Купля продажа мена аренда патентдарение как это нащываетьчя. Дарение и мена

Этим документом может быть: - договор купли-продажи, если квартира была куплена, - договор мены, если квартира была приобретена вследствие мены одной квартиры на другую, - договор долевого участия в строительстве, если квартира была приобретена у строительной компании на первичном рынке; - договор на передачу квартиры в частную собственность, если право на квартиру возникло вследствие приватизации; - свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, если Продавец унаследовал это имущество после смерти предыдущего собственника; - договор дарения, если Продавец получил эту квартиру в дар, и не обязательно от близкого родственника. Также документом, который подтверждает право собственности на продаваемую квартиру, могут быть: - договор ренты; - решение суда, в котором за Продавцом в судебном порядке признается право собственности на квартиру.

Дарение и мена

Чем отличается дарственная от договора дарения? Дарственная и договор дарения - по своей сути идентичные понятия.
Юридически верным было бы говорить дарения. Основные термины и понятия Договор мены является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Внимание

Субъектами этого могут быть как граждане, так и юридические лица.

Введение

Свидетельство о регистрации права, полученное в электронном виде, будет удостоверено регистратором путем проставления электронной подписи.

Инфо

Прошедшие процедуру госрегистрации договоры дарения, купли-продажи объектов являются основными документами, которые подтверждают права владельцев.

Вам не придется опасаться, что другие лица смогут претендовать на ваше имущество, если бумаги составлены верно в юридическом плане.
Для разработки текста договора требуется наличие знаний в определенной сфере законодательства. Юрист должен иметь практические навыки в вопросах заключения сделок.
Такие сделки, как заключение договора аренды на земельный участок, мены, дарения и прочие, полностью безопасны для наших клиентов с юридической точки зрения. Наши специалисты занимаются работой с документами не первый год и успели накопить богатый опыт.

Купля-продажа, мена и дарение недвижимости

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Подготовка договора купли-продажи, дарения, мены, аренды

Купля-продажа, мена и дарение недвижимости Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

В договоре продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества.

он не получает ничего от такой сделки.

Возможность отмены дарения является большим минусом для одаряемого лица.

При расторжении дарственной либо признании сделки недействительной, одаряемое лицо обязано возвратить объект дарения (п.

5 ст. 578 ГК РФ, п. 2 ст. 167 ГК РФ). Такие соглашения могут быть легко оспорены в суде в некоторых случаях. Отсутствие возможности для дарителя по установлению обременений на объект дарения.
Продавец готов продать, а Покупатель купить квартиру; - порядок расчетов (наличный или безналичный, с рассрочкой платежа или нет), если безналичный, то с указанием банка, номера счета Продавца, на который должны поступить деньги и дату их поступления; последствия, наступающие при непоступлении денег на счет Продавца до указанной даты; - обязанности, возникающие у Покупателя с момента возникновения права собственности на квартиру; - условие, при котором возникает право собственности на квартиру и др. Подбираю квартиру для покупки. Какие документы подтверждают право собственности Продавца на квартиру? Какие документы я должен попросить у Продавца, чтобы проверить его право собственности? Первое, что должен предоставить вам Продавец, - это документ, подтверждающий его право собственности на квартиру.
ВНИМАНИЕ: информация о налогах находится в процессе редактирования! При продаже физическим лицом недвижимого имущества, находившегося в его собственности более 3 лет, у продавца не возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц. Если недвижимое имущество находилось в собственности продавца менее 3 лет, то он обязан уплатить налог на доходы физического лица.

При этом он имеет право уменьшить налогооблагаемую базу, воспользовавшись одним из двух налоговых вычетов: 1) Вычет в размере 1000000 рублей.

2) Вычет в размере расходов, произведенных на приобретение этого имущества. Физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, уплачивают налог на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества вне зависимости от срока владения этим имуществом. При этом указанные налоговые вычеты не применяются. Договор мены.
ГК РФ. Основной отличительный признак дарения - его безвозмездность.

В силу ст. 572 ГК РФ, понятием «дарение» охватывается бесплатная передача имущества, не подразумевающая ответного предоставления.

Учебник: Гражданское право сентября 2002 г. N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» (п.

Договор мены является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Существенным условием договора является его предмет, стороны должны определить наименование и количество обмениваемых товаров, в противном случае договор считается незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 568 ГК РФ товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, если из договора мены не вытекает иное.

Новые требования при оформлении договора кпли-продажи Тем, кто собирается проводить сделки с недвижимостью, полезно будет знать, что в начале 2015 года была упразднена форма документа на цветном бланке с нанесенной защитной голограммой.

Были разработаны и приняты новые правила относительно оформления правоустанавливающих бумаг.

Теперь документ стали оформлять на официальном бланке службы госрегистрации. Оформленный документ заверяется гербовой печатью, а также подписывается государственным регистратором.

Также свидетельству присваивается номер, под которым было зарегистрировано право на недвижимость.

В законе отсутствуют требования к степени защиты для современных бланков.

В УФРС вам могут выдать свидетельство на листе бумаги формата А4 с проставленными на обратной стороне серией и номером документа.

Одно из нововведений — проставление в свидетельстве номера СНИЛС владельца недвижимости.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены.

При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах.

Договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) в собственность недвижимое имущество.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

1. Понятие договора мены

Во-вторых, для внешнеторгового бартера предусмотрен только эквивалентный по стоимости обмен (даже без частичного использования платежных средств для компенсации возможной разницы цен). В случае изменения условий договора в сторону возможности осуществления расчетов платежными средствами данное соглашение перестает считаться бартерной сделкой, а за оборотом платежных средств предусмотрен строгий административный контроль .

В-третьих, при совершении бартерных сделок в качестве предмета могут использоваться не только вещи в форме товара, но также работы, услуги и результаты интеллектуальной деятельности. В системе традиционно формализованного осуществления внешнеторговых операций бартерные сделки выделяются особым контролем со стороны финансовых и таможенных органов . Данный порядок обусловлен тем, что внешнеторговый бартер объективно представляет собой вариант заключения притворной сделки. В связи с этим главными подконтрольными параметрами бартерной сделки являются: реальность, количество и качество исполнения (особенно в случае обмена работами, услугами и результатами интеллектуальной деятельности) и соблюдение условия "эквивалентности".

Существенным условием является предмет договора, т.е. номенклатура, количество и качество, если речь идет о вещах в форме товара, или перечень работ, услуг и результатов интеллектуальной деятельности (с определением в тексте договора перечня документов, подтверждающих факты выполнения работ, оказания услуг и предоставления прав на результаты интеллектуальной деятельности).

Согласование предмета бартерной сделки представляет сложность в сравнении с иными видами обязательств , поскольку обычные платежные средства здесь могут применяться только в качестве условно-расчетной величины. Каждый из контрагентов в качестве возмещения предлагает товар, стоимость которого должна соответствовать принципу эквивалентности.

Кроме того, в качестве условий договора необходимо выделить срок и условия экспорта/импорта, чтобы исключить вариант скрытого кредитования, а также порядок удовлетворения претензий в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами условий договора.

Договор дарения

1. Понятие договора дарения

Договор ренты известен со средних веков. В литературе указываются две причины появления договора ренты в европейском законодательстве. В качестве первой причины, приведшей к появлению ренты (рентной аренды), известный французский цивилист Л.Ж.Морандьер называл недостаток наличных денег . Он писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Другую причину появления ренты Л.Ж.Морандьер видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту".

Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права . Известный российский цивилист К.П.Победоносцев писал, что "наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу 1528 и 1530 ст. Зак. Гр., возможно и у нас заключение подобного договора :". Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка законодательного закрепления института договора ренты. В проекте кн. V Гражданского Уложения, внесенном 14 октября 1913 г. в Государственную Думу , гл. XIX именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание". Интересно отметить, что в проекте Гражданского Уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст. 1100) и его разновидности - договора о пожизненном содержании, а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.

В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка, не допускавших вообще никакого ростовщичества. Вместе с тем уже в годы нэпа стали многочисленными случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами . Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела НКЮ N 1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем говорилось, что либо эта сделка притворна и прикрывает фактическое дарение, либо она явно невыгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент. Включение в цену продаваемого дома обязательства покупателя содержать (кормить) продавца до смерти последнего или предоставление ему на тот же не-определенный срок бесплатно помещения, во-первых, лишает элемент цены какой бы то ни было точности и определенности и с этой стороны может считаться противоречащим ст. 180 ГК РСФСР 1922 г., во-вторых, вносит в гражданско-правовую сферу совершенно несвойственный ей элемент социального обеспечения . Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом.

В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров по отчуждению жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная, отличная от существовавшей во времена нэпа социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы концентрированно выражались в следующем:

а) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров , и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности;
б) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть и цена в виде натурального эквивалента. Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст. 253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного. Переход России к рыночным отношениям предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты.

2. Понятие договора ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) (п. 2 ст. 583 ГК). Сторонами договора ренты являются:

а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);
б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В п. 1 ст. 589 ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации , если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1, 2 ст. 596 ГК).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане и юридические лица , причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Такая способность является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Предмет договора ренты определен в п. 1 ст. 583 ГК как "имущество". Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК).

По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Поскольку объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь , предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги . Безналичные деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", являющиеся особым способом фиксации прав, равно как и иные имущественные права , не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага .

Вместе с тем нет теоретических препятствий для закрепления в законодательстве возможности передачи под выплату ренты имущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, выполнение работ и оказание услуг с этой же целью. В качестве примера можно привести норму из гражданского законодательства Японии, которая предусматривает возможность ренты в форме пожизненного содержания гражданину, проработавшему длительное время в пользу плательщика. Ведь конструкция договора ренты может быть смоделирована и без указания о том, что имущество передается в собственность плательщика ренты. Именно так, например, решен вопрос в ст. 2367 Гражданского кодекса Квебека, в которой указано, что договором, утверждающим ренту, является договор, по которому одно лицо обязуется безвозмездно или в обмен на отчуждение капитала в его пользу осуществлять периодические платежи другому лицу, получателю ренты, в течение определенного срока .

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости , предусмотренных в ст. 556 ГК; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК о порядке передачи прав по ценной бумаге и т.д.

В соответствии со ст. 584 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Рентное обременение должно регистрироваться в соответствии п. 6 ст. 12 Закона о регистрации недвижимости как обременение права собственности в листе записи о прочих ограничениях в соответствии с п. 59 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК). Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК не содержит указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты.

3. Юридическая природа договора ренты

Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения. Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное. Алеаторный характер договора ренты обоснован во французской юридической литературе и законодательно закреплен в ст. 1964 Французского гражданского кодекса. В литературе высказывались сомнения в алеаторном характере постоянной ренты.

К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора (п. 2 ст. 585 ГК). Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения). Это необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи.

Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты.

Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты может иметь место только во взаимосвязи с актом государственной регистрации. Даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче. Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты.

4. Защита интересов получателя ренты

Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п. 1 ст. 602 ГК). В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Цель подобных предписаний закона - защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь соответствующую денежную оценку.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законом устанавливается ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

В соответствии с п. 2 ст. 587 ГК существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты (имеются в виду любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств : залог , удержание имущества должника, поручительство , банковская гарантия , задаток и др.), либо застраховать по правилам ст. 932 ГК в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 587 ГК). При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя. Такое право залога, возникшее в силу указания закона, по праву следования сохраняется при отчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплату ренты.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК). Если пожизненная рента установлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, а гражданин, в пользу которого заключен договор ренты, к этому времени скончался, такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения. Здесь небезынтересно заметить, что Французский гражданский кодекс признает ничтожным договор пожизненной ренты, заключенный "в пользу лица, пораженного болезнью, от которой это лицо скончалось не позднее 20 дней со дня заключения договора". Такое положение является средством борьбы со злоупотреблениями при использовании рентных договоров в неблаговидных целях.

Формой выплаты пожизненной ренты может быть только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени. Размер пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом в расчете на месяц он должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении установленного законом минимального размера платы труда размер пожизненной ренты подлежит пропорциональному увеличению (ст. 597 ГК).

Договор пожизненной ренты - это срочная сделка. Обязательства, порожденные ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. В силу этого даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК).

В отличие от плательщика ренты получатель пожизненной ренты наделяется правом прекратить обязательства из договора пожизненной ренты. Так, в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК, либо расторжения договора и возмещения убытков. Более того, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК).

7. Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

При разграничении пожизненной ренты от пожизненного содержания с иждивением традиционно указывается на два существенных отличия. Во-первых, предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, тогда как предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимость. Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья - также и в уходе за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Лишь в качестве исключения договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК). Кроме того, в отличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п. 2 ст. 602 ГК).

Но основной признак для разграничения рассматриваемых договоров состоит в особом характере отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Этот особый характер обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением. Например, необходимость в уходе может возникнуть после заключения договора. Но как только она возникает, то становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена с учетом сложившихся обстоятельств и обычно предъявляемыми требованиями. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602).

Нахождение гражданина на пожизненном содержании плательщика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Вследствие этого моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств, дающее получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом (ст. 594 ГК).

Интересы гражданина-получателя ренты гарантируются различными способами. Во-первых, плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного по этому договору, - вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое имущество только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Это - следствие не столько доверительного характера отношений сторон договора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина-получателя ренты залогового права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 587 ГК). Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

В тех случаях, когда гражданину-получателю ренты в соответствии с условиями рассматриваемого договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении , оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилым помещением у него в силу закона (п. 1 ст. 587 ГК) также возникает и право залога (ипотеки), являющееся вещно-правовым обременением жилой недвижимости, переданной в ренту.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, например такие, как правила о сроках выплаты денежной части иждивения, о последствиях случайной гибели предмета ренты и т.д. (п. 2 ст. 601 ГК).

Сделки с недвижимостью являются одними из самых рискованных. Главная задача продавца - гарантированно получить деньги и благополучно передать квартиру покупателю. Покупателю важно не потерять деньги, оставшись без квартиры, если сделку признают недействительной. Споры возможны даже при безвозмездной сделке (например, дарении).

Список возможных оснований недействительности сделки есть в Гражданском кодексе. В истории квартиры могут оказаться «темные пятна», незаконное владение, ущемление чьих-то прав... Признание сделки недействительной идет через суд, и важно заранее просчитать судебные риски, чтобы никто не сломал сделку.

Что для этого нужно сделать

Главная задача - хорошо проверить сам объект недвижимости. Типичная схема проверки квартиры предполагает изучение целого пакета документов.

• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Поэтажный план, экспликация и справка из БТИ. Надо убедиться, что в квартире нет незаконных перепланировок, сравнив реальную планировку квартиры с планировкой по документам.
• Архивная выписка из домовой книги.
• Выписка из домовой книги по месту жительства продавца.
• Копия лицевого счета по месту регистрации несовершеннолетних детей продавца (при необходимости).
• Финансово-лицевой счет.
• Выписка из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Она позволит узнать, является ли продавец реальным и единоличным собственником данной квартиры на момент сделки и не обременена ли она правами третьих лиц (находится в залоге или под арестом, относительно нее ведется судебное разбирательство).

Следующая задача - проверить вторую сторону по сделке.

• Если в сделке участвует человек старше 70 лет, обязательно требуется справка из психоневрологического диспансера о дееспособности на момент сделки: даже обычные сосудистые заболевания могут вызывать нарушения памяти.
• Справка из наркологического диспансера.
• Свидетельство о заключении брака или о расторжении брака.
• Свидетельства о рождении детей.
• Если недвижимость продается по доверенности, необходимо убедиться, что доверитель жив, выяснить, по какой причине он не присутствует на сделке сам, установить подлинность доверенности; в день сделки проверить, не отменена ли доверенность.

Помимо сбора документов, следует совершить следующие действия:

• Встретиться с соседями по квартире и расспросить о продавце и всех предыдущих жильцах.
• Встретиться с участковым и расспросить о продавце, предыдущих жильцах, были ли какие-либо заявления и обращения в суд.
• Встретиться с предыдущими собственниками, проверить отсутствие у них претензий к покупателям квартиры в получении денег.
• Проверить у нотариуса наличие и подлинность договоров, доверенностей, реестра, справок, наследства.
• Посетить поликлинику по месту нахождения квартиры и месту жительства продавца.
• Посетить отделение полиции (паспортный стол) и сверить фотографию продавца с фотографией на карточке учета.
• Проверить, не находится ли продавец в федеральном розыске, не был ли судим (если да, то за какие преступления).
• Выяснить у продавца, покупал ли он квартиру через риэлторскую компанию (если да - посетить эту компанию и узнать о деталях предыдущей сделки).
• Проверить в эксплуатирующей компании данные о зарегистрированных в квартире лицах.
• Посетить органы опеки и попечительства, если в числе собственников или проживающих были несовершеннолетние.
• Проверить отсутствие претензий мужей или жен к их супругам, если квартира приобреталась или продавалась в браке.

Для беспроблемной выписки и заселения в квартиру необходимо:

• Получить справку о задолженности по оплате коммунальных платежей.
• Получить справки об оплате электроэнергии и т.д.
• Проверить задолженность по оплате абонентской платы за телефон и по оплате междугородных переговоров (если в квартире установлен стационарный телефон).

Совершение сделки с недвижимостью самостоятельно возможно в случае, если сделка совершается с вашими родственниками и вы располагаете достаточным временем и знаниями, чтобы собрать необходимые документы, составить договор и иные документы по сделке и подать требуемый пакет документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Чем полезен юрист

Если стороной по сделке являются незнакомые вам люди, у вас нет времени и знаний на совершение всех необходимых действий, если не ясно, как обеспечить права и интересы всех участников сделки, то лучше провести сделку с помощью юристов или риэлторов. Лучше всего, чтобы опытный риэлтор подобрал вам объект недвижимости, а юрист сопроводил совершение сделки. Юрист сможет:

Предупредить о возможных рисках сделки и о том, как минимизировать риски; если риски велики, юрист обязан настоять на отмене сделки;

- п роверить стороны по сделке (продавца или покупателя);

Проверить объект недвижимости (именно юрист может взять на себя общение с участковым, эксплуатирующей компанией и бабушками на лавочке);

Согласовать условия сделки со сторонами;

Составить договор и согласовать его со сторонами, составить иные необходимые для проведения сделки документы;

Согласовать документы по проведению расчетов с банком и сторонами;

Сопровождать подписание договора и проведение расчетов;

Сопровождать государственную регистрацию права собственности в Росреестре.

Результат действий. Вы должны убедиться, что в истории квартиры нет «темных пятен» и вас не поджидают никакие сюрпризы после сделки. Но если даже после этого у вас остались какие-то опасения - используйте титульное страхование: оно обеспечивает 100% гарантию возврата денег, если сделка вдруг будет признана недействительной.

Случай из практики. Первый пример - нюансы работы с доверенностями. Доверенность может оказаться фальшивой; может быть отменена доверителем; автоматически отменяется в день смерти доверителя. Были случаи, когда квартиры продавались после смерти доверителя. Представьте себе радостное новоселье, новых хозяев за богатым столом - и вдруг, разговорившись с соседями, новоселы узнают, что на момент совершения сделки владелец квартиры был уже мертв. То есть сделка недействительна, про квартиру можно забыть, наследники умершего гарантированно выиграют суд.

Второй пример связан с особенностью работы с пожилыми людьми. Старушка продала квартиру, вскоре умерла, а ее наследники заявили, что больная бабушка не отвечала за свои действия, и потребовали проведения посмертной экспертизы. Изучение медицинской карты показало, что у женщины имелось заболевание сосудов, которое могло привести к нарушению памяти, следовательно, она не могла отвечать за свои поступки. Сделку признали недействительной.

Третий пример - мошенничество: граждане снимают квартиры, а потом продают их под видом собственников. Документы при этом могут быть в порядке (например, мошенник их украл), и их кабинетный анализ не выявит подвоха. Только личный визит в ЖЭК, к участковому или разговор с соседями расставит все точки над i.

Возможности абонентского обслуживания. Сопровождение сделок для риэлторских фирм, а также компаний и частных лиц, занимающихся инвестициями в недвижимость.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).

Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом.

1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.

Купля-продажа .При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать:

Уплаты оговоренной в договоре цены;

Оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

Оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли- продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект. При этом продавец обязан:

Передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

В случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

Вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

Передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи. Покупатель вправе требовать: своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости;
уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли- продажи, если объект имеет обременения;

При передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи: а) соразмерного уменьшения цены сделки; б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период; в) возмещения своих расходов на устранение этих недостатков; г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора; д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором. При этом покупатель обязан:

Принять по акту переданный ему объект недвижимости;

Оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

Оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи.

Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно. Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица. Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах. Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: – объект недвижимости в собственность; – имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей. Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки. Для сделки дарения имеются ограничения. Если обьект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости. В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него. Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Приватизация – это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. В соответствии с российской программой массовой приватизации в течение почти восемнадцати месяцев большинство объектов государственной собственности (более 12 тыс. российских предприятий) перешли в частные владения. Основным способом приватизации было преобразование государственного предприятия в ОАО со 100 % акций в государственной собственности и продажа их работникам предприятий, а также на конкурсной основе и на специализированных аукционах. По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку – бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации. В случае, когда от приватизации отказывается недееспособный гражданин или ребенок, необходимо разрешение органов опеки или РОНО. Такое разрешение получить практически невозможно (так как ущемляются права ребенка), поэтому, если в квартире прописаны дети, они должны участвовать в приватизации (если, конечно, не выписать их заблаговременно ко второму родителю). Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации. Он оформляется в районном агентстве по приватизации (по местоположению квартиры) или в городском агентстве по приватизации и подписывается администрацией города с одной стороны и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой.

38. Виды сделок при изменении права пользования и владения (аренда, совместная деятельность, сервитут, ипотека, лизинг).

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки). Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом.

1 Аренда .При аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либодолгосрочнуюаренду. В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую илидолгосрочную. В случае, если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей. Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

2 Лизинг .Лизинг - это вид инвестиционной деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных заемных средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей .

Преимуществаприобретения объекта недвижимости с использованием лизинга:

· в период действия договора предмет лизинга (в нашем случае – здание или помещение) находится на балансе лизингодателя;

· использование лизинговой схемы позволяет сократить срок амортизации предмета в три раза, что позволяет лизингополучателю уменьшить расходы по уплате налога на имущество;

· возможность приобретения объекта недвижимости без изъятия из оборота сотни миллионов;

· лизинговые платежи относятся на себестоимость. При покупке недвижимости предприниматель не может списать всю потраченную сумму на расходы сразу, процедура растягивается на весь период амортизации объекта. А лизинговые платежи относятся к текущим расходам предприятия, что уменьшает налогооблагаемую базу.

· лизинг подразумевает выкуп имущества после окончания лизинговых выплат, поэтому можно начать работу на собственных площадях, не изымая из оборота слишком больших денег. Факторы, сдерживающие развитие лизинганедвижимости:

· Длительная амортизация.

· Недостаточный уровень предложенияна рынке коммерческой недвижимости (объекты вторичного рынка, как правило, не удовлетворяют требованиям бизнеса, а предложение на первичном рынке недостаточно).

·Плохая информированностьбизнессообщества о возможностях финансового инструмента.

· Высокий уровень риска.

· Длительный период оформления документов.

· Этап регистрации документов для лизинговой сделки вызывает затруднения из-за несовершенства законодательства.

· Работу лизинговых компаний со многими объектами затрудняет существенная разница между балансовой и рыночной стоимостьюнедвижимости.

· Невозможность получения земли в лизинг. Не смотря на некоторые сложности, специалисты оценивают перспективы роста рынка на 50 - 100%, при темпах роста цен на коммерческую недвижимость в 10 - 15% в год. Бурное развитие лизинга коммерческой недвижимости способно решить проблему нехватки площадей для малого и среднего бизнеса. Чтобы это произошло, надо устранить разночтения в законодательстве на федеральном уровне

3. Сервитут – одно из качеств земельного участка. В некоторых случаях его квалифицируют как атрибут, составную часть земельного участка. Земельные участки, как правило, имеют неодинаковые условия для эксплуатации: для одних необходима вода, для других выход к пастбищу и т. д. В сельских условиях нормальное хозяйствование требовало уступок и ограничений в пользу друг друга или вообще в пользу нескольких соседей, сограждан. Конкретные примеры: один сосед предоставляет другу право прохода через свои земли к водоему, а в свою очередь, получает такое же право проезда, прохода в город, на базар, к другим соседям и т. д. Соседи создавали нормальные условия пользования чужой землей для своего же блага. Сервитуты делились на земельные (предиальные) и личные. Земельные, в свою очередь, – на сельские и городские.

4. Ипотека - это залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т. д.) с целью получения денежных средств (ссуды, кредита). Назначение ипотеки состоит в обеспечении выданного кредита (ссуды) залогом недвижимого имущества.

Ипотечный кредит.

В рыночных условиях хозяйствования банковский кредит один из основных источников заемных ср-в. Законодательство РФ предусматривает выдачу кредитов под различные виды обеспечений.

Важнейшие из них:

1) Залог имущества и имуществ.прав;

2) Гарантии и поручительство третьих лиц;

3) Страхование кредитного риска;

4) Переуступка в пользу банка, требований и счетов заемщика;

5) Предоставление связанных кредитов.

Залог объектов недвижимости, с целью получения денежной ссуды(ипотеч.кредита) называется ипотекой.

Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита применительно к сфере недвижимости яв-ся все субъекты рынка недвижимости и сами банки.

Кредиторами яв-ся субъекты, передающие свои временные свободные средства в распоряжении заемщика на опред.срок.

Заемщик – строна кредитных отношений, получающая ср-ва в пользование и обязанное их возвратить в установленный срок. Например, застройщик, помещая свои ср-ва на расчет.счет в банке выступает в роли кредитора, а банк в роли заемщика. Таким образом, застройщик превращается в заемщика, а банк-кредитор.

Одним из наиболее часто использ.видов обеспечения яв-ся залог.

Залог – опред.как имущество, либо как др.ценности, служащие обеспечению займа, т.е.залог яв-ся неким способом обеспечения обязательств, при котором залогодержатель (юрид или физ лица) имеет преимуществ.право перед другими кредиторами, удовлет.свои требования из стоимости заложенного имущества.

Закладная – юрид, документ о залоге объекта недвиж, к-ый удовлетворяет отдачу объекту в обеспечении обязательст под кредит.

Обязательными лицами по закладной яв-ся должник, по обеспеч.в ипотеку обязательству, и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он не яв-ся третьим лицом, также и должником по обеспечению обязательств.

Закладная выдается первоначальному залогодателю после государ регистрации органами ипотеки.

Ипотека – такой вид залога объекта недвижимости, при к-ом закладыв.имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника, в его владении и пользовании.

Это, означает, что залогодатель отдывший объект недвижимости в залог уже не может быть полным собственником, ибо отсутствует полная триада собственности(владение, пользование, распоряжение), а имеется только владение и пользование.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвиж права на к-ые зарегистрированы в уставном порядке.

Все объекты недвиж могут быть предметом ипотеки при соблюдении условий -ипотека предприятий, зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договор земельного участка, на котором они находятся.

Которая обрела немало поклонников. И практика показывает, что одним из самых популярных видов деятельности, по которым ИП приобретают патенты, является сдача в аренду собственной недвижимост иподп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ .

Для тех, кто подумывает со следующего года присоединиться к армии «арендных» патентников, мы подготовили ответы на самые часто встречающиеся в этой сфере вопросы.

ВОПРОС 1. Обязательно ли быть единоличным владельцем недвижимости, сдаваемой в аренду, чтобы применять ПСН?

Внимание

Если предприниматель является не собственником, а арендатором недвижимости и хочет сдавать ее в субаренду, то применять ПСН он не вправ еПисьмо Минфина от 18.01.2013 № 03-11-11/8 .

Вовсе нет. Предприниматель может применять патентный режим по сдаче в аренду недвижимого объекта, который принадлежит ему на праве:

• <или> общей долевой собственности;
• <или> общей совместной собственности, причем и в том случае, когда недвижимость зарегистрирована на супруга ИП.

Только в первом случае у него на руках должно быть простое письменное согласие других собственников на сдачу части объекта в аренд уПисьмо Минфина от 25.07.2013 № 03-11-12/29569 , а во втором случае - нотариально заверенное согласие супруга(и), на чье имя оформлена недвижимост ьПисьмо Минфина от 21.06.2013 № 03-11-12/24021 .

ВОПРОС 2. Как посчитать количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости, чтобы понять, во сколько обойдется патент?

Устойчивая позиция Минфина такова: объекты надо считать по количеству арендаторов, с которыми у вас заключены договоры аренд ыПисьма Минфина от 12.04.2013 № 03-11-09/12205 , от 30.07.2013 № 03-11-11/30202 , от 09.09.2013 № 03-11-12/36942 .

Допустим, вы являетесь собственником одного нежилого помещения, которое сдается по частям трем арендаторам. Значит, у вас три объекта недвижимости, сдаваемых в аренду. Если вы хотите применять ПСН по всем этим объектам, то в заявлени иформа утверждена Приказом ФНС от 14.12.2012 № ММВ-7-3/957@ на получение патента должны указать площадь каждого из трех переданных в аренду объектов, прописанную в договора хПисьмо Минфина от 13.03.2013 № 03-11-12/28 . При этом неважно, долгосрочные они или краткосрочные (то есть заключены на срок более или менее 1 года)Письмо Минфина от 20.06.2013 № 03-11-12/23297 .

В патенте, выданном вам инспекцией, будет стоять общая сумма налога по всем сдаваемым в аренду объектам. Напомним, как рассчитывается годовая стоимость патент астатьи 346.48 , 346.50 НК РФ :

Внимание

Если предприниматель не стоит на учете в том субъекте РФ, где находится недвижимость, которую он планирует сдавать в аренду, то заявление на получение патента он может подать в любую территориальную ИФНС этого субъекта по своему выбор уп. 2 ст. 346.45 НК РФ .

С учетом такой позиции Минфина, в тех регионах, где стоимость патента привязана к количеству сдаваемых в аренду объектов нежилой недвижимости, предприниматели могут столкнуться со следующей проблемой. Сдавая помещение одному арендатору, они заплатят за патент гораздо меньше, чем их коллеги, имеющие несколько арендаторов. За примером далеко ходить не надо. Возьмем ту же Москву. Здесь стоимость «арендного» патента на 2013 г. равнялась 60 тыс. руб. за один объект недвижимост иЗакон г. Москвы от 31.10.2012 № 53 . То есть владелец, к примеру, 800-мет -рового помещения, сдав его целиком одной фирме, платил 60 000 руб. А если он сдавал его четырем фирмам - уже 240 000 руб. (60 000 руб. х 4 договора аренды). Что называется, почувствуйте разницу. Аналогичная ситуация и в тех субъектах РФ, где цена патента зависит от площади арендуемого объекта.

Но есть регионы, где ситуация с точностью до наоборот: чем больше у тебя арендаторов, тем меньше будет стоимость патента. Характерный пример - Приморский край. Здесь стоимость патента тоже зависит от площади сдаваемых в аренду объектов и на 2013 г. суммы были таким иЗакон Приморского края от 13.11.2012 № 122-КЗ :

• до 100 кв. м - 11 100 руб.;
• от 100 до 150 кв. м - 30 000 руб.;

...>

• от 501 кв. м - 600 000 руб.

ВЫВОД

Все эти подсчеты призваны проиллюстрировать народную мудрость «Семь раз отмерь - один раз отрежь». То есть прежде чем решиться купить «арендный» патент, проанализируйте соответствующий региональный закон и тщательно все просчитайте. Не исключено, что УСНО окажется для вас гораздо более экономным вариантом. Тем более что при ПСН, в отличие от той же упрощенки, предприниматель не вправе уменьшать налог на сумму уплаченных страховых взносо вПисьмо ФНС от 15.10.2013 № ЕД-4-3/18471@ .

ВОПРОС 3. Как быть, если в период действия патента количество сданных в аренду объектов изменится?

На этот вопрос Минфин отвечает так. Предприниматели вправе применять ПСН лишь по тому количеству сдаваемых в аренду объектов, что указано в патент еПисьмо Минфина от 05.04.2013 № 03-11-10/11254 (п. 2) . Если в течение срока патента число ваших арендаторов увеличилось, то на добавленные объекты вы можете получить отдельный патент либо применять по ним иной режим налогообложения. А вот если в «патентный» период какие-то договоры аренды были расторгнуты (и потому число арендаторов сократилось), уплаченный ранее налог вам никто пересчитывать не буде тПисьма Минфина от 20.06.2013 № 03-11-12/23297 , от 24.05.2013 № 03-11-11/18577 . Иными словами, что в бюджет попало, то пропало.

Однако в одном случае пересчет «патентного» налога все-таки возможен: если до истечения срока действия патента предприниматель совсем свернет арендную деятельность. Например, старые договоры аренды прекратят действовать, а новые не будут заключены. И если при пересчете выявится переплата, то ИП вправе подать заявление о возврате или зачете излишней суммы в счет других налого вПисьмо Минфина от 23.09.2013 № 03-11-09/39218 .

ВОПРОС 4. Придется ли доплачивать «патентный» налог, если реальный доход от аренды будет выше установленного законом субъекта РФ годового дохода, исходя из которого рассчитывается стоимость патента?

Нет, данный факт на сумму налога никак не повлияет.

Допустим, в Красноярском крае максимум потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду на 2013 г. установлен на уровне 10 млн руб.приложение к Закону Красноярского края от 27.11.2012 № 3-756 ИП, сдавая нежилые помещения, за неполный 2013 г. уже получил около 20 млн руб. дохода. И, судя по перезаключенным с арендаторами договорам, рассчитывает в 2014 г. получить как минимум столько же. Однако «патентный» налог на 2014 г. все равно будет рассчитан исходя из того размера дохода от аренды, который установлен в конкретном регион еПисьма Минфина от 30.09.2013 № 03-11-09/40318 , от 22.01.2013 № 03-11-11/21 .

При этом нужно помнить, что выручка от всех «патентных» видов деятельности не должна за 2014 г. превысить 64 020 000 руб. В противном случае вы считаетесь слетевшим с патентного режима на ОСНО, причем с начала того периода, на который был выдан патен тподп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ ; Приказ Минэкономразвития от 07.11.2013 № 652 .

В заключение хотим напомнить, что предприниматели без проблем могут совмещать ПСН с любыми другими системами налогообложени яп. 1 ст. 346.43 НК РФ .

Но тем, кто планирует в 2014 г. применять патентный режим наряду с упрощенкой, стоит обратить особое внимание на то, что при определении лимита годовой выручки 64 020 000 руб. учитываются доходы совокупно по обоим спецрежима мп. 6 ст. 346.45 НК РФ . То есть если ИП за год выручит от «патентной» деятельности 22 млн руб., а от «упрощенной» - 45 млн руб., это будет означать, что он утратил право применять и ту и другую систем уп. 4 ст. 346.13 , п. 6 ст. 346.45 НК РФ .

Те же, кто хочет совмещать патентный режим с вмененкой, находятся в более выигрышном положении. Ведь доходы от деятельности, переведенной на ЕНВД, для целей применения ПСН не учитываютс яПисьмо Минфина от 22.07.2013 № 03-11-12/28687 .

Главная » Ипотека » Купля продажа мена аренда патентдарение как это нащываетьчя. Дарение и мена