижимости.

Марина Л.— владелица малого бизнеса на севере Москвы, успешная предпринимательница и мать двоих детей. Свой бизнес, который, по словам Марины, не пострадал даже в нынешний кризис, она создала несколько лет назад с нуля, используя свой материнский капитал в качестве стартовых инвестиций.

По законодательству на приобретение бизнеса маткапитал потратить нельзя. Однако Марина использовала незатейливую схему: у ее дяди был дом в Калужской области, на него и оформили договор купли-продажи.

Взяв в банке кредит на покупку дома, Марина смогла быстро его погасить за счет средств маткапитала, перечисленных из ПФР. А деньги, которые дядя получил от банка в счет оплаты "проданного" дома, он честно отдал Марине.

Подобная схема — чистой воды мошенничество, один из вариантов обналичивания средств материнского капитала.

Никаких достоверных оценок масштабов махинаций с материнским капиталом нет, однако статистика ПФР показательна. Сертификат на материнский капитал на сегодня получили 7,3 млн семей, и самым популярным направлением использования этих средств как было, так и остается улучшение жилищных условий: 3,9 млн семей (93% использованных сертификатов) направили средства на приобретение жилья. То есть практически все потенциальные риски, связанные с нарушениями использования средств маткапитала, были и остаются на рынке недвижимости.

Кооператив капитальный

Государство регулярно позволяет обналичивать небольшую часть капитала. Например, в этом году до 30 ноября владельцы сертификата могут обналичить 25 тыс. руб. совершенно легально. Однако это несопоставимо с общей суммой маткапитала — 453 тыс. руб.

"Найти более жесткую систему контроля расходования, чем в материнском капитале, сложно. Чтобы мать получила этот кредит, для последующей компенсации из ПФР она должна купить квартиру или дом, она должна его на себя зарегистрировать, оформить право собственности. Тут задействована Регистрационная палата. После этого ПФР все проверяет, и, если все соответствует закону, перечисляет материнский капитал. Поэтому для того, чтобы тут что-то нарушить, надо очень постараться",— говорит вице-президент "Опоры России" Павел Сигал, который в 2013-2014 годах провел 11 месяцев в СИЗО "Матросская Тишина" по сфабрикованному, как он утверждает, обвинению в масштабном обналичивании средств маткапитала.

Как считало следствие, УК "Центр микрофинансирования" Павла Сигала, являвшаяся тогда крупнейшей на рынке микрофинансовой организацией, а также 400 аффилированных с Павлом Сигалом структур заключали договоры целевого займа якобы на приобретение жилья, на основании которых ПФР перечислял средства материнского капитала (тогда 300 тыс. руб.). Затем, по мнению следователей, львиную долю денег коммерсанты забирали себе, меньшую часть (20%) отдавали семьям.

В этом году впервые материнский капитал не был проиндексирован, зато саму программу продлили до конца 2018 года и увеличили сумму, которую можно получить на руки.

Сначала следствие оценивало ущерб в 10,7 млрд руб., но затем сумма снизилась до 3 млн руб. А инициаторы уголовного преследования — бывший руководитель ГУЭБиПК МВД РФ Денис Сугробов и его заместитель Борис Колесников — сами стали фигурантами громкого дела о коррупции в МВД. Сугробов ожидает приговора, а Колесников погиб, выпав во время следствия из окна здания Следственного комитета.

В 2014-м уголовное дело закрыли, Павла Сигала освободили. Его компания стала банкротом. История с УК "Центр микрофинансирования" имела последствия для всего рынка МФО, которым весной прошлого года запретили работать с маткапиталом.

"МФО запретили погашать ипотечные займы средствами материнского капитала, но в законе появилась формулировка "другие организации". И всем понятно, что это полный идиотизм",— говорит глава крупного кредитного потребительского кооператива (КПК).

Чтобы работать с материнским капиталом, МФО стали массово скупать КПК. "Весной прошлого года в интернете было полно предложений — куплю кооператив, продам кооператив, стоило это около 300 тыс. руб. Потом выяснилось, что нужны не абы какие кооперативы, а с трехлетним стажем. Начали скупать их",— вспоминает Марат Овчиян, директор СРО "Содействие", в которую входят около 200 КПК.

Рынок обналичивания никак не пострадал, схемы тоже не изменились. Чаще всего это фиктивные договоры, когда заем выдается, к примеру, при получении разрешения на строительство дома где-то на выселках.

"Понимаете, обналичивание происходит, если сделка фиктивная и мать не получает недвижимость. И здесь в сговоре должны быть все: финансовая организация, пенсионный фонд, регистрационная палата, мать и риэлтор. Лично я не слышал о таких делах, когда виновными были признаны все",— говорит Павел Сигал.

В 2012 году в Ингушетии руководителю республиканского отделения ПФР Мовлату Вышегурову, а также нескольким другим сотрудникам ПФР Ингушетии были предъявлены обвинения в организации ОПГ для мошенничества с материнским капиталом, ущерб от которого составил более 117 млн руб. В этих схемах было задействовано много людей, включая сотрудников роддомов, выдававших фиктивные справки женщинам, которые никогда детей не рожали, сотрудников загсов и работников ПФР.

Как распоряжаются материнским капиталом

Источник: данные ПФР на август 2016 года.

Эхо приватизации

Либерализация использования средств одним махом закрыла бы все вопросы мошенничества, тем более что представители социального блока правительства и депутаты не раз предлагали это сделать, чтобы можно было тратить деньги на продукцию компании АвтоВАЗ и на открытие малого бизнеса, а то и просто выдавать семьям всю сумму.

"Инициатив в области распоряжения материнским капиталом очень много, но только в 2016 году добавилось действительно новое направление: теперь разрешено направлять материнский капитал на приобретение товаров и услуг, которые предназначены для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов. То есть теперь можно говорить о том, что основных направлений расходования четыре, включая улучшение жилищных условий, образование детей и накопительную пенсию матери",— говорят в Пенсионном фонде.

"Никакого повального обналичивания материнского капитала нет. Да, люди хотят использовать материнский капитал, но это всегда связано с решением жилищного вопроса. Люди не приходят в риэлторские агентства со словами "а давайте обналичим материнский капитал". Поверьте, таких людей крайне мало",— говорит Илья Круглов, руководитель отдела кредитования в агентстве недвижимости "Александр-Недвижимость", председатель комитета по ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга.

Столичные риэлторы говорят, что могут порекомендовать клиентам один вариант. "И тут уже начинаются покупки дома у дедушки, у родственников каких-то дальних. Конечно, это скрытая форма обналичивания, но незаконной ее не назовешь, потому что если родственники передали недвижимость, детям и супругу доли выделили, то все по закону, все по-честному",— говорит один из риэлторов.

"И это единственная схема, о которой мы рассказываем клиентам, наша комиссия будет 30 тыс. руб. Но это не бизнес",— заявил корреспонденту "Денег" знакомый риэлтор.

Однако и честные, и нечестные схемы использования маткапитала на рынке жилья уже вызывают большое беспокойство у самих риэлторов. Многие помнят, что, когда в 90-е началась приватизация, нередко жилье приватизировали на взрослых, а дети лишались права на квартиру. А когда дети вырастали, они опротестовывали эти сделки.

"Вот сейчас то же самое происходит с материнским капиталом, поскольку в законодательстве есть откровенная дыра,— говорит Илья Круглов.— Представьте, что есть Маша, которая купила квартиру по ипотеке в 2008 году. Взяла кредит 3 млн руб., у нее родился второй ребенок. Она погасила ипотеку материнским капиталом, то есть совершила частичное досрочное погашение ипотеки. ПФР требует, чтобы мать написала нотариальное заявление о том, что она обязуется выделить долю детям и супругу после погашения ипотечного кредита. Потому что капитал не просто материнский, он семейный".

Но через несколько лет наша Маша полностью погашает кредит, решает продать квартиру и спокойно ее продает, не выделяя никаких долей.

"Нотариальное обязательство хранится в Пенсионном фонде, а он не обязан передавать эту информацию Росреестру, который мог бы поставить блокировку на такие сделки. Да и сам ПФР не знает, была ли погашена ипотека и когда. Ведь у человека кредит на 20 лет, и погасить его он должен только в 2028 году",— рассказывает Круглов.

В результате появляется риск, что, когда дети подрастут, они спросят у пятого или шестого собственника: "А где наши доли?"

В ПФР подтверждают, что во всех случаях использования материнского капитала на улучшение жилищных условий, когда жилое помещение еще не оформлено в общую собственность, мать представляет в фонд нотариально засвидетельствованное обязательство оформить жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи. "Поэтому у нас все эти обязательства от мам есть. Но в Росреестр эта информация не передается",— говорят в фонде.

Если верить риэлторам, из-за этой проблемы с каждым годом становится все сложнее совершать сделки купли-продажи недвижимости. "Мы занимались этой проблемой, и законных механизмов, чтобы узнать об использовании материнского капитала, просто нет",— говорит Игорь Бедеров, глава компании CABIS. Неофициальные, впрочем, есть. Но это полудетективная работа, дорогая и трудоемкая. По каждой квартире такого не сделаешь.

Круглов говорит, что проблему можно решить, если Пенсионный фонд, совершив частично досрочное погашение ипотеки за счет средств материнского капитала, будет передавать эти сведения в Росреестр. А Росреестр будет ставить отметку о существующем обременении в ЕГРП, как это делается сейчас с ипотекой.

Не секрет, что при ипотеке материнский капитал как первоначальный взнос использоваться может с 2015 года. С его помощью также предлагается погашать ипотечный кредит или направлять на оплату части стоимости любой квартиры. Вот только с какими сложностями сталкиваются покупатели, когда государственные средства встречаются с ипотекой?

Из-за чего сыр-бор?

Напомним, что в 2015 году Дмитрием Медведевым было подписано постановление, разрешающее использовать полученные от государства средства на покупку ипотечного жилья незамедлительно. До этого деньгами можно было распорядиться только спустя 3 года после рождения ребенка. Их нельзя было использовать в качестве первоначального взноса, но можно было оплатить только уже имеющийся ипотечный долг или проценты по нему.

К сожалению, реальная практика показала, что благое намерение помочь российским семьям во многих случаях обернулось головной болью.

Права и обещания

Несмотря на принятое в обиходе название, материнский капитал – не собственность исключительно матери. Он в равной степени принадлежит всем членам семьи. В 4 пункте статьи 10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» при покупке жилья с использованием государственной субсидии недвижимость оформляется в общую собственность.

Сложностей не возникает, если маткапитал направляется на приобретение неипотечной квартиры. В этом случае по договору купли-продажи каждый член семьи является участником сделки, и вместе они покупают недвижимость на правах общей долевой собственности.

Трудности могут возникнуть, если маткапитал идет на погашение ипотечных процентов. Сделать это возможно в рамках закона только при наличии нотариально подтвержденной гарантии (обязательства), в которой женщина обещает оформить квартиру в общую собственность спустя полгода после закрытия ипотечного кредита.

На заметку! Участниками долевой собственности признаются все дети, а не только те, после рождения которых была получена госпомощь.

Но законодательно никак не прописаны случаи, если мать решит нарушить обещание. Будут ли права остальных членов семьи нарушены, признают ли договор купли-продажи недействительным, потребуют ли вернуть маткапитал? Сегодня все эти вопросы открыты, и дать по ним разъяснения не удосуживаются ни в Пенсионном фонде, ни в Верховном суде.

Осторожней следует быть и тем, кто решит перекупить квартиру у мамы-обманщицы, так как велика вероятность лишиться недвижимости в дальнейшем. При покупке квартиры, ранее приобретенной по ипотеке, следует обратить внимание на наличие у продавца детей. Если хотя бы один из них рожден после 1 июля 2007 года, то велика вероятность, что жилье покупалось с использованием материнского капитала, и разумнее поискать другой вариант или провести тщательную проверку.

Еще один нюанс. В марте 2016 года Верховный суд запретил делить недвижимость, приобретенную с использованием маткапитала, при разводе. И неважно, ипотечное оно или нет. Недвижимость, приобретенная или построенная с использованием маткпитала, не признается совместно нажитым имуществом, а значит, при расторжении брака не делится между экс-супругами.

Если квартира ипотечная и приобреталась она с участием маткапитала, то при разводе придется договариваться , при этом один из супругов (обычно это мужчина) должен помнить, что у второго (скорее всего, это женщина) есть право после погашения ипотеки оформить квартиру в общую долевую собственность на всех членов семьи. Дети в этот список попадут обязательно, а вот окажется ли в нем бывший супруг – неизвестно. Вероятность есть, но только в том случае, если отец будет участвовать в погашении ипотечных процентов и после развода. Когда квартира перейдет в собственность (ипотечный кредит погашен; доли для всех членов семьи определены; если дети несовершеннолетние, разрешение от органов опеки получено), жилье можно будет продать на общих основаниях.

Залоговая ипотечная квартира: стоит ли покупать?

Сегодня на рынке недвижимости все чаще можно встретить предложения о продаже ипотечных квартир с незакрытым кредитом, в том числе и объекты, в которых материнский капитал использовался как первоначальный взнос. Оно и понятно – ухудшение финансового положения заставляет многих отказываться от своих планов.

Следует понимать, что пока не выплачен кредит, ипотечная квартира находится в залоге и без разрешения банка она продаваться не может. Банк также вряд ли даст разрешение на выделение долей до тех пор, пока кредитные обязательства по объекту не будут исполнены в полном объеме.

Зарегистрировать в качестве собственников детей и мужа в ипотечной квартире быстро получится только при досрочном погашении ипотеки, но на такое вряд ли у собственника есть деньги.

Можно, конечно, искать покупателя, который даст денег авансом для досрочного выполнения кредитных обязательств, но даже если столь щедрый спонсор найдется, он потребует значительный дисконт от рыночной цены продаваемого жилья.

Не будет оспорена законность следующих действий:

• материнский капитал направляется в качестве первоначального взноса;
• после полного погашения ипотеки жилье оформляется в общую долевую собственность;
• жилье выставляется на продажу с согласия органов опеки.

Когда банки спишут долг?

В марте 2016 года российские банки заявили о готовности списывать части ипотечных долгов при рождении ребенка. Понятно, что увеличение семьи всегда вызывает финансовые трудности, а значит, снижает платежеспособность. Банку списать долг в обмен на государственные субсидии и приятно, ведь он выступает в роли «благодетеля», и выгодно (ипотечный долг не зависает, а оплачивается из госбюджета).

На заметку! Общий долг россиян по кредитам сегодня превышает 10 триллионов рублей.

По мнению экспертов, данная инициатива пришлась бы по душе и заемщикам, и банкирам. Она бы также полностью исключила мошеннические схемы по отмыванию и обналичиванию маткапитала.

Во всех случаях, когда речь идет о покупке ипотечной недвижимости и особенно в случаях использования маткапитала, нелишним будет получить профессиональную консультацию юриста.

Главная » Автокредиты » «Подводные камни» квартир с материнским капиталом. "подводные" камни материнского капитала