Форма декларация на объект вспомогательного использования. Регистрация объекта вспомогательного назначения
Бочаров А.Н.
Южный Федеральный Университет, Россия
На протяжении тысячелетий люди возводят разнообразные постройки. Величественные дворцы королей и хилые лачуги бедняков, устремляющиеся ввысь замки и низвергающиеся в земные недра рудники. Все это создавалось трудолюбивыми руками и пытливыми умами человечества ради определенных целей. Каждое строение преследует собой реализацию некоторых задач, поставленных его создателями.
И задачи эти весьма различны. Именно исходя из целеполагания традиционно выделяют основные и вспомогательные сооружения. Но каково правовое освещение последней категории в законодательстве РФ? Ответу на этот вопрос и посвященна данная работа.
Итак, вспомогательные сооружения. Законодатель оперирует понятием «сооружения вспомогательного использования». Впервые данный термин можно увидеть на страницах Градостроительного Кодекса, в пункте 3, 17 части, статьи 51: «...не требуется получение разрешения на строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования».
Во-первых, на наш взгляд стоит критически отнестись к содержанию приведенной статьи. Представляется некорректным соединение понятий «строение» и «сооружение» одним качеством - «вспомогательного использования». Ведь законодатель не дает четкого определения термина «строение», тогда как «сооружение», согласно СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения» (далее - СниП 10-01-94) , есть единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определённых потребительских функций. Однозначно утверждать об однородности таких понятий нельзя. Можно лишь предположить, что «строение», будучи наиболее общим, собирательным для терминов «здание» и «сооружение» может нести функцию вспомогательного использования только в том случае, если оно представленно «сооружением», то есть предназначенно для осуществления определенных потребительских функций. Такая трактовка исключает возможность признания здания «вспомогательным строением», так как здание по своей природе не может быть вспомогательным, исходя из социальной направленности его целевого назначения - проживания и (или) деятельности людей, размещения производств , хранения продукции или содержания животных (СНиП 10-01-94). Таким образом, представляется излишним упоминание в тексте нормативно-правового акта «строения вспомогательного использования». Гораздо более рационально ограничиться «сооружением вспомогательного использования».
Следовательно, перед нами встает вопрос о более детальном раскрытии понятия «сооружение вспомогательного использования». Для этого необходимо обратиться к письму Ростехнадзора от 10 октября 2006 г. № КЧ-48/981. В приведенном дркументе разъясняется, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надёжность строительных конструкций и оснований». Абзац 4 пункта 5.1 указанного ГОСТ устанавливает, что пониженный уровень ответственности следует принимать для сооружений сезонного или вспомогательного назначения (парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения). Данный ГОСТ включен в перечень национальных стандартов и сводов правил, которые обеспечивают соблюдение ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утверждённый распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 1047-р.
В письме Ростехнадзора также приводится еще один критерий отнесения постройки к сооружениям вспомогательного использования - наличие на земельном участке, на котором расположен объект, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Итак, исходя из позиции законодателя, можно выделить два характерных признака сооружения вспомогательного использования:
1. Пониженный уровень ответственности
2. Наличие на том же земельном участке основного строения.
Однако, подобное разъяснение нельзя признать исчерпывающим.
Во-первых, представляется некорректным употребление в качестве характеристики сооружения такого словосочетания, как «пониженный уровень ответственности». Какая ответственность здесь имеется в виду? Касаемо нормативного закрепления, имеет смысл подразумевать отвественность юридическую. Согласно взглядам Суханова (*1), юридическая ответственность представляет собой одну из форм государственно-принудительного воздействия на нарушителей норм права , заключающуюся в применении к ним предусмотренных законом санкций - мер ответственности, влекущих для них дополнительные неблагоприятные последствия. В этой связи, попытаемся посмотреть на такую категорию, как сооружение, через призму доктринального определения ответственности. Безусловно, помещенные в ГОСТ положения, детально описывающие требования к характеристикам сооружений, являются нормой должного поведения, закрепленной легально. И несомненно, что несоблюдение этих предписаний, влечет определенные негативные последствия.
Но разве это является главным, когда речь идет о сооружении вспомогательного использования? Скорее уместнее будет говорить не о формальных признаках ответственности, а о консруктивных особенностях вспомогательных сооружений. Ведь ответственность, несмотря на всю ее значимость, является лишь тенью отношения, путем разрешения ситуации, сложившейся в результате отхода субъектом от предписанных правил. Право обязательно должно быть направленно на общественные отношения, объекты материального мира, с которыми участники отношений производят взаимодействия правового характера. И потому, логично предположить, что под «пониженным уровнем ответственности» законодатель понимает не собственно ответственность, а меньшую технологическую значимость, которая своим характером обуславливает потенциально меньший объем отвественности за несоблюдение установленных нормативов постройки.
Здесь стоит обратить особое внимание на применимость к юридической категории подобного свойства. Ведь, современный уровень развития техники предполагает совершенно разнообразные варианты конструкторских, архитектурных решений для постороек, которые по сути своей являются сооружениями вспомогательного использования. И такие решения могут очень сильно повлиять на технологическую значимость сооружения, ставя его по технологическому уровню вровень, а порой и гораздо выше основного строения. А потому, ввиду достаточной относительности рассмотренного признака, особую важность приобретает следующий критерий - наличие на том же земельном участке основного строения.
Опять же, нельзя не признать некоторой неинформативности подобной формулировки. Что понимать под основным строением, а что под вспомогательным? Имеет смысл, на наш взгляд, выделить такой критерий, как целевая связь двух указанных объектов. Существительное «связь» указывает на функциональное объединение двух объектов в систему, а прилагательное «целевая» дает разъяснение о сущности этой связи - некоторая интеграция ради реализации общих целей, где цели и предназначение одного объекта являются первичными, основными для системы, а цели и предназначение второго - производными, опосредованно ведущими к реализации первичных целей, что ставит один объект в положение основного, а второй - вспомогательного.
Исходя из указанных положений, представляется разумным вывести третий качественный критерий отнесения строения к разряду сооружений вспомогательного использования - обслуживающая функция. Она выражается в обеспечительном характере назначения сооружения, то есть использовании его либо в качестве средства реализации целей и назначения (которые в данном случае стоит воспринимать, как синонимы) основного строения, либо применение ради обеспечения материальной основы деятельности по реализации назначения основного строения.
Возможно, что установление данных критериев поможет правоприменителю и введет элемент системности в отношения, складывающиеся вокруг признания некоторых строений сооружениями вспомогательного использования. Потому как, увы, практика в данном случае весьма разнородна в масштабах Российской Федерации.
К примеру, существует практика признания объектов энергоснабжения сооружениями вспомогательного использования. Тогда как Минрегион России в своем письме от 25.06.2009 №19669-ИП/08 обозначил позицию, что "газопровод, проектируемый в границах элемента планировочной структуры, в котором расположен принадлежащий застройщику земельный участок, не является самостоятельным объектом".
И тогда, крайне важным становится введение еще одного критерия - связь и одновременная обособленность от основного строения. Действительно, Минрегион России высказывает достаточно здравую позицию, ведь по сути нельзя признавать отдельным сооружением функциональные части строения. Иначе мы придем к необходимости признания отдельными сооружениями каждой лестницы, балкона, крыши, вплоть до кирпича, что, согласитесь, представляется полным абсурдом! Имеет смысл признавать объект отдельным сооружением только, если он находится вне пределов «проектируемых границ планировочной структуры» основного строения.
Подводя итог, можно сказать следующее:
Необходимо дать четкое определение понятию сооружение вспомогательного использования, как единичному результату строительной деятельности, обладающему следующими признаками:
1.Меньшая технологическая значимость, в сравнении с основным строением.
2. Целевая связь по отношению к основному строению.
3. Обслуживающая функция.
4. Связь и одновременная обособленность от основного строения.
Литература: 1.Гражданское право . Том I. (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) - М.: Волтерс Клувер, 2004)
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Правовое регулирование строительства временных, вспомогательных объектов, а также возведения самовольных построек
Емельянов А.С., ООО "Спецстройсервис-Р"
Современное российское законодательство, достаточно полно регулируя правоотношения в области строительной деятельности в виде нормативного установления разнообразных требований при строительстве объектов недвижимости, тем не менее, в некоторых случаях предусматривает и упрощенный порядок процедуры возведения сооружений: в частности, без необходимости получать разрешение на строительство, проводить государственную экспертизу проектной документации.
И если относительно недавно появилось законодательное упрощение процедуры легализации загородной недвижимости, используемой для целей огородничества и личного подсобного хозяйства (так называемая дачная амнистия), то облегченный порядок строительства недвижимости иного назначения известен российскому праву уже довольно длительное время.
С указанными выше правоотношениями по строительству весьма тесно пересекаются и отношения по последующему признанию права собственности на возведенные объекты, что и нашло свое отражение и рассмотрение в настоящей статье.
Попробуем разобраться, в каких именно случаях предприниматели и юридические лица могут воспользоваться таким упрошенным порядком легализации своих строений и сооружений.
Согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) выдача разрешений на строительство не требуется , в частности, в следующих случаях:
- строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др. );
- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объектом капитального строительства (ОКС) является здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Таким образом, законодатель не относит к ОКС временные постройки разного рода, на которые не требуется выдача разрешений на строительство. Разрешений на строительство не требуется и при строительстве сооружений, строений вспомогательного использования, которые, однако, следуя смыслу закона, могут являться ОКС, если одновременно с этим не представляют собой временные постройки.
Существенное правовое отличие между постройками временного характера и сооружениями вспомогательного назначения заключается в том, что постройки временного характера, в силу своих конструктивных особенностей и исходя из существующей судебной практики, не признаются впоследствии объектами недвижимости, т.е. право собственности на них оформить будет нельзя.
Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии ее прочной связи с землей и невозможности ее перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. В связи с этим из состава недвижимого имущества логично исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т.п.).
Вышеуказанные правовые определения недвижимости, закрепленные законодательством, в настоящее время являются основными критериями для признания объектов таковыми в судебном порядке.
Кроме того, к признакам, присущим недвижимому имуществу и связанным с неразрывностью с землей, можно отнести и такие характерные особенности, как наличие фундамента и невозможность отделения объекта от фундамента без причинения ему значительного ущерба, наличие различных коммуникаций в нем: газ, свет, вода и пр., достаточно высокая стоимость (временные же постройки, напротив, не имеют фундаментов, представляют в основе своей сборно-разборные конструкции, которые без особого для них ущерба могут быть перенесены в любой другое место, на их возведение, как правило, затрачивается не так много средств и времени).
Между тем существование такого оценочного по большому счету алгоритма и отсутствие какого-либо законодательного закрепления конкретного перечня объектов, которых следует относить к недвижимости, зачастую оборачивается как государственной регистрацией в качестве недвижимости сооружений, которые таковыми не являются, так и неправомерным отказом в регистрации реальных объектов недвижимого имущества, что в дальнейшем может приводить к судебным спорам, в которых уже суд разбирается в сущности имеющихся отношений и устанавливает, относится ли тот или иной объект к ОКС (недвижимости) или нет и подлежит ли регистрации право собственности на него.
В связи с этим при решении вопроса об отнесении того или иного объекта к недвижимости можно рекомендовать придерживаться следующего правила: строение, сооружения могут быть отнесены к недвижимому имуществу только в том случае, если их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба для них.
Рассматривая вопрос о временных постройках, можно сделать вывод, что все ОКС законодатель относит к объектам недвижимости, а временные постройки, не являющиеся ОКС, будут являться движимыми вещами, т.е. предполагается возможность их передвижения без какого-либо ущерба для их назначения и целевого использования.
Так, п. 1.1 ГрН 81-05-01-2001 к временным зданиям и сооружениям относит специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства.
В п. 1.2 Положения о размещении временных построек, не являющихся объектами капитального строительства на территории города Ярославля , к временным постройкам, не являющимся ОКС, отнесены также не относящиеся к объектам недвижимости постройки (сооружения): площадки, оборудованные навесом для ожидания пассажирами городского транспорта, с киоском (остановочный комплекс), площадки для обучения вождению автотранспортных средств, временные автостоянки и парковки, временные сооружения торговли и сферы услуг. К временным постройкам также можно отнести и антенно-мачтовые сооружения сотовой связи .
Отнесение конкретных построек к временным в случае судебного разбирательства производится судом, исходя из имеющихся законодательных и теоретически-практических признаков недвижимости. В частности, в своем арбитражный апелляционный суд указал, что несмотря на то, что в настоящее время ни один нормативный акт не дает в полной мере определения "временному сооружению", это не означает, что из-за этого нельзя отнести то или иное сооружение к временным конструкциям, исходя из общих требований законодательства, а само по себе наличие в сооружении центрального отопления и водопровода еще не может свидетельствовать о том, что такое сооружение является недвижимой вещью .
Федеральный арбитражный суд также вывел дополнительный, по сравнению с законодательным, перечень объектов, которые нельзя отнести к ОКС (к недвижимости) и которые являются временными постройками . В данном постановлении суд указал, со ссылкой на п. 1 ст. 130 ГК РФ, что создание всякого рода легковозводимых конструкций, легких сборно-разборных сооружений свидетельствует об отсутствии прочной связи таких объектов с землей и возможности их перемещения без ущерба назначению, в связи с чем данные объекты являются некапитальными строениями и не могут быть отнесены к объектам недвижимости: в том числе объекты, не имеющие фундамента, со стенами и перекрытиями из металлических конструкций, торговые ряды… Из всего этого суд делает вывод, что право собственности на данные объекты не подлежит госрегистрации в порядке ст. 131 ГК РФ, поскольку они не являются объектами недвижимости, т.к. являются постройками, не относящимися к объектам капитального строительства, а также являются объектами вспомогательного использования.
Таким образом, законодательство и существующая судебная практика ставят фактический знак равенства между объектом недвижимости и ОКС, а временные постройки не относят ни к одной из данной категории объектов как не обладающие необходимыми для этого признаками. Соответственно, право собственности на временные постройки как движимые вещи госрегистрации не подлежит, а в случае подачи документов на регистрацию таких построек регистрирующие органы должны выносить отказы в принятии документов по указанному основанию.
Однако само по себе получение лицом свидетельства о праве собственности на объект еще не ведет автоматически к признанию судом этого объекта недвижимым имуществом при отсутствии необходимых на то документов, подтверждающих отнесение объекта к недвижимости - отвод соответствующего участка под капитальное строительство и пр. В связи с этим следует разграничивать торговый павильон в качестве ОКС и временный павильон, не являющейся недвижимостью .
В рамках другого дела суд посчитал, что торговый павильон является ОКС (недвижимым объектом) на том основании, что он согласовывался и строился юридическим лицом именно как объект капитального строительства с оформлением и согласованием, требуемым в соответствии с законодательством, несмотря на то, что орган муниципальной власти настаивал на отсутствии у юридического лица права строить капитальное здание .
В иной ситуации суд, установив, что спорное сооружение - быстровозводимый торговый павильон не отвечает установленным нормативными правовыми актами критериям отнесения объекта к недвижимости, поскольку является нестационарным, временным сооружением, не получавшим в связи с этим разрешение на строительство и возведенным на земле под краткосрочную аренду, признал госрегистрацию права собственности на этот объект незаконной . А имеющееся в материалах дела заключение ГУП ЦНИИ строительных конструкций, согласно которому спорное строение являлось стационарным, а не временным, на указанное решение суда не повлияло.
Если же из документов, выданных полномочным органом, осуществляющим технический учет, следует, что объект имеет признаки, свидетельствующие о том, что он прочно связан с землей, т.е. является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, то регистрирующим органом производится государственная регистрация права на такой объект. Поэтому когда из материалов дела следует, что волеизъявление органа местного самоуправления фактически было направлено на создание объекта недвижимого имущества, несмотря на то что указанный объект называется в документах временным торгово-выставочным павильоном, суд признает такой объект недвижимостью .
В отличие от временных построек признание какого-либо объекта вспомогательным сооружением не может вести автоматически к отказу в признании этого объекта недвижимым имуществом (ОКС): являясь вспомогательным сооружением и не являясь временной постройкой, объект одновременно будет являться и недвижимостью, т.е. право собственности на него будет подлежать госрегистрации.
Что же законодательство относит к вспомогательным сооружениям, на которые, однако, также не требуется получать разрешение на строительство?
Согласно ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований» под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности. К ним относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и тому подобные сооружения. Разумеется, такие сооружения могут быть не только временными, но и стационарными (недвижимыми): например, склад, фундаментально построенный для обслуживания торгового комплекса или дома отдыха.
Из советского законодательства небезынтересным представляется п. 20 Письма Минжилкомхоза РСФСР от 09.03.1977 № 15-1-103, в котором было указано, что к нежилым гражданским зданиям относятся также и капитальные нежилые строения вспомогательного назначения , например: строение бани, прачечной, пищеблока, гаража и др., расположенные на земельном участке здания специального назначения (больницы, санатория, профилактория и т.д.). Как мы видим, здесь содержался примерный перечень сооружений вспомогательного назначения, правда почему-то одновременно отнесенных законодателем к капитальным (имелся ли в виду под этим понятием полноценный ОКС или законодатель действительно имел в виду именно вспомогательное сооружение в их современной трактовке - не совсем понятно из указанного нормативного акта советского периода в связи с отсутствием в нем конкретной расшифровки этих терминов).
В соответствии с п. 6 Разъяснений по применению положений ГрК РФ в части осуществления государственного строительного надзоракритерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. К таким сооружениям можно отнести мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения. То есть в данном перечне вспомогательных сооружений присутствуют как и явно временные объекты, так и стационарные.
В этой связи интересна и позиция Госстроя, на сайте которого в свое время было разъяснено, что, например, бассейн рядом с загородным домом или дачей будет являться сооружением вспомогательного назначения, однако бассейн, строящийся для спортивных и развлекательных целей как самостоятельное сооружение, к строениям вспомогательного назначения относиться не может.
При этом, учитывая такие оценочные понятия в разных нормативных актах, лицо в случае возникновении спорных ситуаций должно представить веские доказательства, что построенное сооружение носит вспомогательный характер: например, предприятие в суде пояснило, что на территории агрокомплекса оно построило склад комбикормов на месте существовавшего и пришедшего в негодность такого же склада, отнеся его к строениям вспомогательного использования для животноводческих ферм, в связи с чем не получало никаких разрешений на его возведение. Между тем суд не согласился с такой точкой зрения, указав в своем постановлении следующее: поскольку согласно ГрК РФ
создание сооружений на месте сносимых объектов капитального строительства также относится к строительству, а доказательства принадлежности построенного склада к вспомогательным постройкам в материалах дела отсутствуют, то и вывод о том, что на постройку данного склада разрешений предприятию не требовалось, в данной ситуации является необоснованным и, соответственно, строительство такого объекта - незаконным .
Следует особо отметить, что субъекту строительства важно не допустить ошибку при отнесении объекта недвижимости к той или иной из названных категорий, поскольку такая ошибка может в последующем привести к тому, что субъект будет уверен в отсутствии у него необходимости получения разрешения для строительства недвижимости, посчитав ее за объект вспомогательного характера, что чревато невозможностью совершения с таким объектом сделок купли-продажи и его сносом как самовольной постройки и в рамках ст. 222 ГК РФ .
Однако здесь нужно иметь в виду, что по смыслу указанной статьи ГК РФ самовольными постройками могут быть признаны лишь ОКС (недвижимость), а временные постройки самовольными постройками являться не будут, из чего следует вывод, что если спорный объект не является недвижимым имуществом (представляет собой разборную конструкцию), то он не может быть снесен в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ, т.е. за счет построившего ее лица .
Так, суд признал, что автозаправочная станция, являющаяся объектом недвижимости (капитального строительства), была незаконно построена на земельном участке, выделенном на условиях аренды для постройки временной некапитальной автозаправки, в связи с чем построенный объект представляет собой самовольную постройку, право собственности на который не возникает, поскольку он не является объектом гражданских прав и, следовательно, его купля-продажа и регистрация права собственности на него будут незаконной .
Что касается вопроса привлечения к административной ответственности за отсутствие необходимых разрешений при строительстве объектов, то для правомерного привлечения к ней лица контролирующий орган должен выяснить вопрос о том, какое именно разрешение требовалось получить привлекаемому к такой ответственности лицу: на строительство отдельно возводимого корпуса или же на комплекс строящихся по тому же адресу зданий. Если такие обстоятельства не будут в надлежащей степени учтены при наложении административного взыскания, то привлечение лица к ответственности может быть признано впоследствии незаконным . Соответственно, если выяснится, что объект, за строительство которого без разрешения лицо было привлечено к административной ответственности, будет являться временным или вспомогательным сооружением, то такая ответственность лица будет неправомерной.
Примечания
1. Постановление мэра г. Ярославля от 15.05.2007 № 1519 "О размещении в городе Ярославле временных построек, не являющихся объектами капитального строительства" (вместе с "Положением о размещении временных построек, не являющихся объектами капитального строительства, на территории города Ярославля").
2. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2009 № 09АП-2171/2009-АК по делу № А40-74887/08-153-625.
3. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2009 по делу № А60-19089/2008.
4. Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2008 № КГ-А41/159-08 по делу № А41-К1-2108/07.
5. Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2005 № КГ-А41/9448-05.
6. Постановление ФАС Московского округа от 26.07.2007, 27.07.2007 № КГ-А40/7019-07-П по делу № А40-22340/06-50-178.
7. Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2006 № КГ-А40/5041-06 по делу № А40-50476/05-50-462.
8. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2009 № 18АП-1499/2009 по делу № А07-15333/2008.
9. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.12.2006 по делу № А05-10593/2006-29.
10. Определение ВАС РФ от 20.04.2009 № ВАС-3873/09 по делу № А14-6848/2007-263/32.
11. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2009 по делу № А41-К1-13135/07.
12. Определение ВАС РФ от 08.06.2009 № ВАС-6731/09 по делу № А76-25766/2007-4-677/150.
13. Постановление ФАС Московского округа от 27.08.2008 № КА-А40/7698-08 по делу № А40-17171/08-79-213.
ЕМЕЛЬЯНОВ Александр Сергеевич . Опыт юридической работы - с 2001 года. Юрисконсульт ООО "Спецстройсервис-Р".
Отсутствие в законодательстве определения понятия объекта вспомогательного использования и четких критериев отнесения строений и сооружений к данной категории обуславливает возникновение многочисленных вопросов на практике. Главным из них является вопрос о том, какие именно объекты недвижимости могут быть квалифицированы соответствующим образом.
Попробуем найти ответ на данный вопрос, а также рассмотрим процедуру постановки на государственный кадастровый учет и регистрации прав в отношении объектов вспомогательного назначения.
Действующим законодательством предусмотрены случаи, в которых не требуется выдача разрешения на строительство. Они установлены частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также статьей 13 Закона Брянской области от 15.03.2007 г. № 28-З «О градостроительной деятельности в Брянской области». К таким случаям относится и строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Так что же является вспомогательным объектом?
К примеру, бассейн рядом с загородным домом или дачей будет являться сооружением вспомогательного назначения, однако бассейн, строящийся для спортивных и развлекательных целей как самостоятельное сооружение, к строениям вспомогательного назначения относиться не может. Или, например, контрольно-пропускной пункт, расположенный при въезде на территорию складского комплекса или промышленного предприятия, очевидно, будет выполнять для них вспомогательную функцию. В то же время контрольно-пропускной пункт при въезде на автостоянку, представляющую собой огороженную бетонную площадку, на которой больше нет никаких строений или сооружений, по всей видимости, будет являться основным, а не вспомогательным объектом.
Несмотря на то, что действующее законодательство не содержит конкретного понятия строения или сооружения вспомогательного использования, исходя из его анализа, можно выделить некоторые ориентиры (основные критерии) для определения вспомогательных объектов (строений и сооружений).
Как отмечено в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2012г. № ВАС-15260/12, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Исходя из позиции Верховного Суда Российской Федерации (определение от 11.03.2015 г. № 308-ЭС15-1282) вспомогательные объекты предназначены только для обслуживания основного объекта.
Таким образом, одним из критериев для отнесения строения к вспомогательным является наличие на земельном участке основного объекта, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
В свою очередь исходя из смысла статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под объектами вспомогательного использования понимаются строения и сооружения пониженного уровня ответственности. Они связанны с осуществлением строительства/реконструкции здания/сооружения либо расположены на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Итак, второй критерий - это объекты пониженного уровня ответственности.
Кроме того, для обоснования факта отнесения того или иного объекта к числу вспомогательных важно использование информации, содержащейся в проектной документации объектов капитального строительства, либо иных документах.
Вступивший в силу с 01.01.2017г. Федеральный закон от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) регламентирует, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется разрешение на строительство осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.
При этом Законом о регистрации также установлены требования к форме и содержанию технического плана. Так документом-основанием для подготовки технического плана на вспомогательные объекты должна являться проектная документация, а в тех случаях, когда ее изготовление в силу закона не требуется - иной документ, подтверждающий вспомогательный характер объекта (например, заключение специализированной организации, согласно которому здание относится к сооружению вспомогательного использования).
В отношении объектов вспомогательного использования, расположенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (баня, сарай, гараж, теплица и т.п.) в связи с отсутствием необходимости изготовления на них проектной документации в технический план включается декларация правообладателя объекта недвижимости, а в отношении созданного объекта - правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект, предусмотренная частью 11 статьи 24 Закона о регистрации. Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений». При этом, в разделе "Заключение кадастрового инженера" технического плана должно быть приведено обоснование подготовки технического плана на основании декларации, в частности, указано, что объект является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства (с указанием сведений об основном строении), а также что в отношении данного объекта законодательством РФ не предусмотрены подготовка и выдача разрешений и проектной документации.
При всем при этом следует отметить, что вопрос о вспомогательных объектах на сегодняшний день остается открытым и требует дополнительной проработки на законодательном уровне.
Информация предоставлена Кадастровой палатой по Брянской области.
В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее: Закон о регистрации) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. По общему правилу такими документами являются разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (п.2 ст.51 и ст.55 Градостроительного кодекса РФ).
В то же время в силу п.З ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ получение разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. В таком случае государственная регистрация права собственности на созданный объект осуществляется в упрощенном порядке, установленном п.1 ст.25.3 Закона о регистрации, на основании документов, подтверждающих факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п.З ст.25.3 Закона о регистрации).
Очевидно, что используя данную правовую конструкцию, законодатель преследовал цель снижения административной нагрузки, связанной с оформлением процесса создания объектов, не имеющих самостоятельного назначения, а предназначенных для обслуживания других (основных) объектов.
Градостроительный кодекс РФ не объясняет сути понятия объектов вспомогательного использования, упоминающихся в п. 3 ч. 17 ст. 51, предусматривающей упрощенный порядок оформления строительного процесса.
Также смысл термина «строения и сооружения вспомогательного использования» не раскрывается ни в одном из нормативно-правовых актов федерального уровня.
Отсутствие в законодательстве определения понятия объекта вспомогательного использования и четких критериев отнесения строений и сооружений к данной категории обуславливает возникновение многочисленных вопросов на практике. Главным из них является вопрос о том, какие именно объекты недвижимости могут быть квалифицированы соответствующим образом.
Согласно п. 6 Разъяснений Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по применению положений Градостроительного кодекса РФ в части осуществления государственного строительного надзора и постановлению Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 № 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации" под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 "Надежность строительных конструкций и оснований" (в данный момент ГОСТ Р 54257-2010 "Надежность строительных конструкций и оснований"). К таким сооружениям III-го (пониженного) уровня ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей. Кроме того, как указано в п.10 ст.4 Федерального закона от 30.12.2009г. №384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение, или сооружение имеет непосредственную связь (технологическую, функциональную, целевую, эксплуатационную и т.п.) и выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию и относится к сооружениям пониженного уровня ответственности.
Зарегистрировать права на вспомогательные объекты можно, но только при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок. Представлять правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект, нет необходимости, если право на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке (пункт 1 статьи 25.3 Закона о регистрации).
Порядок регистрации, установленный пунктом 3 статьи 25.3 Закона о регистрации, применяется независимо от того, кто является субъектом регистрируемого права. Это означает, что при наличии оснований зарегистрировать права на вспомогательные объекты могут и физические, и юридические лица.
Решение о проведении либо об отказе в государственной регистрации прав на постройки вспомогательного использования принимается государственным регистратором, в первую очередь, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, на котором создан объект.
Однако необходимо отметить, что государственный регистратор не вправе самостоятельно устанавливать вид объекта, поэтому, обращаясь за регистрацией права, заявителю необходимо представить сведения об основном объекте и, что называется, доказать «вспомогательность» объекта. Как правило, такими документами являются заключения органов архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования.
Для оформления прав на объекты вспомогательного использования в регистрирующий орган необходимо представить документ, подтверждающий факт создания объекта, - декларацию по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009г.№ 447. Декларация заполняется заявителем самостоятельно и содержит сведения об адресе объекта (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Декларация представляется в двух экземплярах и заполняется на каждый объект недвижимого имущества.
Государственный регистратор прав Ульяновской области
Попов Станислав Борисович
Здравствуйте Максим!
В соответствии с действующим законодательством:
Письмо Министерства экономического развития РФ от 16 марта 2016 г. N ОГ-Д23-3182 «О порядке строительства, государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов недвижимости»
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел обращение относительно соотношения понятий «объект недвижимости» и «объект капитального строительства», а также по отдельным вопросам порядка строительства, государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов недвижимости и объектов капитального строительства, и в пределах компетенции сообщает.
По общему правилу, объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статья 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее - Гражданский кодекс, Закон о кадастре, Закон о регистрации соответственно).
Кроме того, в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек относятся к объектам капитального строительства.
Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства, либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, действующее законодательство не содержит.
По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает предоставление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса), которое в силу положений статьи 25 Закона о регистрации, наряду с правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен этот объект, является основанием для государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости.
При этом обращаем внимание, что согласно пункту 1.2 статьи 20 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом, не допускается.
Одновременно следует отметить, что положениями части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрен ряд случаев, при которых выдача разрешения на строительство не требуется.
Кроме того, в силу пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.
В то же время, по мнению Департамента недвижимости, объекты, для строительства которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство , могут являться объектами недвижимости с последующей возможностью государственной регистрации прав на них, если такие объекты отвечают признакам, установленным пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса, например, дачные и садовые дома.
Право собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества в случае, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, может быть зарегистрировано в порядке, предусмотренном статьей 25.3 Закона о регистрации, положения которой также предусматривают необходимость подтверждения прав на земельный участок, на котором расположен такой объект.
В силу положений части 9 статьи 25 Закона о кадастре постановка на кадастровый учет объекта недвижимости, для строительства которого выдача разрешения на строительство не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществляется на основании декларации о таком объекте недвижимости, представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации, в рамках взаимодействия органа кадастрового учета и регистрирующего органа. Правила указанной части не ограничивают заявителя в возможности постановки на учет указанного объекта недвижимости в соответствии с Законом о кадастре на основании заявления о постановке на учет указанного объекта недвижимости и необходимых для такого учета документов.
При этом следует отметить, что положения главы V.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в том числе нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, принимаемые в соответствии с нормами указанной главы Земельного кодекса, регулируют отношения, возникающие в области использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута и не предусматривают принятие распорядительных актов. Разрешение на использование земель или земельного участка не является правоустанавливающим документом на земельный участок, поскольку такое решение не устанавливает вид права на земельный участок и не подлежит государственной регистрации.
Учитывая изложенное, регистрация права собственности на объекты, обладающие признаками недвижимого имущества и для строительства которых не требуется разрешение на строительство, в рамках реализации положений главы V.6 Земельного кодекса, в настоящее время не представляется возможной.
Вместе с тем обозначенный вопрос урегулирован в положениях статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающего в силу 1 января 2017 г.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В. БочаровМинэкономразвития России разъясняет отдельные вопросы порядка строительства, кадастрового учета и госрегистрации объектов недвижимости и объектов капстроительства.
В отношении объектов недвижимости осуществляется государственный кадастровый учет, и права на них подлежат госрегистрации.
Строительство таких объектов осуществляется на основании разрешения на строительство. При этом необходимо предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок. Завершение строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию. Если объект не учтен в госкадастре, его госрегистрация не допускается.
Таким образом, если у Вас по факту отсутствует основной объект, принадлежащий Вам на праве собственности, в государственной регистрации вспомогательного объекта Вам будет отказано.
Вместе с тем, Вы имеете право отозвать документы из Росреестра по заявлению. Привести документы(технический план) на объект в соответствие, после чего обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект, при условии, если имеется разрешение на строительство объекта и акт его ввода в эксплуатацию.
