«СПб Реновация» займется редевелопментом хрущевок. Семилетка реновации Каковы планы на ближайшее время

Городские власти на этой неделе должны решить, какими способами можно ускорить и улучшить программу реновации хрущевок. О том, что нужно сделать, чтобы программа реновации заработала в полном объеме, и почему чиновники больше мешают, чем помогают реновации, рассказал исполнительный директор компании "СПб Реновация" Андрей Репин.

Выборы позади, а программу реновации продолжают критиковать и власти, и депутаты, и градозащитники…

Наши критики не хотят ознакомиться с программой от точки до точки: взять постановление, прочитать законы, ознакомиться, каким образом утверждались наши договоры. Никто не хочет читать документы, говорят: "Давайте заберем у "СПб Реновации" 10 кварталов". Это аукцион, он проводился по четким правилам: если вы пересматриваете какие–то условия аукциона, состав участков, например, вы должны его отменить. Если вы хотите забрать у нас одну территорию, вы должны отменить весь договор, а это четыре–пять кварталов в каждом договоре, причем некоторые из них находятся в активной фазе реализации (22 территории).

"Реновация" должна передать городу определенное количество жилья. При этом обязательство города - строительство социальных объектов, дорог. Наше обязательство - строительство инженерной инфраструктуры, всех внутриквартальных сетей с последующей передачей на баланс городу. По этому договору мы платим стоимость земли в рассрочку. Это не аренда земли, это цена аукциона за право в этом квартале работать.

Из тех кварталов, которые вы сейчас строите, какой наиболее удачный?

Все они в той или иной степени удачные. Например, в Колпино все обязательства перед городам полностью исполнены. Сейчас у нас там осталось 75 тыс. м2, мы спокойно их достраиваем, закрываем и уходим. Мы построили действительно качественный квартал с красивыми и удобными домами. Тяжело найти дома, похожие на наши.

Колпино всегда считалось дырой, где найти покупателя будет тяжело.

На самом деле нет. Есть люди, которые работают в Колпино, их около 400 тыс., они зарабатывают и жить хотят в лучших условиях. Они не хотят жить в домах, которые рушатся. Мы только вышли на стройплощадку - уже пошли звонки: "Мы хотим купить квартиру".

Продавали по 68 тыс. рублей за 1 м2. Готовый дом продавался на уровне 78 тыс. рублей. Однушки подороже были.

Главная проблема программы - само расселение?

Главная проблема - люди, которые воспринимают застройщика как дойную корову. У меня недавно была женщина, которая рассказывала, что мы на месте ее родового гнезда хотим построить дом, и поэтому она хочет за "гнездо" десятки миллионов рублей. Для руководства города этой женщины не существует, и, как будут решать вопросы, чиновников не волнует.

В Колпино мы столкнулись с гигантской проблемой: асоциальная семья, члены которой периодически находятся в состоянии такого алкогольного опьянения, что не помнят, как их зовут, хотела за квартиру 20 млн рублей, понимая, что они остались последние в доме и без их расселения стройка не начнется. В итоге мы готовы были огородить их дом заборчиком, построить свой корпус и оставить их в покое. Бились почти 2 года, и вот только в конце весны удалось решить вопрос. Сейчас похожая ситуация в Сосновой Поляне, 7–17, - там с нас хотят 45 млн рублей за трехкомнатную хрущевку… Подобные люди есть практически в каждом квартале.

Последний раз на слушаниях говорили о том, что государство может выкупать в собственность. И второй тезис - решение о сносе дома решается большинством собственников квартир. Поможет ли это?

На мой взгляд, это довольно простая мысль. У нас есть закон о строительстве дорог: при строительстве дорог в федеральную собственность изымаются все участки. Такой же подход был бы логичен, если говорить о программе реновации. Будет ли она реализована нами или кем–то другим? У нас сейчас 22 квартала, у "Воина–В" - один. А всего в Петербурге хрущевских кварталов около ста - почти 70% еще осталось. И с ними надо что–то делать.

Ну найдут нового инвестора…

Насмотревшись на нас, частный инвестор не пойдет точно, я могу сказать это со стопроцентной уверенностью.

С другой стороны, у вас большое преимущество перед теми девелоперами, которые строят за КАД, - это уже локейшен…

Согласен, мы строим в городе, прописка в наличии, и все прелести жизни в городе - транспорт, инфраструктура, магазины и прочее - тоже имеются. Однако не все кварталы удачны с точки зрения локации… Сосновая Поляна все–таки далековато от метро, Ржевка, например, так и не получила обещанную в начале реализации программы станцию метро.

Нам периодически говорят: надо строить дома меньше, создавать среду. Это замечательно, но нужно смотреть на экономику.

В ближайшие годы какие кварталы будете выпускать?

Семь уже запустили. Сейчас два еще - Песочный, и, если поправки в 820–й закон примут, мы сможем выйти на Нарвскую заставу, это Кировский район - хотим запустить. Два дома там уже готовы под снос - на Турбинной ул.

Нарвская застава - хорошее место или депрессивный район?

Раньше я думал, что в Колпино продать ничего нельзя. Сейчас я мнение изменил. Так и Нарвская застава - станция метро рядом, сама территория относительно недалеко от центра. С точки зрения доступности все в порядке.

Когда подойдем к стройке, будем более плотно изучать рынок, сейчас мы этого не делаем: на рынке недвижимости действует столько факторов, что просчитать, что будет завтра, практически невозможно. Может, завтра большой застройщик объявит, что они начали или купили землю под строительство нового комплекса поближе к метро. Мы в начале дороги. Надо дойти до стадии предпроектных работ: понять, сколько денег мы потратим, какова себестоимость, и посмотреть, что с сетями.

Три правила правильной реновации?

Пускай расселение происходит за счет инвестора, но оно должно быть в регулируемых законом цивилизованных рамках. Должен существовать технический механизм, по которому у собственника можно выкупить жилье по рыночной цене, даже если он не хочет. Социальная программа в определенном смысле похожа на хирургию. К хирургу приходите - гланды не хочется удалять, но вы же это делаете, потому что иначе будет постоянная ангина и вы умрете. Если эти хрущевки не убрать, рано или поздно произойдет катастрофа.

Второе - те обязательства, которые закреплены в договоре, должны безусловно исполняться обеими сторонами так, как они прописаны. Если написано, что мы должны отдать городу 10 тыс. м2, а город должен построить детский сад, нам не должны вменять строительство садика в момент передачи этих метров.

Третье - неизменность нормативов, которые действуют на момент создания программы. Когда мы входили в проект, не было закона о зеленых насаждениях внутриквартального поселения, из–за которого у нас возникли проблемы в квартале Полюстрово, 43.

Хрущевки - сколько они еще реально простоят?

По ощущениям - дом дому рознь. Есть дома, у которых практически цемента уже нет, есть такие, которые еще лет пятьдесят простоят. Формально нужно обследования индивидуально делать, и это правильно.

Проблема не в серии, ведь строили разные люди, разным цементом, здесь много факторов. Хрущевки простоят еще какое–то время, и достаточно длительное. Наверняка есть дома, у которых катастрофический износ, и оттуда нужно людей расселять срочно.

Каковы планы на ближайшее время?

Запустим два квартала и, наверное, сделаем паузу. Нам нужно притормозить, начать предметно осваивать то, что есть. Стабилизировать ситуацию.

Новых кварталов, кроме тех, о которых я говорил, не будет в течение всего следующего года, не может компания так быстро запускать новые проекты. Это очень большие первичные затраты: разработка проекта, получение технических условий, подключение - это колоссальная проблема, в ряде кварталов - предварительное расселение.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Реновация хрущевок в Спб, согласно последним новостям 2020 года, продолжается. Началась она еще в 2008 году, но за эти годы не оказалась настолько востребованной и успешной, как планировали власти. В 2008 году был заключен договор с компанией «СПб Реновация», которая несет полную ответственность за переселение жильцов из старых квартир в новое жилье, а также за строительство новых жилых объектов и снос старых. Чуть позже к данной программе присоединилась строительная фирма «Воин-В».

Данный договор истекает в 2020 году, но муниципальные власти города Санкт-Петербург планируют его продление на еще 10 лет.

Согласно закону о реновации в городе Санкт-Петербурге, жителям северной столицы предложены достаточно выгодные условия действия программы. Основными важными моментами являются:

1. Предоставление равноценного жилья, то есть оно должно совпадать по количеству комнат и быть большей площади, чем сносимое.
2. Качество строительства дома должно отвечать последним технологиям, а также шумоизоляция и теплоизоляция должны быть не ниже установленных норм.
3. Внешняя и внутренняя отделка жилого помещения должна отвечать последним нормам градостроения.
4. Жители каждого района города должны быть переселены в черте того же квартала, где они проживают.
5. Инфраструктура района должна быть полной и соответствующей той, которую житель имел до переезда.
6. Дом должен быть оборудован пандусами, перилами и прочими вспомогательными объектами.
7. Людям, нуждающимся в социальной поддержке, должна быть оказана бесплатная помощь при переезде.
8. Дом должен иметь детскую площадку, пешеходную и газонную зону, а также другие обязательные придомовые территории.

Это основные значимые требования, указанные в законе, гарантирующие людям, что им будут предоставлены лучшие условия, чем они имеют.

Основные проблемы реновации

Независимо от того, что федеральный закон о реновации ветхого жилья гарантирует гражданам России выгодные условия замены старого жилья на новое, при его реализации возникли определенные проблемы. Основные причины, которые называет компания «СПб Реновация», следующие:

1. Проблема в немногочисленных жителях готового под снос дома, которые категорически против участия в данной программе. Законом не предусматривается переселение против воли собственника квартиры. Поэтому многие дома не попадают под снос из-за ярых противников данной программы.
2. Отсутствие возможности постройки новых домов в черте определенного квартала города, из которого жильцы попадают под расселение.
3. Изменения законодательства о землепользовании и застройке в 2008 году, на основании которых застройщики были вынуждены переделывать проекты по новым правилам и временно замораживать строящиеся объекты.

Все эти проблемы не зависели напрямую от действий компаний «СПб Реновация» и «Воин-В», поэтому за ней нет прямой вины в задержке реализации проекта реновации в Санкт-Петербурге.

Результаты программы

Однако независимо от озвученных проблем программа реновации добилась определенных результатов. К осени 2020 года:

• примерно 900 жителей старых домов получили новые квартиры;
• к лету 2020 года сдано 342 квартиры, было построено 11 домов;
• программа действует в 9 кварталах Санкт-Петербурга;
• 110 тысяч квадратных метров построено и еще столько же планируется ввести в эксплуатацию к концу этого календарного года;
• более 550 тысяч квадратных метров находятся на этапе строительства и должны быть достроены к концу следующего года.

Исходя из вышеперечисленных данных, видно, что за 10 лет программа не была реализована даже в минимальном объеме. Согласно плану программы, должно было быть построено к концу 2020 года 8,4 миллиона квадратных метров и переселено около трех миллионов человек. А на данный момент получается, что эта программа выполнена всего лишь на 2%.

В настоящее время местными властями определены адреса районов, в которых должны быть снесены ветхие пятиэтажки и построены новые дома. К ним относятся:

• Калининский район;
• Кировский район;
• Адмиралтейский;
• Красносельский;
• Колпинский;
• Красногвардейский;
• Московский;
• Курортный;
• Кронштадтский;
• Фрунзенский;
• Петродворцовый;
• Невский.

В настоящее время в Санкт-Петербурге числится около 25% пятиэтажных домов, определенных под снос по программе реновации из всего общего жилого фонда. В них проживает около 12% всех жителей северной столицы. Поэтому очень важно муниципалитету Санкт-Петербурга найти варианты решения проблем, мешающих реализации данной программы.

Отличия от Москвы

По сравнению с реализацией программы в Санкт-Петербурге, реновация в Москве идет более успешным ходом. Там она началась намного раньше — в 1999 году, — и первая ее волна должна закончиться в следующем году. К этому моменту она выполнена на 96%, осталось снести менее 50 пятиэтажных домов.

Также данная программа продлена на следующие 15 лет и сейчас формируются списки домов, участвующих в данной программе. Проанализировав действие одной и той же программы в двух крупных городах федерального значения, можно выделить основные отличительные особенности этих программ.

1. В Санкт-Петербурге действующая программа обещает людям переселение в новый дом в том же микрорайоне, где они проживают. В Москве такое строгое территориальное расселение действует только на 3 центральных района. Все остальные территории расселяются в пределах округа. По этой причине застройщики северной столицы не смогли найти место для строительства первого дома во многих кварталах, и это существенно затормозило всю программу.
2. В Санкт-Петербурге многие жители центральных районов не согласны с переселением их в черте округа, так как инфраструктура даже в черте одного округа развита по-разному, а расстояния значительно больше.
3. Существенное различие заключается в том, за чей счет должны быть построены новые дома. В Санкт-Петербурге было решено, что застройщики будут получать возможность строить дома вместе снесенных, одну треть они должны предоставить бесплатно для расселения, а компенсировать свои затраты и заработать прибыль они смогут на продаже остальных двух третьих квартир многоэтажного дома. На практике получилось так, что застройщиков начали интересовать только центральные районы, где стоимость квартир намного выше других районов.
4. В Санкт-Петербурге действительно очень сложная ситуация с обнаружением места в черте города для строительства нового дома. При этом еще расселены не все аварийные дома, которые должны расселяться в первую очередь по федеральной программе «Ветхое жилье».

Поэтому рано или поздно правительству все равно придется принимать жесткие меры по сносу пятиэтажек и строительству более высоких жилых зданий. Но цель правительства должна быть достигнута безболезненным способом для петербуржцев.

В Комитете по строительству подготовили поправки к городскому закону о развитии застроенных территорий, сообщает «ДП». Осенью его направят в ЗакС.

Поправки призваны решить две главные проблемы, тормозящие реновацию: «синдром последнего жильца» и дефицит стартовых пятен для запуска волнового переселения граждан.

Чиновники предлагают принудительно расселять несогласных, если две трети жителей дома готовы на переезд. Голосование проводить по столичной схеме - на собраниях собственников или через портал госуслуг. Это исключит возникновение ситуаций, когда особо упорные обитатели пятиэтажек добиваются максимально выгодных условий. Правда, ставит под сомнение принцип неприкосновенности частной собственности. Стартовые пятна КС предлагает предоставлять в границах не квартала, а района. Это упростит задачу строителей. Но не всем жителям понравится. «Районы у нас большие, сейчас человек живет недалеко от метро, а его можно будет отправить на выселки», - цитирует издание слова депутата Бориса Вишневского.

Есть, правда, существенное отличие. В столице программа реновации запускается за счет городского бюджета (по 100 млрд рублей в год). В Петербурге этих денег и близко нет. А частные девелоперы (компания «СПб Реновация» и «Воин-В») могут столкнуться с проблемой платежеспособного спроса: не вполне понятно, за счет чего они смогут окупить дополнительное жилье для расселенцев. Кроме того, в Петербурге гораздо больше ограничений, связанных с историческим статусом кварталов и отдельных построек. (Во многом из-за этих факторов тормозится развитие территорий у Нарвской заставы.)

Под программу реновации попал квартал «Нарвская Застава», расположенный в северной части Кировского района. Еще в 2013 году компания «СПб Реновация» заявила, что сносить квартал «немецких коттеджей» не будут. Все здания будут полностью реконструированы. В том числе, планируют восстановить здание Ушаковских бань. Назовут обновленный квартал – «Милингоф».

Квартал площадью более 30 га ограничен Баррикадной улицей, улицей Трефолева, проспектом Стачек, а также Новоовсянниковской улицей.

По замыслу застройщика, тут появятся разновысотные монолитные здания, внешне схожие с современными европейскими постройками. В глаза бросаются необычные фасады, оштукатуренные в светлых тонах, с рандомным расположением окон, а также панорамное остекление лоджий.

В лучших традициях застройщика, внутреннее пространство квартала будет благоустроено для комфортной жизни будущих жильцов, и иметь собственную социальную инфраструктуру. Тут планируют возвести два детских сада и школу, а первые этажи комплекса выделить под коммерческие помещения, в которых расположатся магазины, салоны красоты, аптеки и прачечные.

По состоянию на конец 2018 года ветхое жилье еще не закончили расселять. Проект еще находится в разработке.

ЖК Milingof («Милингоф») у метро Нарвская

Окружение Близость к шумным магистралям 0 4 Рядом парковые зоны 0 1

Микрорайон «Нарвской заставы» расположен в непосредственной близости к Большому морскому порту Санкт-Петербурга. Вблизи много промышленных сооружений, что неблагоприятно сказывается на экологии района. Самое значимое – «Кировский Завод», занимающий огромную территория с северо-западной стороны от квартала.

Немного сглаживают ситуацию зеленые зоны: уютные сады и парки, произрастающие вблизи микрорайона. Например, сад Девятого Января, в который можно попасть едва перейдя проспект Стачек. Чуть дальше расположены Молвинский сад и парк Екатерингоф.

Экологическая обстановка улучшится после переноса промышленных предприятий за черту города.

Инфраструктура и транспортная доступность

Транспортная ситуация Кировского района не простая. Но будущим жителям ЖК «Милингоф» повезло – в километре от квартала расположена станция метро «Кировский завод». На метро до исторического центра города можно добраться за 15 минут.

На расстоянии 1200 метров (по проспекту Стачек) расположена станция метро «Нарвская». В относительной близости с кварталом находится крупный транспортный узел города – метро «Балтийская» и Балтийский вокзал.

Сеть общественного транспорта развита хорошо, но зачастую на дорогах образуются пробки, особенно в час пик.

Что касается инфраструктуры, то будущий квартал «Милингоф» находится в развитом и давно обжитом районе города. Все необходимые социальные объекты расположены в пешей доступности от квартала. В микрорайоне нет гипермаркетов, но сеть небольших продуктовых магазинов развита неплохо. Рядом с метро «Кировский завод» находится популярный торгово-развлекательный дисконтный центр «Румба». Тут же расположен кинотеатр.

По данным «Делового Петербурга», застройщик «СПб Реновация» планирует приступить к редевелопменту кварталов уже в 2017 году. Первым объектом, которому предстоит перерождение, станет квартал хрущевок в поселке Песочный. Здесь, в Курортном районе, подлежат сносу свыше 200 домов в аварийном состоянии. Их место займут новые дома - всего около 250 тысяч м2 жилья. На новое жилье смогут рассчитывать свыше 27 тысяч человек.

Вслед за этим планируется приступить к проектированию и реализации нового квартала на юге Петербурга - в районе Нарвской заставы. Планируется, что здесь появится свыше 390 тысяч жилых «квадратов», из которых 145 тысяч выделят расселяемым гражданам.

Сумма инвестиций пока остается в тайне, однако эксперты рынка недвижимости считают, что оба проекта потребуют в совокупности не меньше 40 миллиардов рублей.

Озеро в зоне отдыха п. Песочный | Фото - Пётр Иванов (wikipedia.org)

Стоит отметить, что в 2009 году застройщик выкупил на торгах право на редевелопмент 22 кварталов, расположенных в 9 районах города. В территориальном эквиваленте это 900 гектаров. На текущий момент ведется реализация 6 проектов. Среди них:

• ЖК «Новый Лиговский» , который реализуется во Фрунзенском районе. Комплекс должен появиться к концу 2017 года. Проект реализуется в сегменте доступного жилья;
• ЖК «Малая Охта» - проект в сегменте «эконом», который строится напротив станции м. «Ладожская». Сдача запланирована на конец 2018 года;
• ЖК «Новое Колпино» - еще один проект эконом-класса, который будет сдан в начале 2018 года;
• ЖК «Астрид» - готовый квартал в центре Колпино, класс - «эконом»;
• ЖК «Живи! В Рыбацком» - комфортное жилье в Невском районе, на юго-востоке города. Сдать его застройщик обещает в конце следующего года;
• ЖК «Сандей» - готовое жилье класса «комфорт» в Красносельском районе.

Общая площадь кварталов - порядка полумиллиона квадратных метров жилья. Объем инвестиций в проекты уже составил 31 миллиард рублей. До конца декабря планируется сдать порядка 111 тысяч жилых м2. Девелопер отмечает, что во второй половине 2016 года продажи выросли на 40%.

Что касается новых проектов, то эксперты отмечают - здесь перспективы также хорошие. В частности, в поселке Песочный в принципе не реализуются новые проекты. При этом сама территория пользуется спросом среди покупателей: возможность жить в элитном районе, по соседству с Финским заливом, кажется сегодня крайне привлекательной. К очевидным преимуществам Курортного района можно отнести отличную экологию, близость к городу и хорошую транспортную развязку - рядом ЗСД и Выборгское шоссе.

Нарвские триумфальные ворота | Фото - Ирина Смирнова (wikimedia.org)

Аналогичная картина и с Нарвской заставой: здесь уровень конкуренции также низкий - новостроек в районе практически нет. Соседство с екатерингофским парком, близость к историческому центру Петербурга и съезд на ЗСД - существенные плюсы, которые не останутся без внимания потенциальных покупателей. Аналитики отмечают, что район Нарвской заставы оптимально подходит для создания жилья класса «комфорт».

Таким образом обе новостройки имеют весомые шансы на высокий покупательский спрос.

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Главная » Кредитные карты » «СПб Реновация» займется редевелопментом хрущевок. Семилетка реновации Каковы планы на ближайшее время