Возмещение неустойки по договору долевого участия. Неустойка, штраф по договору долевого участия (ДДУ): важные моменты
- Оплата по факту получения вами денег от застройщика.
- Не получили деньги — значит не платите! Выгодно и надежно.
Перед тем как решиться судиться по взысканию неустойки посмотрите, платежеспособность своего застройщика, . Часто , потому что платежеспособность застройщика оставляет желать лучшего.
Как самостоятельно сделать расчет неустойки при просрочке застройщиком сроков сдачи квартиры.
Если у Вас договор цессии, в котором сказано, что срок завершения строительства к примеру 01.01.2015 г., Вам нужно посмотреть, что написано в договоре долевого участия. Там может быть стоит совсем другая дата. К примеру «Застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства в течении одного года с момента завершения строительства». Таким образом, неустойку нужно будет считать с 02.01.2016 г. а не как у Вас указано в договоре цессии. Самостоятельный расчет неустойки по дду можно сделать используя .
С 10.02.2020 г. Центральным Банком РФ понижена ставка, применяемая в расчётах неустойки, до 6 процентов годовых. Теперь снова становится актуальным расчёт пени по ДДУ с учётом периодов действия ставок Банка России.
Взыщем неустойку, штраф, моральный вред, убытки и компенсацию юридических услуг. Бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.
В случае нарушения сроков сдачи квартиры, приобретенной по договору долевого строительства, у строительной компании возникает обязанность по , размер которых зависит от срока просрочки.
Причины просрочки могут быть различного характера, например:
- финансовые (нехватки денежных средств);
- технические (связанные с подключением инженерных коммуникаций и др.);
- связанные с подрядчиком (затягивание поставки материала, отделочных работ и т. д.);
- затягивание процесса госструктурами (при сдаче дома комиссией обнаружены нарушения).
Перед тем как срок сдачи квартиры истечет, строительная компания обязана уведомить участника о невозможности исполнения обязательства в срок, предложив ему изменить условия договора. Соглашаясь на него, участник теряет право на получение неустойки. Отказавшись от изменения, получить неустойку и возмещение ущерба дольщик может двумя способами - путем направления застройщику или в .
Нарушение сроков по ДДУ
При определении количества дней просрочки дольщику необходимо обратить внимание на пункт договора, указывающий срок передачи квартиры, а не ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Это связано с тем, что по требованиям законодательства не принятый комиссией местной администрации дом и жилые помещения в нем не подлежит передаче участникам долевого строительства.
В тех случаях, когда строительство не может быть завершено в оговоренные с участниками сроки, не позднее, чем за 2 месяца до их истечения застройщик обязан уведомить их о такой ситуации и предложить внести изменения в ранее заключенный договор (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214).
В случаях игнорирования застройщиком данного требования или отказа дольщика от внесения изменений в договор, могут наступить следующие последствия:
При составлении и подачи искового заявления в суд истец имеет право требовать взыскание морального вреда и фактического ущерба , а также штрафа (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» ).
Кроме вышесказанного, необходимо учитывать, что:
- Вместе с иском дольщику необходимо представить в суд документы
, на которых он основывает свои требования. Среди них можно выделить:
- копию паспорта;
- копию договора участия в долевом строительстве;
- документ, подтверждающий уплату цены договора;
- претензию, направленную застройщику, уведомление о ее вручении, ответ на нее (при наличии);
- расчет суммы неустойки.
- В случае если взыскиваемая неустойка менее 1 млн рублей, согласно п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей» и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ (НК РФ), дольщик освобождается от уплаты госпошлины . Если же выше 1 млн р., то госпошлина исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, с ее уменьшением на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска в 1 млн р.
- По ходатайству застройщика размер неустойки может быть уменьшен судом, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения срока сдачи квартиры. При этом суд учитывает степень выполнения застройщиком его обязательств, размер причиненного ущерба и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве
При невозможности завершения долевого строительства в срок, застройщик обязан направить дольщику предложение об изменении ранее заключенного ими договора в части сроков выполнения обязательств (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214). Такое изменение, согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), оформляется соглашением , совершаемым в той же форме, что и ДДУ, т.е. письменным документом, подлежащим госрегистрации .
Важно учитывать, что подписание подобного соглашения лишает дольщика права на получение от застройщика неустойки, а также права на односторонний отказ от исполнения договора в рамках продлеваемого периода.
Кроме того, дольщику необходимо помнить про то, что:
- Застройщик не может изменить срок сдачи объекта в одностороннем порядке, а также обязать дольщика подписать указанное соглашение. Понуждение дольщика к его заключению может осуществить исключительно суд и только в случае существенного изменения обстоятельств , из которых стороны исходили при заключении ДДУ (ст. 451 ГК РФ).
- Предложение о заключении такого соглашения должно быть направлено не позднее, чем за 2 месяца до истечения предельного срока сдачи квартиры дольщику. Вместе с таким предложением застройщик должен направить дольщику документы, подтверждающие невозможность окончания строительства в срок. При несоблюдении этих требований, отказ дольщика от заключения соглашения будет более чем убедительным и обоснованным.
Заключение
Нарушение сроков сдачи квартиры, как неисполнение обязательств по договору, безусловно, является нарушением прав дольщиков, как участников долевого строительства и потребителей. При этом действующее законодательство предоставляет им массу различных инструментов для защиты и восстановления своих прав.
Вместе с тем правовая безграмотность дольщиков не позволяет им сполна воспользоваться предоставленными возможностями, что позволяет застройщикам в подавляющем большинстве случаев избежать ответственности.
Вопрос
Отказ в заключении соглашения застройщику
Могу ли я отказать застройщику в заключении соглашения об изменении сроков сдачи квартиры, если да, то по каким причинам?
Ответ
Правовая природа соглашения об изменении сроков сдачи квартиры предполагает волеизъявление обеих сторон, ввиду чего, обязать дольщика к его заключению нельзя.Таким образом, Вы вправе отказать застройщику от заключения соглашения, без указания мотивов или сославшись на его обязанность по передаче квартиры, не позднее оговоренного договором срока (п. 3 ст. 8 ФЗ № 214).
На данной странице представлен калькулятор неустойки по договору долевого участия за несвоевременную сдачу дома. Вы можете самостоятельно рассчитать сумму штрафа и неустойки и заказать бесплатную консультацию.
Расчёт неустойки производится в соответствии с процедурой, установленной пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
При расчёте используется информация о ставке рефинансирования с официального сайта Центрального Банка РФ. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 7,25% годовых (по состоянию от 26.06.2019).
Внимание! 26 июля 2019 года ЦБ РФ снизил ключевую ставку (ставку рефинансирования). С 29 июля 2019 года ключевая ставка составляет 7,25%. Наш расчет уже включает новые ставки!
Калькулятор
Стоимость объекта долевого строительства по договору * руб.
Дата передачи объекта долевого строительства по договору *
Считаем по ставке: на день наступления обязательств на день фактического исполнения по периодам действия ставки
* - поля, обязательные для заполнения Рассчитать
Количество дней просрочки: 280
Неустойка: 39 447 руб.
Штраф: 19 724 руб.
Итого застройщик должен оплатить:
59 171 руб.
По Федеральному Закону № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” от 30.12.2004г, согласно ч.2 статьи 6, можно затребовать обратно деньги, вложенные в строящийся объект недвижимости, а также получить неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ России, если дольщик — гражданин, и 1/300 — если это юридическое лицо. Этот пункт — защита дольщика, который имеет право вернуть деньги с учетом инфляции.
Когда и за что можно требовать неустойку
Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:
за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;
за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.
ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.
ДДУ расторгнут после окончания срока действия — в этом случае, дольщик может требовать неустойку:
Кроме того, дольщик может потребовать :
сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;
штраф в размере 50% от неустойки;
штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;
компенсацию за моральный ущерб;
возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)
оплату судебных издержек.
Александр Марущенко Старший юрист
Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени!
Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.
Как правильно посчитать пени?
Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.
За каждый день просрочки, по новой редакции , прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. т.е срока сдачи объекта, от цены ДДУ.
Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г. Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал:
Если построенный объект передан дольщику с просрочкой, то период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в ДДУ срока сдачи объекта и заканчивается в день подписания передаточного акта.
Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2017 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2017г., просрочка составит 1 день.
Расчет неустойки при просрочке идет по формуле:
Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150
Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.
Случай из практики ⚖
Пример первый
Просрочка составила 30 календарных дней.
Подставляем в формулу все известные данные и считаем неустойку за 1 месяц:
(2 000 000 * 30 * 8%) = 33 000 руб.
Ставка рефинансирования до 2016 г. практически была неизменна, равная 8,25%.
Но, с введением понятия ключевой ставки с 1 января 2016г. по Указанию ЦБ РФ № 3894-У от 11.12.2015 г., равной 11%, которая в ФЗ № 214-ФЗ не упомянута, возникли сложности при подсчетах. Так, с 1 января 2016г ставка рефинансирования равна ключевой ставке.
Для справки:
Ключевая ставка — минимальный %, под который Банк России выдает краткосрочный (на 1 неделю) кредит коммерческим банкам.
Одновременно, это максимальный %, под который Банк России принимает депозиты от коммерческих банков. Была введена с целью регулировать инфляцию — в кризисы повышается (выгоднее деньги вкладывать в банки и получать %), в стабильные периоды — понижается (выгоднее тратить, вкладываться в развитие, инвестировать).
В законодательных актах расчеты и начисления штрафов, пени, неустоек пока завязаны на ставке рефинансирования, с 01.01.2016 она стала равна ключевой.
Таким образом, формула расчета изменилась:
Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/150 (или /300)
В связи с регулированием уровня инфляции, ЦБ РФ неоднократно менял ключевую ставку (см. на сайте Банка России, либо Wikipedia).
- до 31.12.2015г. включительно, по ставке рефинансирования 8,25 процентов годовых.
- с 01.01.2016г. по 13.06.2016г., по ключевой ставке 11 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 31.07.2015г. с официального сайта www.cbr.ru)
- с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. по ключевой ставке — 10,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 10.06.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
- с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. по ключевой ставке — 10 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.09.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
- с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. по ключевой ставке — 9,75 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 24.03.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
- с 02.05.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9,25 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 28.04.2017г. с официального сайта www.cbr.ru).
- с 16.06.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 14.06.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
- с 18.08.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.08.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
- с 30.10.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,25 процентов годовых.
Александр Марущенко Старший юрист
При расчете неустойки, если сроки ДДУ попали в эти периоды, действует несколько принципов. Взяв за основу один из них, можно постараться максимально извлечь выгоду.
Расчет по каждому периоду действия ставки
Расчет на дату подписания акта о приеме-сдачи объекта
Расчет на дату подачи иска (если объект не передан)
Первый вариант расчетов более логичный, поэтому суды, как правило, руководствуются этим механизмом.
Случай из практики ⚖
Пример второй
Сумма по ДДУ — 2 000 000 рублей.
Она составила 458 календарных дней. Этот период разбиваем на несколько, так как ставка менялась, и подсчитываем неустойку по дням по той же формуле::
Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка в %)/150
Кол-во просроченных дней |
Расчетная сумма пени, в руб |
||
с 01.07.2015г. по 31.12.2015г. | |||
с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. | |||
с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. | |||
с 19.09.2016г. по 30.09.2016г. | |||
Таким образом, за просрочку в 15 месяцев дольщик получил 596 200,51 руб, что составило 29.81 % от общей суммы по ДДУ, или 23.85 % годовых!
Когда расторгается ДДУ и возвращается полная сумма по договору вместе с неустойкой за весь срок пользования, получается, что застройщику была дана ссуда под большой процент — в среднем, не менее 23 % годовых!
Очевидно, что при высокой процентной ставке итоговая сумма в расчетах будет больше.
Таким образом, окончательная сумма неустойки зависит от:
суммы по ДДУ
количества дней с момента передачи денег застройщику до даты расторжения ДДУ
количества просроченных дней
ставки рефенансирования (или ключевой ставки)
физическое или юридическое лицо — дольщик
В от 30.12.2004г “ ” упомянут тезис о размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Т.е. это дата, когда фактически застройщик (с просрочкой) сдал, а дольщик — получил свою квартиру.
Александр Марущенко Старший юрист
Но в юридической практике трактовка законов может быть неоднозначной. Вот почему нужны адвокаты, использующие всевозможные способы, аргументацию, доказательную и документальную базу для вынесения самого выигрышного решения в пользу клиента.
Поэтому, не торопитесь сразу взыскивать первую попавшуюся сумму. Исходя из конкретного случая, учитывая сроки, периоды и разные процентные ставки, необходимо посчитать неустойку всеми возможными способами, сравнить полученные итоги и определиться, какую сумму требовать.
Важно: при расчетах не переборщить, исходить из реального положения вещей и финансового состояния застройщика, и требовать разумную сумму неустойки. В этом случае суд идет навстречу истцу.
Если схемы расчетов не вписываются в рамки положений ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, суд, учитывая объективные обстоятельства застройщика по невыполнению обязательств ДДУ, может применить статью 333 Гражданского Кодекса РФ “Уменьшение неустойки судом”, произвести перерасчет и существенно занизить заявленную сумму.
за 2016г. — по 11%
И в этом случае сумма оказалась меньше расчетной.
Учитывая, что нет единого законодательного предписания, каким методом рассчитывать сумму неустойки, в каждом конкретном случае судья, принимая во внимание обстоятельства и доводы сторон, выносит соответствующее решение, чаще руководствуясь способом подсчета по периодам.
Ожидаются соответствующие разъяснения Верховного Суда Российской Федерации. Пока их нет — можно рассчитывать на максимум.
Кроме объективных причин, определяющих размер взысканий, есть и субъективные. Имеет значение, в какой суд обращаются с иском, какая строительная компания является ответчиком, ее репутация, количество и качество построенных объектов.
Наблюдается тенденция указывать в ДДУ штрафные санкции — конкретную сумму неустойки. Это, в какой-то степени, выгодно обеим сторонам.
Применимо к долевому участию, неустойка - это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также при просрочке исполнения .
Право требования неустойки по договору долевого участия возникает при несоблюдении сроков передачи квартир гражданам-участникам, а не при нарушении сроков строительства многоквартирного дома или ввода его в эксплуатацию.
Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец - днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).
К примеру, если срок передачи квартиры по договору определен как «3 квартал 2016 года» (длится с 01.07.2016 по 30.09.2016), просрочка будет начинаться с 01.10.2016.
Формула расчета неустойки
Неустойка, взимаемая с застройщика за нарушение сроков передачи по ДДУ, рассчитывается по следующей формуле :
Размер неустойки = 1⁄300 ставки рефинансирования ЦБ РФ × цена договора × количество дней просрочки
Формула расчета неустойки, если по договору долевого участия дольщиком является физическое лицо (гражданин):
Размер неустойки = 1⁄150 ставки рефинансирования × цена договора × количество дней просрочки,
где 1/150 - это ставка рефинансирования в двойном размере (1/300 × 2).
Как рассчитать неустойку по ДДУ (пример)
Рассмотрим пример расчета неустойки. По договору цена квартиры составляет 3 450 000 руб . Ставка рефинансирования составляет 10,00%. В пункте договора о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, к примеру, указана конкретная дата «в срок не позднее 31.03.2016». Начало просрочки - с 01.04.2016. Квартира передана дольщику 01.07.2016.
Итак, просрочка составляет 3 месяца, то есть количество дней просрочки - 90 .
Расчет неустойки для физического лица. Ставка рефинансирования для граждан удваивается: 10,00/300 × 2=0,06%.
Таким образом, ставка неустойки за каждый день просрочки составляет 0,06%.
Неустойка= 0,06 × 3 450 000 × 90=186 300 руб .
Для юридического лица или ИП неустойка будет составлять: 10,00/300 × 3 450 000 × 90=103 500 руб.
Добровольная выплата неустойки застройщиком
Застройщик, рассмотрев претензию от участника долевого строительства, может принять решение о выплате неустойки в добровольном порядке . В таком случае дольщику может быть предложено уменьшение размера неустойки , а также согласовать порядок ее погашения. Чтобы юридически закрепить данное предложение, рекомендуется оформить его письменным соглашением сторон.
Так как законодательством о долевом строительстве срока для рассмотрения застройщиком претензии не установлено, то применяя положения Федерального закона разумный срок для дачи письменного ответа участнику долевого строительства составляет 10 дней .
Помимо предложения уступить в размере неустойки в несколько раз, застройщик может предложить провести в квартире отделочные работы на определенную сумму. Но и в этом случае дольщик не получит тот размер неустойки, который было бы возможно взыскать при подаче искового заявления в суд, так как потраченная сумма обычно меньше требуемой.
Если застройщиком ответ на претензионное письмо не дан или он отказался от мирного разрешения возникшего спора, следует подать иск в суд.
Взыскание неустойки с застройщика
Если застройщик не ответил на претензию либо отказался от мирного урегулирования спора, участник долевого строительства вправе обратиться в суд для принудительного взыскания неустойки.
Помимо этого, дольщик вправе претендовать на:
- возмещение убытков , возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (в связи с арендой жилья, уплатой процентов по кредиту);
- компенсации морального вреда ;
- штраф в размере 50% от суммы, установленной судом по судебному решению (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» );
- возмещение судебных расходов .
Для подачи иска в суд также потребуются:
- копия паспорта истца (стр. 3 - с фотографией, страница с пропиской);
- копия договора долевого участия (3 экземпляра);
- копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору (3 экз.);
- претензия к застройщику с ответом или почтовым уведомлением о вручении (при наличии);
- акт приема-передачи квартиры (при наличии);
- другие документы, необходимые суду для рассмотрения дела.
Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия
После сбора необходимых документов участником долевого строительства составляется исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки.
Истец освобождается от уплаты государственной пошлины при подаче в суд искового заявления (п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей» ).
Рассмотрение иска в суде
В ходе рассмотрения дела о взыскании неустойки по просрочке сдачи квартир судья выясняет обстоятельства , при которых произошло нарушение сроков. Для их подтверждения рассматриваются доказательства , предоставленные истцом, и в случае их отклонения, суд приводит доводы либо нормы законодательства, на которые он опирается.
На несоразмерность требуемой неустойки могут влиять:
- цена договора;
- длительность периода нарушения сроков;
- исполнение обязательств застройщиком по принятию мер к сдаче многоквартирного дома;
- последствия и убытки участника долевого строительства, возникшие вследствие просрочки передачи жилья и др.
В результате указанных обстоятельств размер взыскания может быть уменьшен .
На снижение размера неустойки не влияет тот факт, что ее выплата в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не участвующих в правоотношениях (других дольщиков).
Застройщик не освобождается от уплаты неустойки при просрочке по вине недобросовестного субподрядчика.