Характеристика местоположения земельного участка. Учебное пособие

Оцениваемый объект недвижимости расположен в Октябрьском районе на ул. Ключевская 70а. Вблизи оцениваемого объекта находятся все необходимые объекты городской инфраструктуры: магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, образовательные учреждения, общепит, банк «Сбербанк», ТЦ «Титан», парикмахерская, жилые дома и прочие объекты социального назначения. Застроенность окружения высокая.

Транспортная доступность оценивается как отличная: примерно 1-2 минуты пешком до автобусной остановки. Обеспеченность общественным транспортом района оценивается как отличная: рядом проходят около 13 автобусных маршрутов. Отдаленность от центра города – 10 минут на автобусе. Также имеется удобный подъезд к дому на легковом автотранспорте. Наблюдается развитая инженерная инфраструктура: наличие водоснабжения в хорошем состоянии, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные сети.

С точки зрения влияния на спрос и предложения, а, следовательно, и на процесс формирования стоимости, все вышеперечисленные аспекты местоположения являются положительными, кроме отдаленности от центра города.

Карта места расположения объекта

Рис. 2. Местоположение объекта оценки

1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование имущества – это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества. Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций. Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам. Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта. Объект оценки – квартира, расположенная на двенадцатом этаже многоквартирного дома, относится к жилому фонду города, т.е. может использоваться только в качестве жилья. Таким образом, наилучшим способом использования объекта оценки является его текущее использование в качестве объекта жилой недвижимости.

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта

2.1. Затратный подход

Стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления (замещения). Для оценки стоимости строительства использовался Метод индексации балансовой стоимости.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, определенная на основе сводного сметного расчета, составленного в ценах года, предшествующего началу строительства объекта. Балансовая стоимость (установлена по паспорту здания, получена из архивов Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)).

Переход от цен базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания, а последние, в свою очередь, определяются с учетом фактических биржевых цен на материалы, энергоносители и труд.

Полная восстановительная стоимость определяется по формуле:

Где Ц 1971 – цена строительства в 1982 г. 1 м 3 здания. 32,7

К сейсмич - коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах, к которым относится и Республика Бурятия. Сейсмичность (в баллах) = 8, для жилых зданий этот коэффициент равен 1,04.

И 1982/1971 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 1982 г. по отношению к 1971 г. = 1,17;

К рег – региональная поправка к Индексу 2000/1987 для Бурятии = 1,08.

И 2000/1987 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2000 г. по отношению к 1987 г. На 1.01.2000 г. этот индекс составил 10,111.

И 2011/2000 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2010 г. по отношению к 2000 г. На 1.01.2011 г. этот индекс составил 6.24

К 1клим – поправочный коэффициент для 1-го климатического района, к которому относится Бурятия, учитывает также группу капитальности объекта, определяется из данных табл. 1 сборника №4 УПВС, равен 1,08.

V – объем здания. V= 128,7 м³

НДС – налог на добавленную стоимость, по действующему налоговому законодательству равен 18%.

Полная восстановительная стоимость жилого дома по состоянию на 10.11.2011 г. будет равна:

С 2011 =32,7*1,04*1,17**1,08*10,111*5,24*6,24*128,7*1,18=2142464 руб.

Определение величины накопления износа.

Для определения накопленного износа применяется метод разбивки.

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Данные по оценке износа приведены в таблице 2.1.

Устранимый износ не учитывается, т.к. оцениваемый объект не нуждается в косметическом ремонте.

Таблица 2.1

Расчет неустранимого физического износа

В результате произведенных расчетов физический износ составил 3,172%.

Таблица 2.2

Расчет устранимого физического износа

Физический устранимый износ = 9*5%+20*30%+17*15%+2*25%+9*30%=12,2%

Физический устранимый износ составляет 2142464*12,2%= 261381 рублей.

Таблица 2.3

Расчет накопленной суммы износа

Все вышеуказанное позволяет, заполнить таблицу 2.5, в которой рассчитана рыночная стоимость затратным подходом:

Таблица 2.4

Рыночная стоимость затратным подходом

Таким образом, стоимость объекта, полученная затратным методом, равна 1813124 рублей.

Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении эффективности использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность : рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зоконообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость : рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость : рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность : рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В настоящем отчете производился отбор альтернативных вариантов наиболее эффективного использования объекта оценки, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений. Более подробный анализ изложен нами далее.

Законодательная разрешенность:

Существует законодательное ограничение на использование жилых помещений в качестве нежилых и нежилых помещений в качестве жилых. В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Объект оценки расположен на 15 этаже, ниже него расположены помещения жилого назначения.

Таким образом, законодательно разрешена эксплуатация следующих типов недвижимости:

Таблица 8

Тип недвижимости

Ввиду того, что существует законодательное ограничение на использование объекта оценки, то исследование физической и финансовой осуществимости, максимальной эффективности использования объекта не целесообразно.

Резюме:

В результате проведенного исследования наиболее эффективного использования объекта оценки мной были проанализированы следующие факторы, оказывающие влияние на эффективное использование объекта оценки:

1. Законодательная разрешенность

Таким образом, наиболее эффективным использованием данного объекта является его использование в качестве жилого. Все дальнейшие расчеты выполнены мной исходя из наиболее эффективного использования объекта оценки – жилое помещение.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПРИКАЗ

Об утверждении Единых требований к описанию адресов при ведении ведомственных информационных ресурсов

Утратил силу на основании
приказа ФНС России от 1 марта 2017 года N ММВ-7-14/203@
____________________________________________________________________

В соответствии с пунктом 3 распоряжения Правительства Российской Федерации от 10.06.2011 N 1011-р

приказываю:

1. Утвердить Единые требования к описанию адресов при ведении ведомственных информационных ресурсов согласно приложению к настоящему приказу.

2. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя руководителя Федеральной налоговой службы Н.С.Завилову.

Руководитель Федеральной
налоговой службы
М.В.Мишустин

Единые требования к описанию адресов при ведении ведомственных информационных ресурсов

1. Общие положения

Единые требования к описанию адресов при ведении ведомственных информационных ресурсов (далее - Требования) содержат основные требования, предъявляемые к структуре и содержанию адресных данных, необходимые для обеспечения эффективного межведомственного обмена адресной информацией в электронном виде при ведении ведомственных информационных систем во исполнение распоряжения Правительства Российской Федерации от 10 июня 2011 года N 1011-р в целях:

оказания государственных и муниципальных услуг;

обеспечения граждан и организаций, федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления сведениями об адресах объектов адресации;

ведения Федеральной информационной адресной системы, содержащей достоверную, единообразную, общедоступную, структурированную адресную информацию;

обеспечения межведомственного информационного взаимодействия;

минимизации затрат бюджета Российской Федерации на ведение и использование адресной информации.

2. Основные термины и понятия

Для целей настоящего документа используются следующие основные термины и понятия:

Адрес - структурированное в соответствии с федеративным устройством Российской Федерации и территориальным устройством субъекта Российской Федерации, планировочной структурой, структурой улично-дорожной сети, описание местоположения объекта адресации, однозначно его определяющее среди других объектов адресации того же типа.

Адресация - система норм, правил, методик и технологий, реализующих соответствие адреса объекту адресации.

Адресообразующие элементы - имеющие наименование ранжированные по категориям административно-территориальные единицы, элементы планировочной структуры территории, элементы улично-дорожной сети, перечисление которых в определенной последовательности определяет адрес объекта.

Адресная точка - точка на местности с известными координатами, ассоциированная с объектом адресации.

Объект адресации (адресуемый объект) - один или несколько объектов недвижимости.

Буквенный индекс - необязательная часть адреса, выраженная одной буквой русского алфавита (за исключением букв, не имеющих собственного фонетического звучания - ь [мягкий знак] и ъ [твёрдый знак], букв й [и краткое] и букв З, Ё, Ц, Ч, Ы, Ш, Щ), используемая для расширения адресного пространства в сложившейся застройке при отсутствии неиспользованных номеров домов.

Литера - буквенное обозначение зданий, строений и сооружений в инвентаризационно-технической документации.

Номер бокса - обязательная часть адреса индивидуального гаражного бокса, выраженная целым, положительным числом.

Номер дома, владения, здания, корпуса, строения, сооружения (номер объекта) - реквизит адреса объекта, состоящий из последовательности цифр, с возможным включением символов "/", "-" и добавлением буквенного индекса.

Номер помещения - реквизит адреса помещения, состоящий из последовательности цифр, с возможным добавлением буквенного индекса.

Элементы улично-дорожной сети - градостроительный объект, обеспечивающий транспортные и пешеходные связи между жилыми районами, а также между жилыми районами и промзонами, общественными центрами, кварталами, имеющие линейные фиксированные по всей длине границы, начало и окончание. К ним относятся: улица, проспект, магистраль, площадь, бульвар, тракт, набережная, шоссе, переулок, проезд, тупик и т.п.

3. Структура адреса на территории Российской Федерации

При адресации могут использоваться следующие способы:

- на основе административно-территориального деления субъектов Российской Федерации с учетом положений , законодательства субъектов Российской Федерации;

- на основе территориальных принципов организации местного самоуправления с учетом положений Конституции Российской Федерации , Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" , законодательства субъектов Российской Федерации.

Любой способ адресации, кроме сведений по административно-территориальному или муниципальному устройству, требует использование элементов планировочной структуры территории и элементов улично-дорожной сети. При этом все элементы адреса подразделяются на:

- основные адресообразующие элементы;

- дополнительные адресообразующие элементы;

- справочные элементы:

сведения о муниципальном образовании по принадлежности объекта адресации (код по ОКТМО);

сведения об административно-территориальном образовании по принадлежности объекта адресации (ОКАТО);

- элементы адреса, идентифицирующие адресуемые объекты;

- элементы адреса, уточняющие местоположение адресуемого объекта в случае, когда указанные выше элементы адреса не обеспечивают однозначную адресацию адресуемого объекта.

В качестве основных адресообразующих элементов адреса используются наименования и типы:

- субъектов Российской Федерации;

- округов (административно-территориальных единиц с особым статусом на территории субъекта Российской Федерации);

- административных районов, муниципальных районов, городских округов, внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, городских, сельских поселений;

- городов, населенных пунктов городского типа областного, окружного или районного подчинения;

- сельских населенных пунктов;

- элементов планировочной структуры территории;

- элементов улично-дорожной сети территорий населенных пунктов;

- автомобильных и железных дорог.

В качестве дополнительных адресообразующих элементов указываются:

- наименования садово-огороднических товариществ;

- наименование строительно-гаражных кооперативов;

- промышленные зоны;

- объекты инженерно-транспортной инфраструктуры, пространственно-протяженные объекты;

- прочие адресные элементы, являющиеся дополнительными адресообразующими элементами адреса.

Сведения о коде муниципального образования по принадлежности объекта адресации (код по ОКТМО) и сведения о коде административно-территориального образования объекта адресации (код по ОКАТО) являются необходимыми адресными элементами. Коды по ОКТМО и по ОКАТО обязательно указываются в адресных сведениях при их наличии в Общероссийском классификаторе территорий муниципальных образований и Общероссийском классификаторе административно-территориальных образований соответственно.

В качестве элементов адреса, идентифицирующих адресуемый объект, используются номера домов, владений, домовладений, корпусов, строений, сооружений, помещений (в том числе квартир, комнат, офисов), земельных участков, гаражных боксов и т.п.

В качестве элементов адреса, уточняющих местоположение адресуемого объекта используется:

- индекс отделения почтовой связи, обслуживающего территорию, на которой расположен объект адресации;

- координаты точки, ассоциируемой с данным адресом (адресной точки) в установленной системе координат (при наличии);

- местоположение объекта, при невозможности однозначной идентификации объекта с использованием вышестоящих адресообразующих элементов.

Состав элементов адреса представлен в таблице 1.

Требования по составу элементов адреса, представления адресных сведений в электронном виде, учитывают особенности представления адресных сведений как на основе административно-территориального деления Российской Федерации, так и на основе территориальных принципов организации местного самоуправления.

Таблица 1. Состав элементов адреса

Таблица 1

До вступления в силу федерального закона, регулирующего вопросы использования информации об адресах объектов капитального строительства и земельных участков, при обмене сведениями между информационными системами может использоваться структура адреса, сформированного как на основе административно-территориального деления Российской Федерации, так и на основе муниципального деления Российской Федерации.

Использование соответствующей структуры адреса зависит от способа формирования адресной информации в юридически значимых документах.

В зависимости от конкретных условий те или иные элементы адреса могут быть опущены. При этом во всех случаях должна быть обеспечена корректность адреса, а именно:

1. Уникальность. На одном уровне не должно быть элементов с совпадающими типами и именами.

2. Топологическая корректность. При формировании адреса каждый следующий адресообразующий объект должен быть вложен в предыдущий.

3. Корректность присвоенного кода ОКТМО.

4. Соответствие формы написания элементов адреса сведениям, опубликованным на официальном сайте адресной системы.
________________
Адресные данные, размещенные на официальном сайте адресной системы, должны соответствовать сведениям Конституции Российской Федерации , Каталога географических названий, Государственного реестра муниципальных образований, актов органов местного самоуправления в части наименований элементов планировочной структуры и адресов.

3.1. Представление адреса в электронном виде

В электронном виде адрес представляется XML-структурой (рис.1), описывающей совокупность наименований и типов адресообразующих элементов, номера и типы адресуемых объектов, дополнительную информацию, уточняющую адрес объекта адресации. Типы адресообразующих элементов представлены в приложении к Требованиям.

Представленная XML-структура учитывает требования представления адресных сведений как на основе административно-территориального деления, так на основе территориальных принципов организации местного самоуправления.

Отличие в представлении адресных сведений на основе административно-территориального деления и территориальных принципов организации местного самоуправления в использовании альтернативных элементов элемента <СвРайМО >, элементов <ВнутригРайон >, <ОКТМО >, <ОКАТО >. Для адресации на основе административно-территориального деления используется элемент <Район > (административный район в составе субъекта Российской Федерации или округа), для адресации на основе территориальных принципов организации местного самоуправления используются элементы <МунОбр1 > (муниципальный район или городской округ, внутригородская территория городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), <МунОбр2 > (сельское или городское поселение).

Элементы адреса <СубъектРФ >, <Округ >, <Район >, <МунОбр1 >, <МунОбр2 >, <Город >, <НаселПункт >, <Улица > являются адресообразующими.

Элемент <СубъектРФ > определяет наименование и тип субъекта Российской Федерации.

Элемент <Округ > - наименование и тип административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации с особым статусом.

Элемент <Район > определяет наименование и тип административного района.

Элемент <МунОбр1 > определяет наименование и тип муниципальных образований со статусом муниципального района или городского округа в составе субъекта Российской Федерации или округа, внутригородской территории городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Элемент <МунОбр2 > определяет наименование и тип муниципальных образований со статусом городского или сельского поселения.

Элемент <Город > определяет наименование и тип городов или поселков городского типа.

Элемент <ВнутригРайон > определяет наименование и тип внутригородских районов, округов города республиканского, краевого, областного подчинения. Используется при представлении адресных сведений на основе административно-территориального деления.

Элемент < НаселПункт > определяет наименование и типы населенных пунктов регионального, окружного, районного или городского подчинения.

Элемент <Улица > определяет наименование и тип элементов планировочной структуры и улично-дорожной сети населенного пункта.

Элемент <ОКТМО > содержит код по ОКТМО муниципального образования по принадлежности объекта адресации. Используется при адресации на основе территориальных принципов организации местного самоуправления.

Элемент <ОКАТО > содержит код по ОКАТО административно-территориального образования объекта адресации. Используется при представлении адресных сведений на основе административно-территориального деления.

Элемент <ДопАдрЭл > предназначен как для представления адресных элементов, являющихся дополнительными к адресообразующим элементам адреса (садовые товарищества, промышленные зоны и т.п.), так и дополнительной информации к адресу (Например: <Почтовый индекс> определяет индекс отделения почтовый связи, обслуживающего данный адрес). Атрибуты <ТипАдрЭл > и <Значение > элемента <ДопАдрЭл > задают соответственно типы адресуемых объектов и их значения. Типы элементов адреса, уточняющих местоположение адресуемого объекта, представлены в таблице 2 .
________________


Элемент <Номер > описывает номерную часть адреса (номер или литеру). Атрибуты <Тип > и <Значение > элемента <Номер > идентифицируют соответственно типы адресуемых объектов и их буквенно-символьные значения. Типы адресуемых объектов представлены в таблице 3.
________________
Перечень типов объектов адресации уточняется при актуализации базы данных ФИАС.


Необязательный элемент <Адрес_по_документу > содержит в текстовом виде адрес в том виде, как он представлен в документе - источнике адресной информации.

Необязательный элемент <Местоположение > содержит неструктурированное текстовое описание местоположения объекта при отсутствии присвоенного адреса.

Таблица 2. Типы элементов адреса, уточняющих местоположение адресуемого объекта

Таблица 2

Таблица 3. Типы объектов адресации

Таблица 3

Пример представления адреса:

улица Армейская, дом 2, корпус 2, Кубинка г, Одинцовский р-н, Московская обл, 143070

В электронном виде представление адреса на основе административно-территориального устройства РФ:

<СубъектРФ>Московская обл

<СвРайМО>

<Район>Одинцовский р-н



<Город>Кубинка г

<Улица>Армейская ул

<ОКАТО>46241510000

<ДопАдрЭл ТипАдрЭл="10100000" Значение="143070">



<ДопАдрЭл>

<Номер Тип="1010" Значение="2"/>



<ДопАдрЭл >

<Номер Тип="1050" Значение="2"/>





В электронном виде представление адреса на основе территориальных принципов местного самоуправления

<СубъектРФ>Московская обл

<Округ>a

<СвРайМО>

<СвМО МунОбр1="Одинцовский муниципальный район" МунОбр2="Городское поселение город Кубинка"/>



<Город>Кубинка г

<Улица>Армейская ул

<ОКТМО>46641110

<ДопАдрЭл ТипАдрЭл="10100000" Значение="143070">



<ДопАдрЭл>

<Номер Тип="1010" Значение="2"/>



<ДопАдрЭл >

<Номер Тип="1050" Значение="2"/>

Рис.1 Структура представления в электронном виде адреса.

4. Особенности описания адреса участков в садовых некоммерческих товариществах, гаражно-строительных кооперативах и подобных объектах

Сведения по садовым некоммерческим товариществам (СНТ), гаражно-строительным кооперативам и подобным объектам, представляются адресообразующими элементами адреса и элементом <ДопАдрЭл>.

Адрес: Сиреневая ул, участок 196, СНТ Спутник, Одинцовский район, Московская область,

Адрес в электронном виде:

<АдресРФ>

<СубъектРФ>Московская обл

<СвРайМО>

<Район>Одинцовский район



<ОКАТО>46241000000

<ДопАдрЭл Тип="10300000" Значение="СНТ Спутник">



<ДопАдрЭл ТипАдрЭл ="10400000" Значение="Сиреневая ул">



ДопАдрЭл >

<Номер Тип="1040" Значение="196"/>





Адрес: Вишневая ул, участок 123, СНТ Горизонт, Часцовское сельское поселение, Одинцовский муниципальный район, Московская область.

Адрес в электронном виде:

<СубъектРФ>Московская обл

<СвРайМО>

<СвМО МунОбр1="Одинцовский муниципальный район" МунОбр2="Часцовское сельское поселение"/>



<ОКТМО>46641464

<ДопАдрЭл ТипАдрЭл="10300000" Значение="СНТ Горизонт">



<ДопАдрЭл ТипАдрЭл="10400000" Значение="Вишневая ул">



<ДопАдрЭл>

<Номер Тип="1040" Значение="123"/>





Адрес: СНТ Спутник, участок 123, Часцы с, Одинцовский район, Московская область, 143060

Адрес в электронном виде:

<СубъектРФ>Московская обл

<СвРайМО>

<Район>Одинцовский район



<НаселПункт>Часцы с

<ОКАТО>46241864009

<ДопАдрЭл ТипАдрЭл="10100000" Значение="143060">



<ДопАдрЭл ТипАдрЭл="10300000" Значение="СНТ Спутник">

<Номер Тип="1040" Значение="123"/>

Приложение. Типы адресообразующих элементов

Приложение

к Единым требованиям
к описанию адресов при
ведении ведомственных
информационных ресурсов

Электронный текст документа
подготовлен АО "Кодекс" и сверен по.

Объекта оценки

Рис. 4 Карта района Беговой

Район Беговой является составной частью Северного административного округа города Москвы. Граница района проходит по оси Беговой ул., далее по осям ул. Поликарпова, проектир. пр-дам № 1087 и № 5509, северо-западной границе владения № 37 (строение 11) по Ленинградскому пр-ту, по осям: Ленинградского пр-та, ул. Новая Башиловка, ул. Н. Масловка, северо-западной границе полосы отвода Алексеевской соединительной ж/д ветки МЖД и северной и северо-западной границам полосы отвода Смоленского направления МЖД до улицы Беговой.

Общая площадь района составляет 418 га

Общая длина дорог: 250,9 т.кв.м/км

Площадь зеленых насаждений: 361,9 т.кв.м

Строений жилых: 155

Общая площадь жилого фонда: 759,2 т.кв.м

Поликлиники всего: 7

Центр Социального обслуживания: 1

Общеобразовательные школы: 6

Учебно-воспитательные комплексы -

Колледжи: 1

Детские дошкольные учреждения: 8

Кинотеатры: 2

Библиотеки: 3

Выставочные залы: 1

Спортивные залы: 2

Плоскостные спортивные сооружения: 5

Вывод: анализ района месторасположения объектов оценки позволяет сделать вывод о достаточно высокой инвестиционной привлекательности САО г. Москвы в целом и объекта оценки в частности, при условии использования их в качестве офисных помещений.

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В основе определения рыночной стоимости объекта оценки лежит анализ наиболее эффективного использования, необходимость проведения которого устанавливается п. 10 ФСО 1.

Проведение анализа наиболее эффективного использования объекта оценки основывалось на следующем:

1. Согласно п. 10 ФСО № 1, при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

2. Согласно теории оценки, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным алгоритмом по критериям соответствия законодательной разрешенности, физической возможности, финансовой целесообразности , с соблюдением определенных требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

Общую схему/алгоритм построения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования иллюстрирует рис. 4.

Алгоритм проведения анализа наиболее эффективного

Использования

Для проведения анализа наиболее эффективного использования объекта оценки необходимо последовательно реализовать следующие этапы:

1. Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки.

2. Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки.

3. Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки.

4. Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью.

5. Вывод о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки

Рассматриваются те способы использования объекта оценки, которые не противоречат действующим государственным и муниципальным законодательным актам, а также другим нормативным документам, регулирующим эксплуатацию объектов недвижимости.

Должны быть проанализированы требования строительных нормативов, требования нормативов охраны памятников истории и культуры и иные нормативные акты.

Характер использования может быть ограничен долгосрочным договором аренды, что может противоречить наиболее эффективному использованию.

Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки

Наиболее эффективное использование имущества зависит от его физических характеристик. При анализе вариантов использования необходимо учитывать объемно-планировочные характеристики здания, наличие инженерных систем в здании, его транспортную доступность.

Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют следующие параметры.

1. Конструктивная надежность и физическая долговечность:

Прочность и устойчивость конструкции;

Влаго- и морозостойкость;

Водонепроницаемость и др.

2. Функциональное соответствие:

Удельные площади и кубатура;

Температурно-влажностный режим в помещениях;

Термичность, звукоизоляция;

Эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в использовании и др.

3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению:

Отношение нормируемой (рабочей) площади к общей;

Отношение строительного объема к рабочей площади;

Отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания;

Комфортабельность.

4. Экономичность строительства и эксплуатации:

Стоимость возведения строения;

Эксплуатационные затраты;

Доходность использования.

Эргономические показатели характеризуют соответствие недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом.

Безопасность эксплуатации - это степень защищенности людей от воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании объектом.

Показателем безопасности воздействия недвижимого имущества является:

· радиоактивное;

· электромагнитное;

· химическое;

· сейсмологическое;

· пожароопасное;

· шумовое;

· психологическое;

· вибрационное.

После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести

анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне: в ближайшем окружении.

Для этого дается оценка качества местоположения недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется многими условиями, в частности, соответствием принятому в данном районе

типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус

и экономическое местоположение объекта.

Ситус - результат взаимодействия конкретного варианта землепользования и экономической

среды по крайней мере на четырех уровнях. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.

К переменным макроэкономическим факторам недвижимых объектов относят:

· уровень инфляции;

· уровень безработицы;

· общее состояние экономики;

· система налогообложения;

· валютные курсы;

· конъюнктура на мировых рынках;

· международные события;

· степень интеграции экономики в мировую систему.

ИИзучение места размещения объектов, особенно промышленных, должно содержать также оценку

ссредств удаления отходов и выброса отработанных материалов. Среди них следует выделить:

а) а) газообразные (дымы, пары и т.д.), которые обычно перерабатываются до снижения их

концентрации до безопасных уровней;

б) физические (шум, тепло, вибрация и т.д.), уровень которых также снижается до приемлемого

уровня, часто с использованием специального оборудования;

в) жидкие или твердые, которые выносятся с помощью насосов и канализационной системы на значительные расстояния, собираются вконтейнеры или ссыпаются в отвалы, сжигаются или

подвергаются специальной обработке.

При прочих равных условиях качество местоположения недвижимости во многом определяют

факторы, устанавливаемые государством и местными органами власти:

система хозяйствования (хозяйственное и торговое право; лицензионные и сертификационные

нормы; условия перевода);

капитала и прибыли, юридические требования к учредительным документам организации, к

отчетности, бюджетному контролю и аудиту; трудовое законодательство, риск изменения

хозяйственного устройства, т.е. риск политической нестабильности, экспроприации, ограничения в деятельности предприятия);

регулирование пересечения границы (таможни, законы внешней торговли и управление ими);

меры по защите окружающей среды (регулирование нагрузок на окружающую

среду, возмещение вреда экологии, налоги за использование окружающей среды); государственная помощь (субсидии, целевые программы для отдельных районов, административная поддержка их дальнейшего использования).

Важными факторами при оценке местоположения недвижимости могут быть природные

климатические условия. Кроме непосредственного воздействия на стоимость зданий и сооружений

таких факторов, как снижение влажности, кондиционирование воздуха, охлаждение или специальный дренаж, большое значение могут приобретать многообразные влияния окружающей естественной

среды на жизнедеятельность людей, находящихся в них.

Главная » Деньги, заработок, инвестиции » Характеристика местоположения земельного участка. Учебное пособие