Регистрация договора участия в долевом строительстве росреестр. Где проходит регистрация ДДУ: Росреестр, МФЦ, электронная регистрация через Сбербанк
Приобрести квартиру в новостройке можно с помощью вступления в ЖСК или заключения договора долевого участия. Причем согласно законодательству, регистрация в Росреестре обязательна. Без проведения этой процедуры покупка-продажа квартиры будет считаться нелегитимной, и дольщик может остаться без денег. Рассказываем подробнее о процессе регистрации и подводных камнях этой процедуры.
Почему необходима регистрация договора
Покупка квартиры в новостройке в России регулируется федеральным законом №214 «О долевом участии в строительство многоквартирных домов…». В статье №4 этого ФЗ ясно указано, что договор заключается в письменном виде и подлежит регистрации в государственных органах.
Теперь проще. Даже если вы заключили договор с застройщиком, это еще ничего не значит. Такая бумага не имеет юридической силы, так как к договору предъявляются определенные требования. И раз единой формы договора закон не предполагает, нужно убедиться в том, что он легитимен. Это и делается во время государственной регистрации бумаги в Росреестре.
Основные признаки легитимности
Чтобы регистрация договора долевого участия в Росреестре прошла без проблем, нужно соблюдать некоторые принципы гражданского права и требования ФЗ-214 к содержанию договора. Что нужно обязательно указать в договоре?
| Предмет договора долевого участия | Эта строка обязательна. Мы прописываем обязанность застройщика передать квартиру дольщику, а также соблюдать законность строительства и обязательство построить новостройку. |
| Характеристики как новостройки, так и будущей квартиры | В договоре должны быть отличительные характеристики самой новостройки – адрес, этажность, количество квартир, площадь, право собственности на новостройку и землю под ней. В описании квартиры указывается этаж, площадь, количество жилых помещений и площадь каждого помещения по отдельности. Также дополнительно прописывается наличие балкона-лоджии. Если есть, то добавляется пункт о необходимости передачи квартиры с чистовой отделкой или с ремонтом. |
| Точный срок передачи объекта | В договоре должен быть прописан срок завершения строительства и главное – срок передачи квартиры. Были случаи в судебной практике, когда застройщик сдавал в эксплуатацию дом, а с передачей ключей затягивал. Если не указана дата передачи квартиры, вы можете ждать свою жилплощадь в построенном доме еще очень долго. |
| Точная стоимость квартиры и способ ее оплаты | Нужно точно указывать стоимость квартиры – на территории России сумма указывается в рублях. Прописывается порядок и сроки уплаты этих денег. Например – сумма передается полностью через 10 дней после регистрации договора в Росреестре. Или сумма передается равными частями (тоже точная сумма в рублях) в течение двадцати месяцев. Нужно также прописывать точную дату передачи части денег. |
| Порядок ответственности | Здесь речь должна идти об ответственности за объект. Если проще – гарантийные сроки на новостройку и квартиру в ней прописываются в ДДУ. Сама квартира и новостройка — обычно пять лет. Инженерные сегменты – 3 года. |
| Финансовые гарантии | Застройщик должен подтвердить свою возможность достроить объект. Здесь должна быть информация об отчислениях в компенсационный фонд долевого строительства, информация о полисе финансового страхования застройщика или данные о поручительстве банка. |
| Подробная информация о земле и проектная декларация | В договоре прописываются данные о земельном участке и самом объекте, а также информация о том, имеются ли обременения на землю со стороны третьих лиц. |
И не забудьте проверить дату регистрации первого ДДУ в Росреестре на вашу новостройку. Если дата позже 1 января 2017 года – дом попадает под закон о компенсационном фонде для дольщиков. Если раньше – то проверяйте полис страховой компании.
Законодательные акты
Для полноценного понимания процесса регистрации дду в Росреестре необходимо учитывать не только 214-ФЗ, но и 218-ФЗ : «Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости». В частности, нас интересует несколько глав оттуда:
- Во второй главе дано объяснение терминов кадастра и реестра прав на недвижимость, также в ст. 12 указаны подробности о кадастровых картах. Это может помочь во время поиска жилья и проверке прав на него.
- Ст. 13 регулирует внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
- Ст. 16 объясняет сроки и даты осуществления как кадастрового учета, так и регистрации прав.
- В ст. 17 есть информация о государственной пошлине за осуществление регистрации прав.
- В ст. 25-27 есть информация о вариантах отказа в регистрации права или вариантах возврата документов.
Необходимые документы для регистрации ДДУ в Росреестре
Документы для регистрации ДДУ в Росреестре собираются как самим будущим дольщиком, так и другой заинтересованной стороной процесса – застройщиком.
Если заключается первый договор долевого участия, то документов от застройщика должно быть много:
- Разрешение на строительство именно вашего объекта недвижимости. Здесь нужно быть внимательнее – сейчас девелоперы часто получают разрешение на комплексное строительство, например, целого квартала. Это совсем другой документ, вам же нужно разрешение именно на ваш объект.
- Учредительные документы, в том числе реквизиты и уставные документы.
- Проектная декларация со всеми дополнительными изменениями под подписью гендиректора организации.
- Подтверждения госрегистрации юридического лица.
- Документ о внесении средств в компенсационный фонд долевой недвижимости.
Если первый договор уже есть в базе, то в Росреестр подается меньше бумаг. Так, обязательными являются:
- Заявление дольщика о регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
- Заявление застройщика о согласии регистрации ДДУ.
- Сам договор со всеми приложениями к нему – проектная декларация, план новостройки, план будущей квартиры и прочее.
- Дополнительные соглашения с застройщиком, если таковые имеются.
- Копии паспорта дольщика.
Есть несколько случаев, когда пакет документов может быть расширен:
- Если происходит регистрация ДДУ в Росреестре с ипотекой, то нужно подать в Росреестр бумагу от банка и договор о получении ипотечного займа.
- Если у покупателя есть супруг или супруга, придется получить нотариально заверенное согласие партнера на покупку объекта недвижимости.
- Покупаете через доверенное лицо? Нужно заверить доверенность у нотариуса.
- Покупаете квартиру в том числе и своему ребенку? Придется подать еще и свидетельство о рождении, если ему нет 14-ти лет, или паспорт, если ребенок уже получил его.
Среди обязательного перечня документов нет госпошлины за регистрацию, но рекомендуется подавать и ее на случай, если в электронных базах по платежам произойдет сбой.
Куда обращаться за регистрацией ДДУ
Есть несколько вариантов регистрации договора долевого участия, все они легитимны с точки зрения закона.
| Регистрация через органы Росреестра | Самый понятый вариант процесса регистрации – обратиться в управление Росреестра с заявлением о регистрации ДДУ. Перечень отделений, адрес, контакты – все можно узнать на сайте управления. |
| Различные районные МФЦ | Если в вашем городе есть многофункциональные центры оказания государственных услуг, то можно не стоять в очередях в Росреестре, а подать документы через них. Обычно срок регистрации через МФЦ увеличивается на сутки, но оно того стоит. Дополнительных денежных расходов не требуется. |
| Электронная регистрация ДДУ в Росреестре | Часто подобную услуги предлагают банки при покупке новостройки через ипотечный займ. Например, на момент статьи электронная регистрация дду в росреестре в сбербанке оказывается короче традиционный на несколько суток. Плюсы – нет очередей, быстрее. Минусы – не получите печатный вариант выписки, только документ на электронную почту. |
Порядок регистрации ДДУ
Порядок регистрации ДДУ в Росреестре достаточно простой:
- Заключаем договор с застройщиком в его офисе, проверяем всю информацию и ставим подписи.
- Выбираем, где будет проходить регистрация.
- Подаем документы.
- Получаем расписку о принятии документов.
- Ждем время на проверку.
- Получаем выписку о собственности.
Получение расписки
Когда вы отдаете документы специалисту в управлении Росреестра или в многофункциональном центре оказания государственных услуг населению, то в обмен вы должны получить расписку о принятии. В ней должны быть указаны:
- полный список документов, которые вы предоставили в государственные органы;
- дата подачи документов;
- наименование субъекта органа государственной власти, куда вы предоставили документы;
- ФИО сотрудника, который принял документы;
- ФИО сотрудника, к которому можно обратиться за информацией о процессе регистрации, и его контактные данные.
Стоимость регистрации
Сколько стоит регистрация ДДУ в Росреестре? Если регистрируем через МФЦ или Росреестр оффлайн – то придется платить за пошлину. Точную стоимость лучше уточнять на момент запроса. Размер пошлины устанавливается ст. 333 НК РФ. На момент написания статьи размер пошлины для физического лица – 350 рублей. Для юридического лица – 6000 рублей. Если регистрировать ДДУ через электронную регистрацию – то выходит дороже, примерно на 3 тыс. рублей. Сумма зависит от банка и услуг, которые дополнительно входят в пакет электронной регистрации.
Если вам нужна юридическая помощь при заключении договора долевого участия, то стоимость будет варьироваться в зависимости от региона вашего проживания и компании, куда вы обратитесь. В среднем консультация юриста стоит от 2 тыс. рублей, полное сопровождение регистрации будет стоить в среднем от 8 тыс. рублей.
Срок рассмотрения
Срок регистрации ДДУ в Росреестре варьируется в зависимости от номера договора. Если это самый первый ДДУ, то срок увеличивается. Также срок зависит от органа, куда вы подали документы. Срок регистрации первого договора ДДУ в Росреестре будет проходить около 18 суток. Если вы не первый дольщик, то он сокращается до 7 дней.
Необходимо учитывать, что срок в семь дней – это срок с момента поступления договора и прочих документов в управление Росреестра. Т.е. если документы подаются через МФЦ, то придется взять еще пару дней на доставку документов. Сотрудник управления может отказать в регистрации на основании ошибки в договоре или отсутствия тех или иных пунктов. Тогда срок регистрации может увеличиться еще на месяц.
Как посмотреть регистрацию ДДУ в Росреестре?
Как узнать, прошел ли ДДУ регистрацию в Росреестре? Все просто.
- Можно воспользоваться контактным телефоном специалиста, указанным на расписке, которую вы получите после подачи документов.
- Можно сделать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРН о том, что документ зарегистрирован. Запрос подается как сразу в органы Росреестра при очном присутствии, так и через сайт управления или при физическом присутствии в МФЦ.
Стоить выписка будет (на момент написания статьи) 200 рублей. Для ее получения нужны только Ваш паспорт и номер договора ДДУ. На всякий случай можно взять с собой сам ДДУ.
Если вы проверяете регистрацию ДДУ онлайн, то нужно сначала оставить заявку на сайте управления Росреестра. Запрос находится в каталоге электронных услуг:
- Ищем раздел со справочной информацией по недвижимости.
- Вносим кадастровый номер в соответствующую форму ввода. Номер можно узнать в вашем договоре долевого участия.
- После отправки данных должно появиться окно, в котором будет полная информация по объекту.
- В графе «Права и ограничения» (или «Список зарегистрированных договоров») откроется перечень зарегистрированных ДДУ. Ищем свой номер. Если находится, значит, все в порядке.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
Большинство приобретателей недвижимости знают, что после покупки квартиры договор на ее приобретение необходимо регистрировать в специальном органе. Но мало кто знает, что и договор участия в долевом строительстве также нужно регистрировать, без этого он не будет иметь юридической силы.
Такое требование предъявляется к договорам, составленным после 1 апреля 2005 года. Договоры, заключенные до этого срока, обязательно регистрации не подлежат.
Такое положение определено Федеральным законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, который часто называют просто «Законом о долевом строительстве».
Данная мера направлена на защиту интересов долевщиков, которых могут обмануть застройщики.Договор участия в долевом строительстве необходимо регистрировать по той простой причине, что только после регистрации он приобретает силу юридического документа . Следовательно, если договор зарегистрирован, а застройщик нарушил какие-то условия соглашения, можно потребовать исполнения обязательств через суд.
Если же он не зарегистрирован, то сделки фактически не было. Даже если дольщик перевел застройщику все деньги за возведение квартиры в новостройке, тот вполне может уклониться от исполнения своих обязательств. – тоже важный вопрос.
Обычно регистрацию договора осуществляет застройщик, но это может сделать и покупатель.
Следует учесть несколько ключевых моментов:
- договор должен быть составлен в письменной форме, заверять его у нотариуса не обязательно;
- в договоре должны стоять подписи всех заинтересованных сторон;
- регистрируется именно сам договор участия в долевом строительстве, а не предварительный договор;
- регистрация происходит по месту нахождения объекта;
- действие договора начинается с момента его регистрации.
Регистрировать документ следует в Росреестре.
Законом установлен крайний срок проведения данной процедуры – 18 дней.Все последующие договоры должны быть зарегистрированы в течение 5 дней.
Какие документы необходимо подготовить
Для регистрации договора участнику строительства понадобятся два пакета документов. Одни он готовит самостоятельно, а второй должен быть предоставлен юридическим отделом застройщика.
В первый пакет входят следующие документы:
- заявление на госрегистрацию;
- сам договор со всеми приложениями;
- договор залога (если привлекаются кредитные средства);
- паспорта покупателей и доверенности (при наличии);
- согласие супруга на совершение сделки или справка от нотариуса об отсутствии брачных отношений;
- квитанция об уплате госпошлины (для физических лиц – 200 рублей, для организаций – 4000 рублей).
В пакет документов, подготавливаемых застройщиком, входят:
- свидетельство о регистрации юридического лица и другие учредительные документы;
- разрешение на строительство;
- договор аренды или покупки земельного участка, на котором будет стоять дом;
- проектная документация, в которой указано точное месторасположение объекта недвижимости, его характеристики и т.д.
Важный момент: если документы на регистрацию сдает покупатель, то заявление пишет он и госпошлину оплачивает также он, застройщику делать этого не надо. Если, напротив, оформление договора производит застройщик, то все расходы оплачивает он, а также собирает документы тоже он.
Алгоритм регистрации договора долевого участия
Договор регистрируется в Росреестре. Для этого обеим сторонам необходимо подойти к специалисту службы в оговоренное время и предоставить все нужные документы с копиями.
Если кто-то из покупателей подойти не сможет, то он может оформить доверенность на другого покупателя или даже на представителя застройщика, который в таком случае самостоятельно проведет всю процедуру.
Копии документов должны быть заверены нотариусом или лично сдающим после сверки регистратором их с оригиналами.
Договор долевого участия обычно подписывается в момент сдачи документов.Также можно принести уже подписанный договор, если покупатель не смог явиться.
В процессе приема документации регистратор выдает расписку, в которой дан список всех принятых бумаг с указанием их качества – копия или оригинал. Паспорта не сдаются, они должны быть возвращены. Все остальные документы обычно изымаются.
Что такое рента? И может ли она быть пожизненная если это рента квартиры? В нашем материале по ссылке вы узнаете ответы на этот вопрос.
Полученную расписку необходимо сохранить, так как только при ее предъявлении покупателю
выдадут все нужные документы. При их получении нужно внимательно свериться с распиской – вернуть должны всё, за исключением одного экземпляра договора, который остается в Росреестре.
Кроме того, на полученном документе должны быть проставлены все отметки, свидетельствующие о завершении регистрации.
ДДУ следует расшифровывать, как договор долевого участия. Государственная регистрация таких документов является обязательной в процессе приобретения жилплощади в новостроении. Без этого договор купли/продажи не может считаться полноценным и действующим. Гос. регистрация по закону обязана проводиться в специализированных учреждениях и организациях, которые могут оформить право на жилую недвижимость и регулировать проведение сделок с ее участием на территории округа, в котором располагается объект, и для сооружения которого намереваются привлечь финансовые средства по данному договору.
Что такое самостоятельная регистрация ДДУ и возможна ли она?
Данный договор долевого участия реально зарегистрировать только при содействии дольщика и фирмы-застройщика, которая занимается возведением определенного объекта. Поэтому самостоятельное оформление подобной документации в прямом смысле попросту невозможно. Под понятием «собственноручное оформление ДДУ» принято воспринимать непосредственное участие в данном процессе дольщика, который при этом не обращается к фирме-застройщику либо иной подобной организации.
Следует подчеркнуть, что оформление ДДУ возможно и законно только в той ситуации, если при этом участвуют обе стороны сделки. Но, в тот же момент, представитель строительной компании не может навязывать свою помощь в проведении вышесказанного процесса. Несмотря на это, большая часть современных компаний-застройщиков именно этим и занимаются.
В возможной самостоятельной регистрации ДДУ можно разглядеть ряд преимуществ, например, экономию на стоимости услуг фирмы-застройщика и отсутствие необходимости расставаться с подлинной документацией, а точнее передавать ее в руки посторонних личностей, что обезопасит ее владельца от различных махинаций и придаст ему уверенности.
Самостоятельно выполняемый процесс регистрации договора ДУ требует проведения некоторых манипуляций, а именно подготовки определенной документации. Данную документацию необходимо подать в Росреестр. Это выполняется легко собственноручно либо с привлечением продавца.
Если человек желает подготовить вышесказанную документацию самостоятельно, то ему придется заранее получить весь перечень нужных документов у фирмы-застройщика либо продавца. В перечень документов по данному оформлению входят:
- доверенность на самостоятельную регистрацию договора ДУ;
- копия договора, находящегося в руках фирмы-застройщика;
- экземпляр договора для организации, о которой говорилось ранее, а именно Росреестра;
- платежное подтверждение того, что фирма-застройщик оплатила гос.пошлину.
Если при оформлении ДДУ человек будет содействовать с представителем продавца, то всю вышеперечисленную документацию данный специалист подготовит собственноручно и принесет с собой в выбранное место встречи. Зачастую фирмы-застройщики предпочитают оформлять все документы одним махом и в один день, поэтому второй стороне сделки следует постараться попасть именно в это время. На прием в Росреестр тоже следует записываться заранее, так как оформлять большой перечень документации в порядке «живой очереди» достаточно проблематично.
Оформить договор долевого участия будет легче только в той ситуации, если в выбранном новостроении уже будет присутствовать хотя бы один оформленный ДДУ. Дело заключается в том, что с первым договором долевого участия будет иметься огромный пакет документации на новостроение.
При выполнении регистрации все документы должны присутствовать в трех экземплярах потому, что организация Росреестра оставляет один экземпляр в своем архиве.
Какие еще есть методы регистрации ДДУ?
Провести регистрационный процесс договора ДУ можно через суд, для чего подается специальный иск. Следует заранее предупредить о том, что подобные процедуры довольно длительны и сложны. Особенно невыгодно решать такие дела в судебном порядке тогда, когда проблема заключается лишь в нежелании фирмы-застройщика подавать заявление, причиной чему может быть желание навязать свои услуги покупателю.
Почему застройщик может попытаться «навязываться»?
Причиной всему является желание застройщика экономить, так как стоимость его услуг составляет намного меньше, чем регистрация ДДУ, а именно 10-50 тыс.руб. Во время судебных разбирательств человеку понадобится помощь юриста. Услуги профессионала обойдутся не дешевле. Более того, судебное разбирательство может затянуться на несколько месяцев. На протяжении данного времени покупатель будет сильно рисковать, так как договор ДДУ останется незаключенным. Это означает, что юридической силы он иметь не будет, что позволяет фирме-застройщику проводить любые махинации.
